市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院马鞍山森林公园。 建设规模与目标 自有资金为万元，花园项目规划总用地万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅万平方米，公建万平方米。总居住户数户， 规划总居住人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园配 套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所等设施。 我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规 划开发花园，致力于为在东湖高新技术工业园区工作的白领阶层周边高 校院所的知识分子，入住华中光谷的从业人员，及其他知识层次较高家庭收 入较好的市民家庭提供个优美舒适的居住环境。 整个花园小区中不乏温馨，温馨伴随着。 温馨是种感觉，是人生美好的向往 温馨是种品位，是人生独到的见解 温馨是家的元素，是人生永恒的主题 温馨来自情感的交流理智的选择，集团人对于温馨的认知，是源于 对生活细节完美的追求。让集团人的真诚勤奋和谐求精为您营 造温馨的家。 主要建设条件 供水 在鼓风小区东侧有现状上水管线，本项目上水可从上述干线引入。 雨水污水排放 武黄路大街现有现状毫米的雨水管线和毫米的污水管线， 可以就进排入。 供热 拟从武黄路新敷设的供热干线接入。 供电 拟采用双路供电，路从鼓风机厂开闭站引条千伏电缆，接入小区内 配电室另路可由东鑫三五饭店配电室引入。考虑留有余地，变压器容量为 千伏安。 供气 已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。通过天 然气中压管向区内送气。本项目住宅区前后的道路绿化以及所需的各种市政 条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统开发，各种设施接口 均至本项目红线内。目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施 将与住宅建设同步进行。 电信 本项目预计需装机容量为门的程控交换机，拟由洪山区电话局从 开设下属分局解决。 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金万元，贷款万元，再加上房屋预售款， 共投入总资金万元。 本项目完成后，预计销售收入为万元，扣除成本，减去销售营 业税金及附加万元所得税万元提取法定盈余公积金及 公益金万元后，预计累计未分配利润为万元。 主要技术经济指标 技术经济指标 三问题与建议 考虑到花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层， 结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场， 娱乐中心及安保措施。另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合 不同住户需求的多种户型，避免单，同时，该项目的建设很大程度上依赖于 光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。而且要重 视该项目的社会效益。 项目单位数量 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅 平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看， 全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面 积在的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购房 占地总面积平方米 总建筑面积平方米 居住建筑面积平方米 公共建筑面积平方米 居住居数户 平均每户建筑面积平方米 平均每户居住人数人 容积率 绿化率 住宅栋数栋 平均层数层 地下车库面积平方米 停车位个 二市场预测 市场调查 据年武房指数报告显示房地产综合物业价格为元，住宅 平均价格为元写字楼平均价格为元从市场形态来看， 全市各区楼盘销售量是上升趋势。 目前武汉市住宅市场供应上，住宅面积在以下的占总量的，住宅面 积在的占总量的，占总量的，的占总量的 ，占总量的，以上的占总量的。从以上统计结果 看，的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力，市场接受程 度最高。 购房者能承受多高的房价，是房地产市场上最为关心的问题，根据我们这次 调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下承受总价格在万以下的占 ，承受总价格在万之间的占承受总价格在万的占 承受总价格在万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，武汉市购房者所能承受的价格在万之间，比例占 到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项目周边的主要 楼盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价格指数为点，比上季 度上涨了点住宅平均价格为元平方米，比上季度上涨了 元平方米，涨幅为。 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方米左右，且销售 情况良好书香门第售罄，均价在元平方米左右的兆富国际大厦取得了 平方米以上的销量。究其原因，是有良好的地理位臵，交通方便二是 该区域楼盘有充足的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资 者，如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。从市场现状看， 武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开发的项目多为高层的商务 写字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都当代光谷智慧 城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到元平方米以外，其他楼盘均 价在元平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环 境，购房者多以高校教职工为主。华城新都本季度销售量在万平方米以上 当代光谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言，楚雄大道沿 线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明泽半岛尊邸和南 湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季 度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在平方米左右。该区域楼 盘呈现别墅化大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平 均价格在元平方米左右。汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期 项目均价为元平方米，仍保持着较好的销售势头银河湾均价为元 平方米，销量达到万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别 墅本季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于月重新登 场，呈良好态势。 二产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，年上半年武汉完成住宅 建设投资亿元，比去年同期增长，施工面积达到万平方米。 年总投资额为亿元，同比增长。其中住宅投资亿元， 同比增长，占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的 从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的，年上升到， 在年，全市销预售总面积为万其中住宅销售面积万 同比增长总销售额为亿元，同比增长。虹景花园华 城花园康居园等批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公 司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求定会更大， 另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将加大力度，居民购房能力 将大大提高。据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良 好。 三价格预测 据调查，今年武汉市还将陆续推出系列的中高档项目，整体项目水平与 年项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上个 档次，从而拉动武汉市房价继续走高。今年武汉市基础建设将要快速发展。几 处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新臵业，为武汉市商品房的销售提 供了契机，这将导致武汉市商品房价格出现上涨趋势。今年武汉市房价升幅在 左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住宅集中区地段 周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有的消费者都采用 了商业贷款或组合贷款的方式进行购房臵业，而且更多的人因贷款利率较低则 更希望采用公积金贷款还有居民的福利性住房观念已经开始向商品化转变， 使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配收入的增加， 使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望者的加入，银行按揭到位， 目录 总论 二市场预测 三建设规模与产品方案 四选址方案 五节能节水措施 六环境影响评价 七劳动安全卫生与消防 八组织机构与人力资源配臵 九项目实施进度 十投资估算 十融资方案 十二财务评价 十三社会评价 十四风险分析 十五研究结论与建议 十六附图附表 十七组员评价 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 总论 项目背景 项目名称花园 承办单位概况 承办单位是房地产开发集团公司，注册资本万元，开发资质为 级。公司经营范围房地产开发房地产经营商品房销售物业管理等。公 司实行规划开发管理销售服务体化，贯秉承诚信合作卓越 创新的经营理念，开拓进取。 房地产开发集团公司的经营宗旨是 为客户创造生活提供高质