1、“.....在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。 二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。 三合理控制开发周期，滚动式开发 在确定项目开发规模的前提下，合理制定地块开发规划，采取 短平快的滚动式开发模式，缩短项目开发周期，尽量规避开发周 期过长带来的市场风险。以达到投入产出最佳状态。 四首动态投资回收期年 静态投资回收期年 财务内部收益率动态投资回收期年 静态投资回收期年 该项目在出售时的全部投资收益的经济可行性分析表明......”。

2、“.....其中，建设周期为年 小高层 商业 合计五现金流量分析 表四现金流量动态表 序号分期项目年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年年上半年年下半年计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发......”。

3、“.....四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算，项务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿,年建设期,利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本,直 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明 直接成本, 六管理费用 七财务费用 其中财给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统平费场地具备道路场地平整，考虑临水临电 临时设施费临时围墙临时办公室临时围板 三建安成本, 别墅, 普通住宅,提高品质,含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中单位成本元总成本万元计算说明 土地成本......”。

4、“.....按照万亩计算,土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展，去年以来的众多宏 观调控政策甚微，预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 地房价上涨迅速，长沙房价也迅猛发展......”。

5、“.....预计未来政府有可能出台新的更严厉的 宏观调控政策，从土地市场供应结构金融信贷市场等多 个方面对房地产市场进行调控。 四地块定位分析 根据地块的实际情况，结合市场供应情况，以容积率以为基 准进行开发建设，预计总建筑面积为，以别墅类产品独 栋双拼联排小高层产品及少量的社区商业的组合开发模式为 宜，滚动式开发，总开发周期约为四年半，销售周期约为四年。二投资和收益分析 在容积率的情况下进行了模拟财务测算，以万亩的地价 计算，税前利润为万元，税前利润率为，税后利润 万元扣除土地增值税，税后利润率，有着较高的经济效益 项目投资 经测算，该项目总投资为万元，实际投资估算详见下表 表投资估算表开发面积亩容积率 项目名称长沙青竹湖项目日期 项目单位成本元总成本万元计算说明 土地成本, 其中土地出让金,按照万亩计算,土地面积亩 二开发前期费 其中勘察设计费项目为别墅，部分提高设计费 报批报建费 三通平费场地具备道路场地平整......”。

6、“..... 别墅, 普通住宅,提高品质,含土建门窗外檐地下室等 四基础设施费 其中给排水工程费含贴费和开口费 室外燃气系统含区内工程费灶表费 高低压供电系统含高低压和配套费，区内的工程费，红线外费用 室外消防系统按总建筑面积计算 综合管网设计 室外智能系统 五园林环境依设计方案的不同而不同 其中绿化建设费区内区外绿化支出 建筑小品考虑硬地喷泉雕塑等道路和照明 直接成本, 六管理费用 七财务费用 其中财务费用土 地 贷款额度按土地成本的，按照 年，利率 财务费用建设贷款亿,年建设期,利率 八不可预见费 九营销费用销售收入 间接成本 总投资成本,直接成本间接成本 注上表中计算为电子计算，四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 二项目收益 别墅类物业按元平米小高层销售按元 社区商业销售按元平米计算......”。

7、“.....四省五入取整表示，分项与合计之间相差〒属正 常情况。 三拟开发周期规划 年通过土地转让取得该地块。 项目整体开发分为四期，每期开发及销售约为万方体量 项进行滚动式的开发。 项目整体开发周期为年半。其中......”。

8、“.....本项目的财务指标满足有关标准的要求，具备定 的抗风险能力。 六地块主要问题小结 的制约问题 根据长沙市的相关文件规定，本项目执行以下占的 政策，而从本项目的资源条件区位和交通等条件来看，适合开发低 密度低容积率的高品质大面积物业，此政策将在定程度上制约本 项目的定位和开发建设。 二场地施工条件问题 现场地块呈丘陵状，起伏不平，且有较大的落差。将对后期施工 及成本控制产生很大影响。开发成本较大幅度的增加使得项目销售单 价弹性空间减小，不利于项目市场竞争。 三容积率的确定问题 容积率的大小影响项目总体量及开发成本投入额度，容积率过高 将增加本项目开发难度及产品组合，不利于提升项目整体品质及产品 价格......”。

9、“.....属于大盘开发行列，开发周期过长，市场不 确定性因素及风险政策风险市场风险金融风险等加大。 七结论及建议 综上所述，各项基础条件已具备时机已成熟，不仅符合国家的 有关方针政策，而且能够产生定的经济效益和良好的社会效益， 因此从企业角度来看，项目总体判研可行。 项目实际操作上存在定问题。以下为我司针对该地块开发所提 出的些开发建议，以供参考。 降低的制约 根据项目的实际情况来看，可以在部分位臵景观相对不太理想 的位臵规划小高层和高层小户型产品满足政策需要，并通过户型创新 和面积赠送满足市场需求。在推售节奏上，可以把小高层高层产品 放在中后期，等项目和区域发展比较成熟再进行销售，比较容易为市 场和客户所接受。 二采取低容积率低密度开发模式 借此降低开发规划，尽量减少现场土方开挖回填，产品尽量依 地势而建，从根本上控制开发成本。既可降低开发成本又可保留原生 态坡地，打造低密度高端产品，从而提升物业价格。 三合理控制开发周期......”。