1、“..... 第三章项目开发建议 地块条件及环境分析 分类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 分类 得分 评价 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能。 二产品定位建议 建筑形态定位高层住宅根据本地块规划指标及地块周边 环境，建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该目前地区经济发展势头较好，近年来区域房地产势头发展 强劲，未来房地产发展前景良好......”。

2、“.....本地块收购价格楼面地价只要在 元左右来看，项目开发风险较小，可获得较为可观的开发利 含土地增值税 总投资开发成本土地成本 利润销售收入营业税总投资 成本利润率利润总投资 第五章综合分析 本地块位于武汉经济开发区，尽管属于武汉外环，但由 于获得较 为可观的开发利益。 五投资收益分析 静态投资收益分析 按土地成交价款万元万元亩，楼面单价 元计算。下表单位万元。 序号类别金额备注 销售收入 营业税营业额价约元 则万元倒推楼面地价约元 则万元倒推楼面地价约元 因此，只要本地块楼面地价元，则均能利润销售收入税收总投资 成本利润率 利润总投资 分别按照的成 本利润率来进行测算 则万元倒推楼面地为 楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润......”。

3、“.....剩余法是在估算 项目销售价格的基础上，扣除开发成本后，以价格余额来确定土 地价格的种方法。该方法适合于房地产项目中地价的单独评 估。其计算公式 三销售收入分析 序 号类别 销售面积 万 销售平均单价 元 销售总额 万元备注 住宅部分住宅占总开发面积 商网部分商网占总开发面积 合计 四 合计 二售价预测与分析 根据本地块所处区域周边类似产品价格，结合地块自身情况 以及区域内未来发展前景预测，本项目现时销售均价约为住宅 元，商业元。 等。 开发间接费物业启动基金工程监理及招标代理费地基环境检测费等 贷款利息贷款万元，贷款利率，贷款期限年......”。

4、“.....计划该地块于年上半年动 工，年上半年竣工，销售工作从年下半年启动， 年下半年实现清盘。总体开发周期约年。具体如下表园林景观小区道路安防技术指标分析 根据项目地块规划设计土地使用条件，结合产品定位建 议，拟定如下技术经济指标。 净用地 面积 容 积 率 开发 面积 万 其中 设计 套数 套 格区间具有定增 长空间，易于采用低开高走的定价策略。 品牌定位中冶系列品牌通过本地块开发，树立开发商品 牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又 重要目的。 三档住宅区的规模及交通优势。但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该项 目定位中端偏上。 价格定位低开高走项目总建约万，预计开发周 期约年，随着地区基础设施的完善，价定位高层住宅根据本地块规划指标及地块周边 环境......”。

5、“.....与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高权重 分类 得分 评价 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能。 二产品定位建议 建筑形态类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权类 指标 交通 条件 人文 环境 商业 环境 周边 医疗 生活 配套 城市 规划 自然 景观 经济 环境 场地 情况 人口 环境 市场 环境 分类 权重 分类 得分 评价 基于以上分析，本项目定位为品质良好的高性价比住宅，兼 顾自住与投资功能......”。

6、“.....建议设计以高层为主，与周边环境和谐统的高性价比住 宅。 品质定位中端偏上本项目滨临倒水河和长江大桥， 空气清新，交通便利，具有中高档住宅区的规模及交通优势。但 该地块目前周边环境及生活配套尚待进步完善，因而建议该项 目定位中端偏上。 价格定位低开高走项目总建约万，预计开发周 期约年，随着地区基础设施的完善，价格区间具有定增 长空间，易于采用低开高走的定价策略。 品牌定位中冶系列品牌通过本地块开发，树立开发商品 牌度及美誉度，建立良好的品牌系列效益，将是本地块开发的又 重要目的。 三技术指标分析 根据项目地块规划设计土地使用条件，结合产品定位建 议，拟定如下技术经济指标......”。

7、“.....计划该地块于年上半年动 工，年上半年竣工，销售工作从年下半年启动， 年下半年实现清盘。总体开发周期约年。具体如下表园林景观小区道路安防等。 开发间接费物业启动基金工程监理及招标代理费地基环境检测费等 贷款利息贷款万元，贷款利率，贷款期限年。 销售费用销售平均单价 建设管理费 不可预见费 合计 二售价预测与分析 根据本地块所处区域周边类似产品价格，结合地块自身情况 以及区域内未来发展前景预测，本项目现时销售均价约为住宅 元，商业元。 三销售收入分析 序 号类别 销售面积 万 销售平均单价 元 销售总额 万元备注 住宅部分住宅占总开发面积 商网部分商网占总开发面积 合计 四地价分析 本报告我们采用剩余法对地价进行了分析。剩余法是在估算 项目销售价格的基础上，扣除开发成本后......”。

8、“.....该方法适合于房地产项目中地价的单独评 估。其计算公式为 楼面地价商品房销售价格单位开发成本预期利润。 楼面地价预估测算 序号类别金额备注 销售收入万元 税收万元含预征土地增值税 总投资万元总土地成本总开发成本 利润销售收入税收总投资 成本利润率 利润总投资 分别按照的成 本利润率来进行测算 则万元倒推楼面地价约元 则万元倒推楼面地价约元 则万元倒推楼面地价约元 因此，只要本地块楼面地价元，则均能获得较 为可观的开发利益。 五投资收益分析 静态投资收益分析 按土地成交价款万元万元亩，楼面单价 元计算。下表单位万元......”。

9、“.....尽管属于武汉外环，但由 于目前地区经济发展势头较好，近年来区域房地产势头发展 强劲，未来房地产发展前景良好。 因此经以上分析，本地块收购价格楼面地价只要在 元左右来看，项目开发风险较小，可获得较为可观的开发利 润。项目开发可行。但同时也应注意到目前房地产投资增长 较快，受政策影响较大，需防范因政策调控带来的市场风险。 二八年十二月 第章项目概况 地块位于武汉市区经济开发区，东临倒水河，南邻平 江大道，与湖北大学校区隔街相望。地块场地基本平整，场 地内有少量建构筑物，无水电等市政配套设施。 地块概况 该地块净用地面积，容积率，建筑面积约 。 二地块所在区域介绍 武汉经济开发区是湖北省武汉市重点对外开发区，是 新世纪武汉经济发展的重要支撑点。武汉经济开发区地处长 江中游北岸武汉市区街，距武汉中心城区公里......”。