1、“.....需出让万平方米方经营型 用地方可平衡本项目亿元的级开发投入，这面积为本项目规 划的陆域面积，这显然是行不通的。假设以水产品交易市场和综合办 公用地分别为万平米计，二者合计万平米作为可出让用地，则 还需要本项目地块之外万平米的经营性用地出让方能平衡。因此， 其收益需通过取得项目用地之外经营性地块出让的方式来实现。 发行渔业基地地方债券面临困难 由政府出面发行亿地方债券，依托深圳发达的资本市场和优 越的政策环境，组织银行承销团，承销对象可以是社保机构也可以是 各家金融类机构。此外，还可由银行将腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡 划给了东鹏实业有限公司盐田港集团前身。盐田港集团与香港 和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香 港和记黄浦集团合作成功提供了后，这种模式在定程度上制约了园区的发展......”。

2、“.....国土 部门将码头岸线和岸线投资 主体的开发模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用，但 单的投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力，也排斥了市场力 量进入到大工业区的开发建设之中。因此，当园区建设进入到发展期 式。 二我市准公共产品开发模式 市财政作为单投资主体的模式市大工业区模式 深圳市大工业区是深圳市人民政府于年月直接设立的 个大型工业基地，在成立坪山新区以前，直采取以政府为单府部门根据城市定位和产业定位，对地块进行统规划，然后 整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开 发投资。 从开发过程看，主要有建设经营体化模式和建设经营多 样化模余片区则选择其它融资开发方式，可 选择土地金融城市开发基金方式，也可以根据招投标，选择合适 的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。 企业主导的单开发主体或多开发主体建设模式 政模式下，项目开发公司是唯的融资平台......”。

3、“..... 政府主导的多开发主体建设模式 在总体规划的指导下，对项目地块进行分区，项目开发公司只负 责其中部分片区土地的开发，其主要有三种政府主导的单开发主体政 府主导的多开发主体企业主导的多开发主体模式。市渔业基地的开 发模式不外乎是这几种建设模式与融资模式的组合。 政府主导的单开发主体建设模式 在这种许多西方 国家，地方政府投资修建公路桥梁自来水厂学校和医院等公用 事业时，由于工程耗资巨大，投资周期较长，单凭地方财力无法承受， 往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。 从建设模式看，场发行债 券来募集资金的种项目融资方式，其本质是资产证券化。 市政债券融资 市政债券是地方债券的种，是地方政府或其授权代理机构发行 的有价证券，所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在厂家建设营运定年限后，基础设施项目产权无偿转 让给业主。 融资 即资产担保证券之英文缩写，指以项目所拥有的资产为融 资基础，以项目资产带来的预期收益为保证......”。

4、“.....也不需要政府部门的还款承诺。贷款的发放对象是专门为项 目融资和经营而成立的项目公司。 实际运用中有等形式，即将区内部分基础设施建设 项目交由专业作为抵押而取得的种无追 索权或有限追索权的融资或贷款，般应用于现金流量稳定的大型基 建项目。 项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成投入使用后的 现金流量作为还款保证来融资，不需要以开发公司组建或运作段时间后，策划上市，进行公开 市场融资，获得后续发展的稳定资金。 银行贷款 利用所投入的土地作抵押，申请土地抵押贷款。 项目融资 以特定项目的资产预期收益或权益融资债券融资 股权融资 有两种方式 种是创设专门开发公司，通过增资扩股，吸引其他有实力的城 市开发商入股，带来现金流。按照股权的比例，对土地开发形成的利 润进行分配。 种是在 企业投资 分为企业直接投资成立开发集团银团投资等多种形式，对于 投入资金较大的基础设施项目，般以后两种为主。 从融资模式看......”。

5、“.....经国务院批准，年上海市浙江省 广东省深圳市开展地方政府自行发债试点。广东省今年的地方政府 债券额度为亿元，上海市浙江省和深圳市分别为亿元 亿元和亿元，四省市合计亿元。 当日财政部公布，经国务院批准，年上海市浙江省 广东省深圳市开展地方政府自行发债试点。广东省今年的地方政府 债券额度为亿元，上海市浙江省和深圳市分别为亿元 亿元和亿元，四省市合计亿元。 企业投资 分为企业直接投资成立开发集团银团投资等多种形式，对于 投入资金较大的基础设施项目，般以后两种为主。 从融资模式看，主要有五种模式股权融资银行贷款项 目融资融资债券融资 股权融资 有两种方式 种是创设专门开发公司，通过增资扩股，吸引其他有实力的城 市开发商入股，带来现金流。按照股权的比例，对土地开发形成的利 润进行分配。 种是在开发公司组建或运作段时间后，策划上市，进行公开 市场融资，获得后续发展的稳定资金。 银行贷款 利用所投入的土地作抵押，申请土地抵押贷款......”。

6、“.....般应用于现金流量稳定的大型基 建项目。 项目融资以项目本身良好的经营状况和项目建成投入使用后的 现金流量作为还款保证来融资，不需要以投资者的信用或有形资产作 为担保，也不需要政府部门的还款承诺。贷款的发放对象是专门为项 目融资和经营而成立的项目公司。 实际运用中有等形式，即将区内部分基础设施建设 项目交由专业厂家建设营运定年限后，基础设施项目产权无偿转 让给业主。 融资 即资产担保证券之英文缩写，指以项目所拥有的资产为融 资基础，以项目资产带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债 券来募集资金的种项目融资方式，其本质是资产证券化。 市政债券融资 市政债券是地方债券的种，是地方政府或其授权代理机构发行 的有价证券，所筹集资金用于城市基础设施项目的建设。在许多西方 国家，地方政府投资修建公路桥梁自来水厂学校和医院等公用 事业时，由于工程耗资巨大，投资周期较长......”。

7、“..... 往往要借助发行市政债券来筹集所需资金。 从建设模式看，主要有三种政府主导的单开发主体政 府主导的多开发主体企业主导的多开发主体模式。市渔业基地的开 发模式不外乎是这几种建设模式与融资模式的组合。 政府主导的单开发主体建设模式 在这种模式下，项目开发公司是唯的融资平台，并总揽整个项 目的开发建设工作。 政府主导的多开发主体建设模式 在总体规划的指导下，对项目地块进行分区，项目开发公司只负 责其中部分片区土地的开发，其余片区则选择其它融资开发方式，可 选择土地金融城市开发基金方式，也可以根据招投标，选择合适 的城市开发商，并通过合约确定合理的分成比例。 企业主导的单开发主体或多开发主体建设模式 政府部门根据城市定位和产业定位，对地块进行统规划，然后 整体招商。城市开发商可以单独承包或牵头组成开发集团进行整体开 发投资。 从开发过程看，主要有建设经营体化模式和建设经营多 样化模式......”。

8、“.....在成立坪山新区以前，直采取以政府为单投资 主体的开发模式。该模式在大工业区建设启动期起到了积极作用，但 单的投资模式，使得大工业区建设后续投资乏力，也排斥了市场力 量进入到大工业区的开发建设之中。因此，当园区建设进入到发展期 后，这种模式在定程度上制约了园区的发展。 国有企业作为单开发主体的模式 盐田港集团以地融资的地主港模式 上世纪年代中期深圳市人民政府决定上马盐田港项目，国土 部门将码头岸线和岸线腹地内部分山体的规划权和土地使用权让渡 划给了东鹏实业有限公司盐田港集团前身。盐田港集团与香港 和记黄埔集团签订合资经营盐田港码头合同，土地资源为盐田港与香 港和记黄浦集团合作成功提供了必要条件。 深福保公司建设福田保税区模式 深福保集团有限公司深福保借助保税区管理局的土地资 源，完成了由福田保税区园区开发商到招商载体，再到园区运营商的 身份转换......”。

9、“.....开发有仓 库高科技厂房展示中心写字楼单身公寓以及商品房等批房 地产项目，形成了个以房地产开发为龙头，并兼有仓储物流物业 管理国际贸易园林市政及投资咨询等各类专业资质的大型企业集 团。 特许经营权模式深高速模式 深圳市高速公路股份有限公司深高速收入及盈利主要来源于 收费公路资产的投资建设及经营管理，还通过收购参股等方式， 把公司的版图扩展到广东省和国内其他经济发达地区。其实质是通过 准公共产品的特许经营收费来获取投资收益。这种模式适用于有稳定 现金流在特许经营期内净现值为正的项目。 股权融资模式市五大集团引进战略投资者模式 年底，深圳市政府宣布将包括能源水务燃气公交 食品在内的家市属国企，通过招标出让股权的方式引入战略投资 者。其中，深圳水务集团吸引了家境外企业投标，最后法国威立 雅水务集团入选，外资间接实现了对水源和管网的控制。年， 市政府把过去享受政府补贴的排水系统也划归深圳水务。深圳水务排 水业务年约亏损多万元......”。