1、“..... 年上海市见下表。 上海历年亿元 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。随 着全球经济体化，国际零售业餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。 同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。在经济高 速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。由于 这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发 展。 本项目处于普陀区规划建设的真北路商业圈的中心地带，周边围绕着众多的商业 设施及大卖场，根据普陀区整体建设规划，该地区将建设成为普陀区的新的商业贸易 中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区批高水平的商业贸易设 施的建设完成，该地区将聚集更多的人气......”。

2、“.....随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注集中上市的情况。届时，招商困难这矛盾将更为突出......”。

3、“.....在租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形。 今年下半年将出现商铺现房平方米，约占居住物业的。 黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的 同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约万平方米，约占居住物业的外围区域 约万 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰......”。

4、“.....从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右。 商业用房市场分析 年是上海商业用房发展历程中的个重要节点，不仅在商业用房的开发销配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进......”。

5、“.....上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡，供略大于求的发展态势。 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响......”。

6、“..... 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑开发投资达到亿元，同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积为万平方米。年的商品房上市节奏将明显加快。今后几 年，商品住房的需求主要来自市民改善住房条件旧区改造和基础设施建设动迁外 省市和境外人士购房等，并考虑投资性的购房因素，需求总量每年将超过万平方 米。因此，仍将呈现供需基本平衡......”。

7、“..... 商品住宅供应结构分析 随土地供应区域分布结构的改善，市中心旧区改造规模和拆迁节奏的有效控制以 及中低价商品住房建设的不断推进，年新增的普通商品住房占住房供应总量的比 例将接近，上海商品住房阶段性结构性矛盾将逐步趋向缓解。 商品住房销售价格分析 随着供需关系的基本平衡和供应结构的优化，商品住房销售价格将趋向稳定，上 涨幅度将趋于平缓。年商品住房销售价格涨幅将接近城乡居民可支配收入的增幅。 今后若干年内，在确保城乡居民可支配收入两位数增长的前提下，房价涨幅高于银行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持位数增长。 总之，年，上海房地产市场的供需关系更加优化，供应结构更趋合理房价 涨幅趋向平缓。在未来三年中，每年商品房竣工量销售量和存量房交易量都将超过 万平方米房地产增加值占全市的比重，每年在左右......”。

8、“.....不仅在商业用房的开发销 售和投资上都有较大的增量，市场轮廓逐渐清晰，投资者的投资理念也得到了进步 确立。从目前的情况来看，在上海的住宅开发趋势影响下，住宅区向中心城区外围扩 展，沪郊及二环之间区域的商业用房也将有较快增长。相对，中心城区的商业集聚将 因购买力扩散而降低速度。 到年，上海商铺总保量为万平方米，其中中心城区约万平方米， 约占居住物业的中心市区约万平方米，约占居住物业的外围区域 约万平方米，约占居住物业的。 黄浦区在年月发文要求加强对新建商业用房的监管，限制新建商业用房的 同楼层划小零销售。这政策的出台将对市场产生定的影响，也是上海商业用房 开发类型变化的个信号。分割型的小商铺管理协调要求比较高，形象方面较难统， 有关限制措施出台将造成投资者向街铺倾斜。 目前，上海些市场空间较小变化周期比较短的区域已经出现招商困难的情形......”。

9、“.....届时，招商困难这矛盾将更为突出。 预计些房地产开发企业将会对重要商业企业做出重大妥协，在租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主......”。