1、“.....位臵好酒店无论旺季淡季都能有相对稳定入住率，而位臵稍差酒店其入住率直上不去。④准三星级以上酒店其经营状况整体上要好于低档次酒店，但在准三星级以上酒店之中仍然存在位臵好坏所带来差异。据西安旅游局调查数据显示，西安所有酒店年平均入住率达到，与本次抽样调查结果入住率基本吻合，从这个统计数据表明，西安酒店业整体经营状况处于正常利润水平。调查中有部分酒店表示近年来酒店客房入住率开始下降，经营利润也逐渐下降，甚至低于西安酒店业平均利润水平，而市场竞争态势却越来越激烈，整个酒店市场让他们开始产生忧虑但另方面，些酒店却直保持较高入住率有些酒店如高新区新纪元宾馆其入住率常年保持在左右，并保持较高利润，这表明尽管西安酒店业竞争越来越激烈，但仍有不少酒店在这种激烈竞争态势中从容获利，这无不在说明酒店业是个具有很高管理技能行业，它经营好坏不但与酒店提供硬件服务有关，而且它提供软件服务更为重要......”。

2、“.....谁提供软服务更细更周到更符合客户心意，谁就可能获得更大市场。相反，那些故步自封，不思创新酒店，自然免不了被市场所淘汰命运。因此，就整个西安酒店业发展现状看来，市场尚未达到饱和，市场可开发空间尚在，酒店业前景目前还比较看好。西安目前酒店客房数以套计算每天入住率定为，全年天西安酒店所有客房可接待顾客数为万余人次，而年西安全年共接待游客达到万人次，在这万人次中除去不需要在当地酒店饭店招待所住宿游客如部分旅客寄居在朋友所在学校和西安本市居民到西安及周边旅游区游玩人数，每年需要下榻西安酒店饭店人次不下于万人次约占所有游客，这百分比为保守估计数据......”。

3、“.....物业发展有限公司建设，大厦项目建议书的批复五西安市人民政府关于出让国有土地使用权的批复编号字第号六西安市房地产实地调查情况七年陕西经济社会蓝皮书经济卷八国家工业发展组织编写的工业可行性研究手册九国显示，年西安市生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。经济总量突破千亿元大关，增长速度连续五年保持在以上，经济发展迈上了新台阶，并步入个新增长期。其中第产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。成为西北地区首个突破千亿元城市。经经济济实实力力增增强强带带动动人人们们消消费费观观念念深深层层变变革革随着经济总量与经济发展水平提高，刺激了人们消费需求，同时也使人们消费观念发生了巨大变化。在普通市民消费结构中，食品类消费首次出现负增长，根据有关资料统计，年西安市民恩格尔系数为，白领阶层恩格尔系数更低于......”。

4、“.....说明市民消费结构发生了重大变化，已经从温饱型消费向心理满足型消费进行了成功转移。西安古老而神秘文化高古深远民风，更刺激着全国各地旅游人士前来。据统计资料表明年西安旅游业全年共接待旅游参观访问及从事其他活动海外游客万人次，比上年增长接待国内旅游者万人次，首次突破两千万人次，增长。旅游总收入亿元，其中国际旅游外汇收入亿美元，分别比上年增长和倍。全市拥有年接待游客万人以上景区个国家级景区个为适应新经济形势需要，年末全市星级宾馆家，其中五星级宾馆家，四星级宾馆家。成成长长中中消消费费力力引引发发西西安安新新轮轮商商业业革革命命根据西安市国民经济和社会发展第十个五年计划纲要精神，西安市以旅游业为龙头城市化进程将出现前所未有高速发展。在此基础上，为适应西安古都历史性城市布局，将加大城市市郊城市化建设，大量人口外迁，将促使环城墙商业布局密度大大提高......”。

5、“.....传统商圈均设立在人口密集交通繁忙地段，满足于传统消费模式。但是，随着人们生活水平提高，尤其是人们对于大宗消费观念改变，汽车已经成为越来越多人们普通交通工具。根据交通部门统计，西安市现有家用汽车万辆，并且仍然以平均每年万辆速度递增。全国范围内，民用汽车拥有量已经突破万辆。陕西高速公路总里程已突破公里，位居西部第二。随着交通不断完善，城内城外，省内省外，跨區域跨地域消費正在形成風尚。可以预见，在不久将来，城市间人口流動將向更高層次發展。消消费费形形态态与与观观念念变变化化分分析析从消费结构上分析消费者已从低层次向高层次消费转变。随着收入水平逐步提高，多数消费者已经满足了最基本温饱型消费，对消费质量要求在逐步提高，旅游消费将逐步提升地位从消费者区域选择上分析将由过去传统消费区向新兴消费区转移。在原住地已不能满足消费者在最低消费成本心态下快节奏高效率消费需求......”。

6、“.....从消费形式上分析消费者已经由单型消费向综合型消费转变。随着生活工作学习节奏加快，人们在注重工作效率同时也更加注重生活效率提高，结合休闲娱乐，购物与体站式消费形态已成为人们有效利用报率，回报期年计算，营销价格应在元平方米，也就是说营销均价在元平方米以上由此可见元平方米价格对投资者来说还有很大升值空间。从本项目日后运营来测算，其万平方米酒店面积每年营业额将在亿元以上，即每平方米年营业额在万元以上，按照利润回报率在计算，每年毛利率在元平方米，扣除元，即客房散租利润，每平方米每月租金水平也可维持在元以上，由此可见，元平方米逐年递增营销价格是合理，不但给投资酒店客户有稳定投资汇报，而且也给酒店经营者预留了利润空间。因此本项目营销风险是完全可以回避。开开发发过过程程中中法法律律风风险险房地产开发投资法律风险主要是指在房地产开发中......”。

7、“.....而使自己遭受到财产或信誉损失可能性。为避免这种风险，公司投入巨资聘请中国著名房地产律师先生为本项目法律顾问，确保项目在实施过程中规避由于法律问题而给公司带来损失。第第十十章章结结论论综上所述，我们认为本项目在定位得当前提下，首要解决定向开发问题，经济效益较好，在解决了强势酒店机构进驻问题后，项目切实可行。如果法国雅高美国速八，以及上海莫泰等强势酒店机构未能介入本项目，则建议暂缓本项目实施。善，加之各类家庭常备耐用品已基本获得满足。相当数量消费者，特别是当代年轻职业者，已不再将节俭存钱作为家庭计划唯，而是有计划地即时消费，在满足传统型消费同时，更需要满足时尚消费需求。以上深层次消费观念变化，正在逐步演变成全国范围内广泛异地消费变迁......”。

8、“.....具有丰富旅游资源。独特人文景观和秀美自然风貌，使西安旅游资源在全国名列前茅。西安旅游资源具有资源密度大保存好级别高特点，以秦始皇陵兵马俑仿古入城式仿唐乐舞等为代表著名旅游品牌吸引了海内外大量游客前来西安旅游观光。据统计，西安每年来自境内外游客总数达到近万余人次，其中年西安共接待境外旅游者万人次，接待国内旅游者万人次，旅游总收入亿元，其中外汇收入亿美元......”。

9、“.....核准通过，归档资料。未经数酒店客房入住率低于平均水平，甚至有部分酒店入住率尚不足，可见，酒店受季节影响是非常大。西电梯设备安装万元部部给排水设备安装元中央空调通风元房间拖式空调元卫生洁具元动力照明及弱电元消防报警喷淋元工程前期费勘查设计费建安总造价定额编制管理费建安总造价质量监督费建安总造价建筑规划费建安总造价招投标管理费建安总造价劳保统筹费建安总造价消防设施配套费元抗震设施审查费元天然气集资费元自来水增容费元用电增容费元排污费元环卫费及城市建设占道费元市政公用设施配套费元新型墙体材料专项费元室外工程费元建设监理费建安总造价项目单价指标值合计万元建设单位管理费前七项之和预备费财务费用计划借款万元，年利率......”。