1、“.....住宅售价幅度约在元 平方米之间，均价约为元平方米。部分首层临街商铺已售出，目前大部分商铺正招 租未经营，招租价约为元平方米，地下室车位售价元个。 富力阳光美居机场路和黄石路交界西南侧在元邦航空家园南面，属大型商住小区， 第期已售完，现推售第二期两幢高层住宅楼，另第三期计划于月发售，住宅均价约为 元平方米，配套的商业面积较少，个别首层临街商铺售价约为元平 方米招租价约为元平方米，地下室车位数量较多，但出租率很低，如由业主购买， 售价可低至元个。 汇侨新城在黄石路以南，属大型商住综合小区，已建有多幢小高层和高层住宅楼和 商住楼，大部分住户已入住，现二手住宅售价约为元平方米个别成交价为 元平方米，地下室车位售价为元个 经市场调查，项目与周边多个楼盘的功能设计配套设施和目标客户等均较相近，由于 目前该区域的人口持续增加，居住环境不断改善，总的来说......”。

2、“.....故选用以上楼盘的价格作为住宅的比较对象，以市场比较法作为 评估方法测算其住宅的销售价值。另因为其配套商业和地下室车位主要以出租经营为主，故 选用收益还原法作为评估方法测算其商业和车位的销售价值。 四项目优劣势分析 通过市场调查分析项目与同在机场路和黄石路带的几个周边楼盘的产品定位和目标客户亦非常接近，相互差异相对较少，其优势和劣势主要体现在与该区域内早期建设的功能 设计较旧的住宅和缺乏配套设施的小型项目的差别上，具体来说，这个项目有以下优势 地理位置优越，项目地处广州市未来城市副中心 按公司提供的施工进度，到年月将完成全部南区第期和第二期的工程建设并交 付使用，预计在年月底可以售完，项目建设期约为年销售期约为年，总 开发期自年月至年月接近年......”。

3、“.....公司目前已完成项目投资万元包括土地费用万 元前期费用万元建安工程费万元小区基础设施配套建设费万元开发 期税费万元不可预见费用万元企业管理费万元销售费用万元。项 目预计到年月全部完工并交付使用。 按我司估算，至估价时点，南区项目已投入资金约为万元，约占项目计划总投资的。公司计划向银行贷款亿元用于部分后续投入，不足部分以项目销售楼款作滚动 投入，直至项目完工。 二投资成本费用估算 根据项目的规划建设情况，结合已投入资金的情况，对项目的投资成本进行了估算，具 体详见南区项目投资估概算表。 三项目资金筹措及资金平衡分析 按照计划，项目投入资金来源主要为企业自有资金银行贷款和销售收入。目前南区项 目已投入资金全部可视为企业自有资金，其后续开发建设资金的来源主要由银行贷款和项目 预售收入组成。按照项目施工计划，现第期幢楼宇已领取预售证，按估算......”。

4、“.....银行贷款和销售收入可用于支付项目后续建设资金投入，从年第四季度开 始，第期幢楼宇的销售工作将进入高潮，销售收入可用于支付项目部分后续建设资金投 入，并支付银行贷款利息，待第二期幢楼字领取预售证并进行销售阶段后，可逐步偿还 银行贷款本息。具体详见项目财务资金平衡表表。 税前成本利润率 税后成本利润率 税前销售利润率 锐后销售利润率 盈亏平衡点 投资回收期个月 财务净现值按贴现率计 全部投资财务内部收益率 第五部分项目偿债能力分析 项目财务效益分析 按照公司提供的开发建设计划，项目的总开发期约为年，预计建设期约年，从 年月到年月销售期共年，从年月到年月。 根据项目的现金流量表和损益测算表，通过分析和计算，项目的各项财务指标如下 项目的净现值大于，内部收益率高于行业基准收益率，表明项目抗风险能力强......”。

5、“..... 二项目盈亏平衡分析项目的全部销售收入为万元，扣除开发建设投资销售费用营业税及附加和所 得税，税后净利润为万元。以万元的项目总投资计算，盈亏平衡点为， 如以可售的住宅销售收入计，则住宅售出时可收回全部投资。建议公司在项目建设 期和销售初期做好销售推广工作，以迅速回笼资金偿还银行贷款，并在销售过程中积极开展 商铺的租赁业务，以减少空置增加现金收入。 三项目敏感性分析 根据项目敏感性分析数据显示见表，项目对售价下调敏感，销售价格下调 时，内部收益率仍高于行业平均收益率项目对建安成本上升敏感，成本上升时， 内部收益率仍高于行业平均收益率，以上分析表明项目具有相当抗风险能力，各项指标详见 表......”。

6、“.....从项目的现金流量表分析可知，项目由于开发周期不算太长，前期投入资金占用成本 相对较少，在销售价格定位适当的情况下，可以取得定的竞争优势，通过预售收入再投入， 可形成连续的资金链，保证后续投资，降低开发建设风险。 第七部分项目贷款风险分析 贷款风险来自项目外部和项目自身两个方面，主要有 市场风险 当前房地产市场竞争比较激烈，近几年广州市商品房市场整体保持稳定，住宅交易量不 断增加。项目的开发增加了该区域的商品房供应量，方面加强了周边地区的居住氛围，另方面也加剧了同周边商住小区的竞争。机场路黄石路带已有多个大型商住小区正在建 设或筹建当中，故市场上存在供应量已很大，且潜在供应量在今后几年内将增加较快，因此 激烈竞争将难以避免。 虽然西区东区前期开发的房屋已售完，市场接受程度理想，但为了在激烈的市场竞争 中取得主导地位，建议公司在保持小区建筑风格和客户定位致的思路下......”。

7、“.....以保持项目竞争力。 工程建设风险 项目资金需求量大，而企业自有资金不足，项目能否按计划进行，除目前正在开展的第期 销售工作能否顺利按计划进行外，银行贷款资金是关键。建议荣星公司加紧落实好开发建设 资金，严格控制好建设工期，保证开发建设工作的顺利进行，以配合销售工作的实施。 开发成本风险 本项目对投资成本的变动相对敏感，投资成本的上升直接影响到项目的收益水平，为提 高项目的经济效益建议开发企业施工单位和监理单位更好地控制开发成本，力争减小贷款 的偿还风险。 政策风险 政策风险主要包括国家对房地产业的宏观调控及当地政府对项目所在区域的整体规划。旧白 云机场的搬迁将于明年实施，其原有用地初步规划为起大型商住综合居住区，现黄石路带 已建成多个大型居住小区，居住人口持续增加，由此可见，该地段属于政府引导投资建设区 域，各方面资金将不断增加投入，长远来说对于项目本身是非常有利的。 另外......”。

8、“.....对在建商品房项目的办理预售工作和预 售抵押工作提高了要求如要达到结构封顶等，长远来说，有可能对项目未来的销售工作产 生影响。 第八部分评估结论 上述分析表明，项目从静态和动态角度看在经济上和财务上都是可行的，其开发产品的 市场有保障，但公司自有资金不足，急需银行贷款支持其继续分行开发建设。 由于公司只进行和南区的开发，未再有其他投资项目，其三个投资方亦为相关联的企业， 故为保证贷款银行的利益，建议委托方依据项目工程建设进度发放贷款，并密切监控其贷款 资金的使用，以缩短工期尽快回笼资金，减少放贷风险。 第部分概要 评估说明 本评估报告是根据中国农业银行广东省分行营业部以下简称委托方的委托，对项目申 请开发贷款的可行性进行评估。评估基准日为年月日，本评估报告只为委托方审 核贷款申请提供参考，不作其他用途......”。

9、“..... 委托方和借款企业应对其提供资料的合法性真实性有效性和完整性负责。主要评估依据 有 全国人大国务院及有关部委广东省和广州市有关部门颁发的法律法规和政策 委托方和借款企业提供的有关资料 广州市房地产市场价格信息 我司掌握的有关资料及评估人员现场实地勘察所获取资料 其他资料。 四项目概况 地理位置及环境 项目位于机场路和黄石路交汇处东南角，西为机场路，北邻黄石路，东面和南面均有新规划 路联络，南面的白云国际机场即将搬迁到花都区新国际机场，周边有多个大型商住小区已建 成入住或正在建设当中，机场路和黄石路有多条公交线路通过，且邻近地铁二号线站，交 通十分便利。邻近有祥景花园白云骏景花园黄石街办白云金贵客运站北区供电局等， 公建及城市基础配套设施完善。 目前，白云国际机场即将搬迁，其原有用地计划用于兴建超大型综合居住区白云新 城......”。