1、“.....开始发售信托计划。 按照信托计划分阶段投入信托贷款资金建设物流园区项目。 建设期完成开始经营项目，每年按约定收益率向投资者支付利息。 信托计划到期后，回购信托计划本金。 五需要重点解决的问题 债权融资 以物流园区土地亩和其他有形资产，确定适当的土地房屋等对象 作为项目融资的抵押物。 就抵押借款的金额利率借款方式还款方式等与投资方谈判。 通过协商或聘请评估机构进行评估确定土地房屋等抵押物的公允价值。 提供土地房屋等抵押物的完整产权凭证评估报告等相关权属和价值评 估文件证明，以及公司情况等基本资料，与借款方在土地房屋管理部门 办理土地房屋抵押手续。 项目公司融资 编写商业计划书。通过提供物流园区发展规划物流园区项目投资价值分 析报告，突出介绍项目背景市场前景股东背景业务定位项目投资回报。 甄选有意向的投资者。需要对方提供营业执照公司介绍财务报表等材 料，谈判确定股东构成股权比例，签订发起人协议......”。

2、“..... 信托融资 根据周详的市场调研，与信托公司协商确定信托计划的资金规模预期收 益率期限担保信托贷款方式还款方式等信托条款。以自有资产或与担保人协商确定抵押资产等担保合同条款。 投入信托贷款资金建设物流园区项目，注意施工质量和风险成本控制。 信托计划到期后，妥善组织资金回购信托计划本金。 我国物流园存在的问题有哪些本文对于我国物流园区存在的问题主要是 规划设计方面的问题，物流园区规划是系统工程，在进行建设前，需要明确系 列基本原则来对整个工程进行引导与协调，从而保证园区建设的科学性和可行 性。 从我国物流园区规划设计中存在的问题出发，借鉴发达国家物流园区规划设 计的经验，探讨规划设计的具体内容和基本原则，分析物流园区与产业集群的相 互关系，认为要统管理物流园区规划设计，以市场需求为导向，规范物流园区 优惠政策，以此促进物流园区的健康发展......”。

3、“.....对区内功能进行设计和 定位对设备与设施进行配置，对物流园区经营方针和管理政策进行规划。通过 合理规划和建设物流园区，可以实现对货物货场物流技术和物流管理甚至对 物流企业的集约化管理，最大程度地发挥现有物流资源的效益，增强物流园区的 竞争力。 存在的主要问题 与发达国家或地区相比，我国物流园区建设起步晚发展快，各类物流园区 的区域经济发展背景产业定位和园区的软硬件水平差别很大，在物流园区的设 计规划上存在如下突出的问题 盲目追求规模，缺乏统的规划管理 第二次全国物流园区基地调查报告显示，截止年上半年，我国 共有物流园区个，其中已经运营个，占在建的个，占 规划中的个，占。调查表明，政府规划推动的物流园区有个， 占企业自主开发的物流园区个，占。在政府规划推动建设的物流 园区中，通过省级政府审批的占地市级区县级政府审批的占，而 地方政府容易偏重地方发展，出台不同的优惠政策吸引投资，导致目前国内物流 园区过度竞争，平均空置率达......”。

4、“..... 我国近年的物流园区建设互相攀比，在数量和规模等方面求大求全。据 年的统计，全国物流园区面积在以上的占之多，其中以上的占 ，规模过大现象明显。我国由于管理体制落后，些地方政府忽视市场规律， 盲目追求政绩甚至仅仅为了增加财政收入而兴建物流园区。日本自年至今已建个大规模的物流园区，平均占地德国的 些物流园区占地规模较大，如不莱梅物流园区占地在以上韩国于 年分别在富谷和梁山建立了两个物流园区，占地规模都是荷兰 的个物流园区，平均占地。日本对规模经营有总量的控制，建筑用地 相应作了限制，般物流园区用地约为万，不超过万，要求向高层发展。 日本政府把大型物流园区建设的总体规划交给通产省运输省农林水产省 建设省和经济企划厅等省主务大臣，凡需规划建设大型物流提供标准化的物流设施，提高产业集群运作效率充分利用现 有的电信网络移动网络和互联网络等信息系统资源，促进入驻企业之间实现信 息共享整合物流产业链。 环境保护原则 物流园区规划建设中的环境保护......”。

5、“.....发展绿色物流，整合 物流资源，创造社会价值，也是园区自身可持续发展长远发展的保证。 二规范物流园区规划设计的主要内容 标准的物流园区的规划设计应包括基础设施功能布局设施配置与规模计 算信息平台等方面的内容。 基础设施规划设计我国些物流园区的规划面临着基础设施不完善与物流园区建设要求不相 适应的现象。比如广西省南宁港港口物流园区，从陆路交通条件来看，南宁市目 前城乡交通运输基础设施还不够完善，许多高速公路通信等网络设施严重缺乏。 在城市内现有物流基础设施如大量的仓库多为老旧建筑，专业化和社会化物流基 础设施如物流配送中心，高架自动仓库等尚处于发展初期，只能满足低水平低 效率的物流服务需求。 基础设施建设是物流园区规划建设的个重要组成部分，是物流企业开展业 务的实体依托，是物流园区发展的必要基础。它不仅包括物流相关设施的建设部 分，还包括对既有基础设施的改造部分。 交通基础设施规划。物流园区集中较多的物流企业，每日的运输量十分 庞大......”。

6、“.....规划需要结合所处位置的交通运输 网络进行资源配置，积极发展各种运输方式多式联运集装箱运输城市配送等， 以实现货畅其流。交通基础设施还应该结合园区的服务功能和范围逐步加以改 善。 通讯网络规划。通讯网络建设是物流园区进行信息沟通的重要保证，在 对园区信息量进行预计的基础上，合理铺设光纤线缆电网等通讯物理基础设施， 从而实现园区内外企业资源信息的快速高效交流与共享。 市政基础设施规划。市政基础设施规划主要由给水排水燃气环卫 供电通信防灾等各项工程系统构成，是物流园区正常运作的基础，能够保证 园区的正常生产生活。 环境设施规划。物流园区集中大量物流企业，方面集中了大量的车辆， 另方面由于其开展的物流经营业务，如流通加工，都势必给园区环境造成不利 影响。园区规划应注意合理设置排污设施和环境监测仪器预留绿化带用地等。 功能布局 目前我国物流园区功能定位不明确，园区布局不科学。方面，园区内不同 的功能区之间业务重叠......”。

7、“.....仓储服务 区内又过多地开展加工增值服务另方面，各个园区之间园区内的功能区之 间，缺少交流与合作，注重的都是按规划自我发展，忽视了合作的重要性，使得 物流园区不能通过在功能上的合作增强竞争力。如上海浦西的西北综合物流园区和南方物流园区，两者地理位置相近，功能定位也十分相近，增强合作将同时加 强两园区的竞争力，但这两大园区并没有建立起很好的合作关系。 国标物流园区分类与基本要求将物流园区分为以下几种类型货运服务 型生产服务型商贸服务型和综合服务型。物流园区的功能依据定位的要 求确定，是实现园区主要用途及发展目标的基础，物流园区主要功能包括 物流分拨区。物流分拨区着眼于货物集散，吸引企业开展国际国内货 物的分拨整理配送运输报关等业务。满足周边城市企业货物的运输仓 储中转信息发布等需求，把物流园区打造为区域物流枢纽，结合航空铁路 公路等交通网络资源，开展多式联运。 仓储服务区......”。

8、“.....需要建设自动化立体 仓库冷藏冷冻库，应用自动分拣技术等先进的科技手段和设备，提高仓 储效率。仓储服务区不仅提供传统的存储服务，还提供组装包装贴签等增值 服务。 加工增值区。加工增值区借助优越的交通优势，吸引产品的加工。周边 企业将产品的加工业务转移到物流园区内，能节约物流成本增强对订单的反应 速度减少不合理库存，物流园区也能通过这增值服务获得新的价值。 展览展销区。作为个综合服务型物流园区，展览展销区是必备的功能 区，它能为企业提供产品或服务的展示场所，同时负责展览前后的运输仓储 包装报关和展览中的装卸搬运保管，以及在此过程中所需要的信息交流与 沟通。物流园区也能在提供此功能的同时获得高附加值和高利润，扩大自身影响 力。 管理办公区。管理办公区应位于物流园区入口处，沿主干道设置，主要 设置政府职能部门海关三检等管理机构，以及负责园区建设管理招 商全面工作的联合办公机构。以上管理部门分工合作，负责园区招商，为企业办 理入驻相关证件......”。

9、“..... 配套服务区。配套服务区应与管理办公区相邻，主要设置金融保险 银行代理会计邮电通讯等为企业和货主提供服务的机构，以及为园区内的 人员提供日常生活所需要的餐饮就医交通等服务设施。设施配置与规模计算 不少物流园区不切实际规划建设先进超前的物流设施与设备，没有采取分 阶段分步骤地根据物流需求状况建设完善物流园区的方法，味追求大全 新，陷入了高空置率的窘境。例如北京西南综合物流基地的规划面积为万， 预期投资亿元人民币南京港龙潭物流园区规划面积万，期投资 亿元人民币直辖市已经规划的物流园区用地是东京的倍，而这个城市 的物流量却远不及东京的物流量。 决定物流园区规模的设施主要包括办公楼停车场集装箱堆场各类仓库 园区交通线路绿化等，其中停车场集装箱处理区和仓库道路都有相应的设 计规范或标准，下面根据物流园区规划与设计书，对各部分设施面积计算 进行简要阐述。 停车场面积。由于物流园区停车场停放车辆车型结构复杂，不宜使用停 车场规划方法计算面积......”。