1、“.....市场需 求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的 住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。泛区域之所 以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区 发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。 年仅周边开工的项目面积总和就超过万平方米。房价促使 年轻的白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区， 竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区富 力城珠江帝景以及后现代城等项目但是万达 具有其它项目无可比拟的优势是大洋百货时代华纳等知 名企业的入住是已确定的合作......”。

2、“..... 二项目劣势 建国门外大街，地处的核心区，有绝佳的地段 优势。 品牌商业的联动效应 虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项 目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体的综合项目， 在北京正如在全国其它城市样，万达品牌是高品质产品综合实 力雄厚的符号对于极其敏感于外在符号形式的北京市场而言，万达无 疑是会市场充分认可的优秀公司。 项目的绝佳地段优势 北京项目位于宾馆中的八家，北京最好的十家餐饮中的八家，最大的十家会计师事务所 中的八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要的市场研究公司，然后 北京仅有的两条酒吧街。 万达品牌的高美誉度和极高的市场认知度 气息的 商务中心。 国际上最具代表性的员的，跨国公司驻中国代表处的 和北京代表处的，外国银行在北京的分行的，基本上国际性商 务资源集中在这里......”。

3、“.....北京最好的十大市现代化的象征与标志。聚集着规模宏大错落有致的建筑群和 实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。同时，它也是个 人文色彩的以人为本的城市社区，是个小时充满活力最具现代化捷的交通通信等现代化的基础设施和良好环境。 通常设臵在公认的国际性大城市，位于城市的黄金地带，地价最高， 城市中的在定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华， 是个城脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量， 调控着整个城市的经济脉搏律动。它通常聚集了大量的金融商贸文化服务 以及大量的商务办公和酒店公寓会展中心文化娱乐等设施，并具有最完善 最便格规范市场。第部分万达北京项目市场定位 第节业态属性 中央商务区简称，最早起源于世纪 年代的美国。 是个现代化城市最心公布的同期档次贷款利率执行......”。

4、“.....但对开发商却缩紧了 资金的链条。 政策法规的引领作用，最高司法解释新近出台物业管理条例，都严的流动资金贷款用于购买施工所必需的设备商业银行只能对购买主体结构已 封顶住房的个人发放个人住房贷款购买第二套以上含第二套住房的，应适当提高 首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资 的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的，贷款期限最长不得超过年承建房地产建设项目的建筑施工企业只能 将获得 继今年月份国土资源部发布紧急通知停止别墅类土地的供应，月 日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知号文件， 根据这通知，房地产开发企业申请银所以只能划定在个平方公里的区域内集中力量 建设。总体上来讲就是个大的品牌物业......”。

5、“.....新出台政策法规对北京房地产的新影响 赖于 区域中个项目或几个项目的己之力，而在于内众多高起点规划设计高品 质建设的高水平项目。可以说目前的整合了全球范围内的地产开发资源，说万千 宠爱集于身也不过分，的项目，东部楼市 直都在卖的概念。今年，国贸三期中央电视台等重点工程的全面启动标志着 建设开始进入实质性阶段。 是北京地产市场含金量最高的个品牌，这个品牌能否成功，不是依为主，存量房只占。高档的别 墅类公寓类，上半年过户均价达到每平方米元，去年均价为元，今年每 平方米增加了元。 市场今年全面出击 从年至今，无论真正区域内的项目，还是四周的为主，存量房只占。高档的别 墅类公寓类，上半年过户均价达到每平方米元，去年均价为元，今年每 平方米增加了元。 市场今年全面出击 从年至今，无论真正区域内的项目，还是四周的项目，东部楼市 直都在卖的概念。今年......”。

6、“..... 是北京地产市场含金量最高的个品牌，这个品牌能否成功，不是依赖于 区域中个项目或几个项目的己之力，而在于内众多高起点规划设计高品 质建设的高水平项目。可以说目前的整合了全球范围内的地产开发资源，说万千 宠爱集于身也不过分，所以只能划定在个平方公里的区域内集中力量 建设。总体上来讲就是个大的品牌物业，和区域外的竞争是品牌物业与自主 开发状态的非品牌物业的竞争。新出台政策法规对北京房地产的新影响 继今年月份国土资源部发布紧急通知停止别墅类土地的供应，月 日，中国人民银行发布了关于进步加强房地产信贷业务管理的通知号文件， 根据这通知，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资 的对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估 价值的......”。

7、“.....应适当提高 首付款比例，并不再执行个人住房贷款利率，而按央行公布的同期档次贷款利率执行。 通知的发布无疑将对规范与完善房地产市场起到积极的作用。但对开发商却缩紧了 资金的链条。 政策法规的引领作用，最高司法解释新近出台物业管理条例，都严格规范市场。第部分万达北京项目市场定位 第节业态属性 中央商务区简称，最早起源于世纪 年代的美国。 是个现代化城市最心脏的商业地带，集结和凝聚最精良的财富力量， 调控着整个城市的经济脉搏律动。它通常聚集了大量的金融商贸文化服务 以及大量的商务办公和酒店公寓会展中心文化娱乐等设施，并具有最完善 最便捷的交通通信等现代化的基础设施和良好环境。 通常设臵在公认的国际性大城市......”。

8、“.....地价最高， 城市中的在定意义上已成为该城市的代名词，代表了这个城市的精华， 是个城市现代化的象征与标志。聚集着规模宏大错落有致的建筑群和 实力雄厚的企业王国，还有与之匹配的创造财富神话的精英。同时，它也是个 人文色彩的以人为本的城市社区，是个小时充满活力最具现代化气息的 商务中心。 国际上最具代表性的员的，跨国公司驻中国代表处的 和北京代表处的，外国银行在北京的分行的，基本上国际性商 务资源集中在这里。北京最好的十大写字楼的全部，北京最好的十大宾馆中的八家，北京最好的十家餐饮中的八家，最大的十家会计师事务所 中的八家，所有最大咨询公司和几乎所有最主要的市场研究公司，然后 北京仅有的两条酒吧街。 万达品牌的高美誉度和极高的市场认知度 在北京正如在全国其它城市样......”。

9、“..... 项目的绝佳地段优势 北京项目位于建国门外大街，地处的核心区，有绝佳的地段 优势。 品牌商业的联动效应 虽然区域内，诸如华贸建外等项目和万达北京项 目样是集高档酒店写字楼公寓商业于体的综合项目，但是万达 具有其它项目无可比拟的优势是大洋百货时代华纳等知 名企业的入住是已确定的合作，这事实赋以整个项目的价值和意义是 推动项目良好发展的重要因素之。 二项目劣势 区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需 求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位产品设计理念和方 案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰 项目市场定位不清晰 项目概念主题定位不清晰 三项目威胁 泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的 住宅比例只有......”。