1、“..... 合计, 项目分析及应对措施 优势地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划 。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。 劣势地块距离红谷滩核心区成熟区较远，区域短期吸引力弱。目前区域内人气不足，且 没有形成商业氛围，未来能否吸引客户在此置业经营还存在不可控性。 机会区域发展前景看好，省政府的定址对区域整体价值提升很大，房地产市场中长期向好 ，发展潜力大现阶段土地市场交投不活跃，可积极介入，有利于控制土地成本 威胁宏观调控对红谷滩区域市场影响较大，短期房价下跌，市场信心不足，预计后市会进 步走低，该地块已有意向很强的开发商直在暗中运作，新进入者拿地难度较大 应对措施 密切关注政府办公预留用地的动态......”。

2、“.....并将项目开发节点与政府动迁时间相结合，充分借势。 产品业态涵盖住宅五星级酒店及文化中心购物中心临街商铺等，并根据南昌购房 者对不同产品业态的接受程度，增加部分精装修酒店式公寓及商住两用公寓，以提 高项目的利润率，此外考虑到省政府即将迁入对整体区域的影响，考虑增加部分高端餐 饮及写字楼业态面积，满足后续政府相关单位招待宴请及办公需要。 项目各业态的开发顺序为先开发住宅，待周边区域逐步成熟人气积累到定程度再开 发其它业态，通过价格较低的住宅积累人气，再通过价格较高的商业酒店式公寓等业 态实现项目利润最大化。挂牌前与土地管理部门保持密切联系，对地块的潜在竞争者做到心中有数......”。

3、“.....对各业 态的销售价格按目前市场估算为 序号可售部分建筑面积或个数售价万元或个总价万元备注 写字楼及商务公寓 文化中心 临街商铺 住宅 车位个数 配套部分建筑面积或个数估值万元或个中心，着重体现生态保护和旅游度假观光两大功能 环即以丰和南大道学府大道前湖大道和卧龙大道组成的规划区的交通 功能环路六带即以前湖和卧龙山公园为中心，以低洼地水塘河流山谷 低地为基础的六条放射状绿化带五区即指高校园区平方公里体 育健身区平方公里红角洲片区中心平方公里商贸综合区 平方公里和滨水居住区平方公里五个功能区......”。

4、“..... 西客站地块位于红角洲片区南部，东临第七届全国城市运动会的举办地 南昌国际体育中心，西南角是正在建设中的南昌西客站，预计年建成通车， 为沪昆高铁向莆铁路及杭长高铁服务，承担着长三角闽东南珠三角地区进 入华中华西的主要通道作用。地块西侧是预留的中小学教育用地，将建所九 年贯制学校及所高中，由于地块附近有江西省政府预留办公用地及配套住宅 用地，预计此处将引入江西省最好的教育资源。此外，地块附近还规划有两个市 民公园，整体环境适合开发高端居住区，并配建部分商业。 地块环境 西客站地块位于红谷滩新区，周边多为新建成项目或待开发用地，规划前景较好，但目前人气不旺，适合先从开发住宅入手......”。

5、“..... 地块交通 红谷滩新区的交通规划是按世界级标准打造的涵盖公交地铁高铁的现代 化立体交通路网，区内公车线路密集，主干道路线共设有余条公交线路。 西客站地块处于红谷滩新区南端红角洲板块，现整体区域尚处在发展中，地 块周边已通车公交线路共计条，但站点与地块均有定距离，交通现状般。 因地块西侧的南昌城市体育中心是第七届城市运动会的举办地，在城运会期间政 府开通了数条临时公交线路以解决区域交通问题，但城运会结束后这些临时公交 线路已撤销。 因地块周边有规划的南昌地铁号线及正在建设中的南昌火车西站，且 地块用地规划设计条件中已明确该地块商业部分建设时需考虑与轨道号线站 点的地下空间衔接问题，预计区域未来的交通将非常便利，前景看好......”。

6、“..... 号线起于望城南昌高速客运西站，途经站前北大道红谷南大道 丰和大道凤凰路，穿赣江驶入阳明路站。预计年开通运营。 号线起于南昌火车西站和站前北大道，穿江而过驶入朝阳洲南部地区。 尚在规划中。 项目综述 本地块已经由南昌红谷滩区政府进行土地整理，现地块平整，周边道路也已 开通。因地块临近南昌国家体育中心及南昌西客站两个重点工程，周边配套完善， 发展前景较好。预计该地块将于春节后挂牌，挂牌底价约为万元亩。 此次挂牌的地块由四部分组成上图中红线范围内标注，分别为 亩，商业金融业居住用地亩，商业金融业用地......”。

7、“.....二类居住用地亩，商业金融业用地，兼容文化娱乐。 四个地块总面积为亩，平均容积率，总建筑面积将达到万平方米。 四个地块将于春节后统挂牌，因此本项目的经济测算的指标是四个地块的总面 积及平均容积率，不对单个地块进行分别测算。 南昌市红谷滩区西客站地块项目建议书 项目建议书结论 地块位于南昌市红谷滩新区生米片区，生米镇已于年月日正式划归红谷滩新区。该 区域的定位是南昌都市圈的又城市中心，现已全面启动，区域未来发展潜力较大。地块周 边利好因素包括南昌国际体育中心已投入使用，已承办了中国第七届城市运动会省 政府办公大楼项目已启动，预计将于年整体搬迁南昌客运西站正在紧张建设，预计将 于年通车地块周边交通路网已基本建成通车......”。

8、“.....规划中的地铁号线在地块周边也设有站点省政府及省直单位和南昌市政府及市直单位 的职工住房也将同步建成并投入使用，同时，已在该地块周边规划并引入江西最好的学校 医院等配套公建项目。该地块目前是南昌市新规划和建设中的核心地块，建议强力介入。 近年来南昌整体房地产市场保持稳定全面的发展势头，受宏观调控影响，目前成交量及成 交价格稳中有降，但与去年同期相比整体表现平稳，降幅有限。局部区域，如朝阳洲红谷 滩板块下降较为明显，预计年南昌楼市将进步走低，但年楼市价格及成交量将逐 步回稳，本项目的市场判断及产品定价是在目前的市场基础上，预计项目将于年开工， 年开盘销售的预估。 该项目占地面积万平方米，综合容积率，总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面 积万平方米......”。

9、“.....业态涵盖住宅五星级酒店及文化中 心购物中心写字楼临街商铺等，根据南昌房地产市场对不同产品业态的接受程度，建 议在写字楼部分增加精装修公寓及商住两用公寓，以提高项目的利润率。业态面积分配 见下表 序号项目 建筑面积 或个数 售价 万或个 总价万元备注 可售部分 写字楼及商务公寓 文化中心临街商铺 住宅 车位个数 配套建设部分, 配建幼儿园, 物管用房, 配套用房, 自持部分, 大型商业, 五星级酒店, 合计, 项目分析及应对措施 优势地块位置较好，所处区域有便利的交通及市政规划，且地块方正，便于进行产品规划 。现该地块已完成土地整理，开发周期较短。 劣势地块距离红谷滩核心区成熟区较远，区域短期吸引力弱......”。