1、“.....同时对中综合业态区等商业地带。蚌埠目前商圈可以分为三个部分淮河路商圈，新城商圈和打造中淮上商圈。淮河路商圈即蚌埠老城区以内范围，百货大楼新世纪购物中心为最核心商圈典型代表。新城商圈位于城市以南，由于在强大淮河路商圈影响下，目前新区还未形成可以与淮河路商圈并肩副商圈，因此该商圈虽然优势凸显，目前却只是所只能是在满足区域配套设施基础上与淮河路商圈博弈。蚌端口市出于其地理位置考虑，提出南拓北进发展策略。区域商业业态过于，各业态相对分散本地区域内商业经济构成过于单，主要由传统功能单太白路商业圈为主体，其它业态较为分散，多为传统商业体系，辅以满足商务性倾向较强中小型特色餐饮会所，其整体服务对象多为区域内人群......”。

2、“.....以区内企前言报告编制目的在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合太平洋国际广场项目地块所处的区位环境，对该项目的可行性与开发经营策略提出专业性的意见和建议。结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。市副核心地段，生活配套正在逐步完善中。目前地块周边满足生活便利性商业较少。小结该项目所处地段是城区重点发展商业腹地，并且即将成为城市副中心。作为新城商业黄金地段，发展将日趋成熟，是发展城市商业综合体物业类别理想之所......”。

3、“.....作为基础性先导性房地产业更是如此。因此，对宏观经济及城市综合体开发环境把握，是每个开发决策者所关注首要问题。中国商业地产发展历程由单功能布局向多元化产品体系升级中国商业地产市场发展，从产品层面来讲，随着市场需求朝着多样化方向发展，主要满足中小企业第三代商业房地产已经不能完全满足实际市场需求，尤其是中高端市场需求，第四代城市综合体时代应运而生。从商业房地产近十年发展轨迹来看，基本上经历了如下发展历程第代，无空调，无商务配套，无规范物业管理公共卫生间，建筑装修标准低，多数无电梯。第二代，有中央空调，有商务中心配套，有规范物业管理，公共卫生间建筑装修标准高，有竖向交通安排但不能小时全天候开放，不能提供晚上工作人员休息，不能提供商务代理服务，不能提供全天工作人员餐饮空间。第三代为商住物业，有分户空调设计，有个性化物业管理，提供商务代理服务......”。

4、“.....提供餐饮空间，有竖向交通安排小时全天候开放，适合新经济需求，建筑装修标准高。商住楼般处在商务区，或临近商务区，可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。第四代城市综合体中心城区大量综合型物业出现，成为供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。二市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商住物业市场交易活跃，由持有经营转向租售并举大量中小户型商住物业推向市场，赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。改变以往人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将物业由持有经营转向租售并举。市场发展出现分水岭日趋呈现出更为强劲市场竞争力物业类别......”。

5、“.....城市综合体催生第四代房地产物业类别，产品实现全面跨越式升级城市综合体跃成为房地产市场新主角。城市综合体在发达城市已经成为打造新城主要建筑形态。规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越资金优势项目所处地块发展前景比较好四项目开发经营风险小本项目大规模开发合作模式新颖土地开发使用费用相对合理享受政府提供相应优惠政策，在实施中辅以全过程科学控制，即可获得预期投资收益。五项目实施难点项目规模较大，时间较紧，开发工程中各方面工作协调难度大项目品质定位在实施过程中有定难度，设计工作经完成，其定位相应确定，实施过程中仍然需要根据具体情况不断完善房地产行业竞争激烈，公司需要建立支高素质专业团队。六强化项目进程中投资质量进度控制，注重对可能发生不利条件及变化因素预测与防范对策，以保证项目按期完成......”。

6、“.....其发展直接与宏观国民经济相关。年蚌埠市总量保持稳定快速增长，固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。城市经济飞速发展是房地产业发展强有力支撑，国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强城市综合体市场需求。结合蚌埠市房地产年发展轨迹，针对年房地产市场特征及趋势进行如下分析多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。多点中心城区沿线集中，现已形成多个规模化低密度低容积率型社区，淮上区在未来将形成规划化大片特色商业区。线面结合线主要是指相对集中中心城区沿线，将与拟建设中淮上区商务中心区相连，形成线面有机结合。开始由线向面发展，打造淮河沿岸新经济带动辐射区域。第四代城市综合体成未来供应市场主流。随着第章前言报告编制目在对项目开发经营环境进行详细分析基础上......”。

7、“.....对该项目可行性与开发经营策略提出专业性意见和建议。结合公司状况和项目特点，探索项目开发经营可行方式。对项目进行投资分析和风险分析。对项目决策及其实施优化提出建议。二报告编制依据太平洋国际广场项目已提报确定概念设计方案国家建设部及安徽省及蚌埠市颁布相关法律与政策蚌埠市关于房地产开发经营相关规定与税费标准现场勘察和实地调研所得资料。三项目背景地块指标地块技术指标项目占地总建筑面积商业面积欧式山庄酒店企业会所面积面积公寓面积住宅面积地块状态区位项目地块临近淮上区政府，该地块是以发展大型国际商业，行政办公及国际商务区为主，功能完善，环境优美城市商业综合发展区，是淮上区重点发展商业腹地。交通项目北至双墩路，南至淮上大道，紧车库在项目施工基本完成后进入销售，预计周期个月......”。

8、“.....可以得出项目销售收入万元。三项目利润估算项目利润估算表项目金额备注销售总收入自持产业总成本自持五星酒店及部分商铺项目总成本项目毛利润应缴税费按销售收入计项目净利润项目利润率根据上表显示，可以得出项目项目净利润约为万元，项目利润率第八章项目财务分析项目全部资金现金流量表年年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量序号项目建设经营期根据上面项目全部资金现金流量表，可以得出财务净现值万元，大于零，表明项目利润率超过基准贴现率，具有财务上和经济上可行性。第九章项目开发经营风险分析本章拟对摩根中心项目进行盈亏平衡分析敏感性分析，以测度其开发风险......”。

9、“.....项目经营收入保本点分析项目经营成本项目总成本应缴税费比重保本点项目经营成本总收入即销售收入达到预测收入时，项目处于盈亏平衡状态。项目经营成本保本点项目保本开发经营成本总收入万元项目经营成本保本点项目保本开发经营成本项目总成本即项目开发经营成本达到预测成本时，项目处于盈亏平衡状态。实际上，项目盈亏平衡点在开发经营各阶段是不同，在此是按照计算期平均状态计算结果。二项目敏感性分析本项目敏感性分析主要针对项目总投资和项目营业收入两项因素进行。项目总投资由于项目占地较大，开发周期长，其间可能会出现不能预期变化，故项目总投资额可能会发生些变化......”。