1、“.....市场有待引导年上半年城西普通住宅各户型成交套数构成室厅室厅室厅室厅室厅室厅开间其他户型年上半年城西普通住宅各面积段销售套数构成以下以上刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密户型结构以实用为主，消费特征明确家庭结构以满巢为主，年轻化趋势明显从事行业表现突出，区域特征明显收入水平表现般，置业能力有限三项目定位客户定位刘汉村地区城中村综合改造项目位于城西大兴新区板块和沣渭新区板块交汇处，因此在本项目区域界定以大兴新区为主，沣渭新区其次，淡化城西概念。刘汉村地区未来置业人群主要有以下几类，前三类人群为本项目主要客户群体。城西国企干部及政府公务员等较有实力人群首次置业城西二次置业，因属地情结和良好性价比因素考虑本项目城西区域有实力投资行为国亨食品城以及方欣商圈人群外地创业者人群首次置业三桥以西以及西咸体化区域和西安市其他区域人群......”。

2、“.....另方面应规避项目周边环境不佳造成负面影响，因此，应在小区园林景观，园艺小品方面突显特色，在配套设施方面有针对性设置符合主要客户群体娱乐设施，提升项目自身品质，力求营造个环境优雅刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密品味高尚精英型高尚住宅小区。定位思路是不以远郊项目所倡导品质与档次为项目开发要点，而积极挖掘适宜于主要客户群体需求项目概况地理位置二基本情况二项目市场定位上步到位，区域市政生活配套设施基本上满足了居民日常生活需要。但是，随着城市化进程加快，目前，大兴西路区域正面临从工业区向商住商贸新区和从城乡结合部向城市与城市结合部两个转变，在城市功能定义转变时，原有城市基础设施必然远远不能满足转型后需求。因此，无论是从基础配套方面如水电气暖通讯等还是从服务配套方面如商业医疗教育购物休闲娱乐等都已显露出不足。市政配套不足，对未来项目销售带来很大制约，因此在项目开发中需重点考虑......”。

3、“.....提升项目吸引力。作为项目所在地大兴西路区域既是古丝绸之路重要节点，又是响誉西北大宗医药批发零售和食品批发集散地，商业贸易兴盛，也是深具特殊文化情结个特色区域。沣渭新区大兴新区大都市圈东西南北交通核心区以及区域城市规划发展即将有新跃升等众多有利因素使区域升值潜力指日可待，大兴西路地区会再次成为开发商投资商和消费者置业热点区域。地理位置未央区刘汉地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，是西安市西向门户区和西咸体化枢纽地区，该地块紧靠大兴新区，比邻沣渭新区，北倚汉城遗址，是未来西安国际化大都市建设又核心区域，对联动我市东西与周边地市以及省与周边省市经济发展具有战略性地理重要性。二基本情况人口情况共计户，人，其中农民户，人居民户......”。

4、“.....土地情况及建筑面积土地情况项目总占地约为亩最终以实测成果表为准。其中集体建设用地即村域土地亩包括宅基地亩，未利用土地亩小产权单元楼土地占地为亩，可进入城改范围用地约亩。现有房屋情况项目总拆除建筑面积约万集体土地上房屋现状建筑面积约为万，其中村民住宅房屋约万二层以下房屋万，三层及三层以上万，集体商业用房万。单元楼房屋现状建筑面积约为不纳入本次城改用地范围。村集体经济及村民人均收入现况村集体经济主要收入来源于房租收入。全村每年集体分红人均为约万元。二项目市场定位区域房地产发展现状从近几年各城区房地产开发体量上来看，城西区域较西安市其他区域来说直相对滞后。年西安市住房建设计划中城西只有万平方米，比长安区低万平方米，占总供应量年西安市住房建设计划中城西也仅有约万平方米，占供应总量。目前西安各城区板块房地产市场发展如火如荼，唯独城西没有大起色......”。

5、“.....作为西咸共建区还未能自给自足，辐射能力尚浅城中村改造提上日程。为此，特提出以下建议提升改造出地率，建议本项目相关利益方积极与规划局进行沟通协商，力争降低本项目拆迁范围内绿地等市政用地指标，提刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司升改造出地率，从而降低可开发用地单亩成本本项目涉及经营市场房屋较多，拆迁洽谈工作直接影响着本项目进度，建议本项目相关利益方积极与经营者洽谈，确保顺利搬迁本项目涉及高压线下埋工程也是影响项目顺利实施个关键因素之，建议本项目相关利益方积极与市供电局市落地办等职能单位洽谈，确保高压线下埋工程顺利实施，为项目开发提供便利寻求政策方面优惠。本项目投资额巨大，资金压力较大，因此，建议政府就未央区刘汉地区城中村综合改造项目给予开发商定政策优惠及税费减免。城西个区域，虽城西在旧城改造这方面需求更为明显，但政策因素对城西来说影响不很鲜明......”。

6、“.....从土地存量情况来看，现在城西除环劳动路沿线西稍门土门玉祥门丰庆公园边家村周边房地产市场发展相对较为成熟外，其他区域还可称为处女地。充足土地储备让城西在资源争夺战愈演愈烈地产开发领域中显得后劲十足，具有远见卓识开发企业会迅速将目光聚集在该区域。城西区域部分在售楼盘览表项目名称项目地址占地面积总建筑面积规划情况户型面积价格范围元华府新桃园沣惠路与大寨路什字西北角亩万栋点式高层莲湖中央花园团结西路中段亩期栋高层汉景苑西二环大兴路立交向西米亩栋高层，栋小高层万国远鉴名筑枣园西路亩万栋高层，栋多层百花名珠丰登北路与桃园路交汇处层天朗大兴郡大兴东路北侧亩万期余栋世纪锦绣大兴东路号亩万栋，多层，小高层......”。

7、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,二经济效益分析三融资方案六项目经济效益分析及评价现金流量分析二贷款偿还分析三长期收益七社会效益评价区域可持续发展二项目与所在地相互适应性分析八风险分析不确定分析盈亏平衡分析二风险规避九项目评价结论结论二建议项目概况未央区刘汉村地区城中村综合改造项目位于西安市西郊大兴路西段，快速干道两侧，项目南邻城西客运站，北邻汉城遗址，东接西二环白家口立交桥商圈，西连三桥经济板块，定西开发，在启动建设个月个月可进行预售，即可实现资金流入。因此本项目能够实现资金流充足，确保项目顺利实施。四财务评价本项目总投资额约万元开发建设总投资拆迁安置总投资，销售收入约万元，项目整体收益为万元，整体税前利润率约为，投资回报率尚可。因前期拆迁资金投入量大，因此仍需做好充分资金筹备工作......”。

8、“.....现金流量从第二年即开始实现回款，现金流量在第三年出现正值，税前静态投资回收期为年，各项指标均表现出较好收益能力。二贷款偿还分析本项目偿还贷款本息资金来源于销售收益，从动态现金流量可以看出，项目自身可以承担银行贷款本息按期偿付，具有足够清偿能力。刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司三长期收益本项目长期收益包括两个方面是改造后给村民带来稳定长期租赁经营收益二是营业性公建长期租金增值收益。改造后给村民带来长期经营收益，能够大大提高村居民收入水平，并能因此创造更多社会效益。七社会效益评价区域可持续发展近几年来，西安市城镇化进程快速推进，城市骨架不断拉大，城市经济产业不断调整优化。大兴西路地区枢纽性地理位置决定了其未来在整个城市经济持续发展中职能地位......”。

9、“.....其与主城区及周边板块协调发展以及退二进三产业结构调整促使区域实现两个转变。即由城乡结合部逐渐转变为沣渭新区汉遗址保护区大兴新区汇集地带，最终成为城西区域最具发展潜力城市级核心区。二项目与所在地相互适应性分析项目所在地汉城路板块未来发展趋势沣渭新区汉遗址保护区大兴新区实施，让城西骨架增容，交通便利缩短了空间距离使得行政划分不再成为影响投资置业重要因素。伴随着原有废旧工厂拆迁改造周边居住状况进步改善，城西区正逐渐成为市民投资居住热点区域。相互适应性刘汉村城中村改造项目可行性研究报告机密西安大德地产开发有限公司大兴西路区域产业结构和经济形态要调整，就应突破制约发展瓶颈。而从制约区域经济发展和产业结构调整角度分析。大兴西路区域发展制约因素有以下几点是产业单是人流结构扁平化严重是区域基础设施不足城市人居环境欠佳造成区域投资吸引力不足，街区商业氛围有待较高层次开发提升......”。