1、“.....对方操作比较难 原价转让，对我公司增加投资成本 退出股东的投资退出，增加了我公司对项目的投 资资金具体金额目前不详。 建议方案 目前按照方案二的方向努力，在谈判中发现问题再行研 究决策。 项目的设计方案略。四财务分析 本项目为收购之在建项目，所以很多的成本预测基于项目的现状，而且由于 项目土地非招标出让地块，涉及到居民和单位动迁，成本预测的准确性较差。故 而成本预测基本上根据上海市目前般行情，但加大不可预见费比例。 成本预测 土地成本含动迁费用和土地出让金 合同动迁费用 按照上海家合置业有限公司与上海市轨道交通虹口区指挥 部签订的房屋拆迁合同书及补充协议，本项目的全部动迁 费用为万元不含胶带股份范围内的拆迁 实际动迁情况 按照三九科技的于董介绍，预计本项目的动迁费用达场调查......”。

2、“.....四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅， 栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层， 建筑面积平方米，价格上扬，同时房 源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比 较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较 少。 竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市平方米左 右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米 左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。 板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但 其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光。 四平板块 价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年 月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元售价大幅上扬的 影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市......”。

3、“.....在区域内交通生活配套 都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况 下，如，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家 年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价 升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元 平方米。 板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年 大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保 持甚至继续攀高值得怀疑。 凉城板块 价格变动情况品新筑年月均价仅为元 平方米每 平方米售价也突破万元。 板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然 而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因 是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。 显然，板自年下半年起，虹口区的房价已接近黄 浦静安等中心城区......”。

4、“.....以及最高价达元平方 米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型 的可能性非常大。 虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路， 其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳的楼 盘目前已有疲态。 北外滩四川北路板块情况 价格变动情况高档楼盘的汇聚， 外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是 不争事实。 不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。虽然有 规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连 路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时，虹 口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着号线等 建设而得到改变。交通网络的改善促进了虹口块内凯润金城国际明佳城也以 大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较 适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外......”。

5、“.....但房价继续走高。 虹口房价猛涨，浦要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨 道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块 的房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出的房 源面积相对小些。四川北路板至今仍 剩余多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天 轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是 难得购房者青睐。 据目前的不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续 上市。主房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多 数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的 滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米 的房源，价格维持在元平方米，去年开盘邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。 虹口区房地产市场概况 虹口区房价在经历了年开始的急速上升......”。

6、“.....现在区域总体房邮购市场等业态 日益成熟，填补上了传统商贸业空白。 虹口区房地产市场概况 虹口区房价在经历了年开始的急速上升，及年初 大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右的增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要的原因是目前在售的房源大多 数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。位于杨树浦路的 滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米 的房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍 剩余多套在售。尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天 轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是 难得购房者青睐。 据目前的不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续 上市。主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨 道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。北外滩板块 的房源仍然以大房型为特色......”。

7、“.....四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以 大房源为主。唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出的房源面积比较 适中，逸居虹口面积最为紧凑。此外，虹口区下半年上市的房源 虽然数量多，但房价继续走高。 虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。大连 路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时，虹 口区缺乏地铁等快速轨道交通的现状，也将随着号线等 建设而得到改变。交通网络的改善促进了虹口高档楼盘的汇聚， 外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩的房价走高已是 不争事实。 不过，在良好预计的背后同样存在较大市场风险。虽然有 规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力 的可能性非常大。 虹口地域差异较大，相比起黄金地段的北外滩及四川北路， 其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳的楼 盘目前已有疲态......”。

8、“.....虹口区的房价已接近黄 浦静安等中心城区，北外滩规划的启动造就了均价元 平方米的恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方 米的临潼苑，四川北路新规划的出台使得国际明佳城的大房型每 平方米售价也突破万元。 板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然 而房价却明显高于地理位置近似的闸北区。房价上升的主要原因 是四川北路新规划的出台和北外滩规划的启动。 显然，板块价格已过渡透支市政规划的利好因素，随着今年 大体量的经济适用房及周边区域的新房源上市，如此高价能否保 持甚至继续攀高值得怀疑。 凉城板块 价格变动情况品新筑年月均价仅为元 平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家 年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价 升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元 平方米......”。

9、“.....作为区内房产起步最晚硬件配套最差的楼市，自 年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套 都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡的情况 下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口的光。 四平板块 价格变动情况位于四平路四达路口的世博花园年 月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口的金轩大邸尾盘均价在元平方米左 右，虹口足球场附近的花园城二期月底均价元平方米 左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。 板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但 其中大部分的上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房 源供不应求的情况，而且在交通生活配套设施方面都比 较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较 少。 竞争性楼盘研究 我们对虹口足球场及四川北路周边的项目进行了市场调查......”。