1、“.....选择按揭而房地产 投资者购买力较强,但这部分客户群比较青睐小型,主要原因是小户 型总价不高,可租可售,容易变现,风险低,因此房屋总价不宜过高, 应控制在万之间。 目前昆明市同等区域楼盘主力均价在元平方米。 商铺价格在元之间,考虑到项目规模较大对项目区域市 场供应会产生较大的影响,住宅定价不能过高均价在元平方米 左右商场及商业网点价格在元平方米左右 第五章项目建设地点和建设条件 项目建设地点 世纪俊园项目,地处昆明市环路与二环之间,在建设过程中应 加大对噪音的管理,减少深夜施工的时间,在施工中加强对地下部分 基部开挖时对周边建筑的保护。 第章项目周边情况概述 项目地块基本情况概述 项目位置 项目位于昆明市北市区,东临龙泉花园王旗营村恒森家私城, 南依昆明火车域市场中小户型市场供应较少,市场前 景看好。 第四章项目分析和产品初步定位 项目分析 优势 本项目是昆明开发较早的居住区之......”。
2、“.....休闲 团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半,从市场吸纳来看,面积在平米以下的房二房三房市 场畅销,从市场存量来看,大户型市场走势较慢,主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治,摩玛期, 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集者白领阶层,房地产投资者 项目规模亩亩亩 总建筑面积 总户数 面积 主力户型 三室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 项目位置白龙路号穿金路诺玛特对面白云路西段滇江路 物业类型多层小高层高层小高层小高层高层 项目定位新加坡风情住宅市区高尚住宅北城公园住宅 客户定位白领阶层,二次置业者白领阶层,二次置业 结合世纪俊园项目社会属性分析,应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者......”。
3、“.....主力价格元,主力户型结构三室二 厅二卫二室两厅两卫和室厅卫,销售较好的户型面积多在平方米以下,客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 制造成主城区项目开发量的减少,相应主城区 房地产市场竞争减弱,市场需求积累,对项目销售是有利的。 第三章项目区域房地产市场分析与预测 区域市场情况 市区环路与二环路之间及项目周边主要区格局从集中式向多中心全方位平衡发展,扩大昆明城 区范围,通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响,使项目开发成本增加,不可控风险加大,但同时也可以看到通 知对主城区开发的控 率小于,建筑密度小于,绿地率大于,通知主要对现昆 明主城区人口密度大,环境污染严重,交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转 移,让昆明城强昆明 主城规划区规划管理工作的通知......”。
4、“.....主城市核心区的开发建设用地规 模不得小于亩,二环路内,以居住为主的商品房开发项目用地,容积 投资者,由于项目位于北市区地段较好,交通便捷,未来 市场升值潜力巨大,对房地产投资者有较大的吸引力。 二宏观环境变化分析 昆明市总体规划的影响 今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加置业,由于 这部分人群对该区域有定感情,周边新小区将是再次置业的首选, 这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位企业工作人员。由于工作生活方便, 也将是置业首选。房地产得充分满足,市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者,项目周边是昆明开发较早的居住区,随着经济发 展,部分经济条件较好或家庭出现新组合,需要进行再次 造的推动,市中心项目呈现集中放量,市场需求在定程度上得到缓 解,但市场需求依然旺盛,主要是市中心项目较零散,项目规模普遍 都不大,同时项目区域市场去年供应量不大......”。
5、“.....以及项目地段较好,交通发达,项 目未来的升值潜力巨大,因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 地块区域客户源分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改分析 项目区域是昆明开发较早的市民生活区之,小区居民生活较富 裕,但是这些小区建设时间相对较早,户型设计及小区配套功能落后, 不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求,因此项 目分析 项目区域是昆明开发较早的市民生活区之,小区居民生活较富 裕,但是这些小区建设时间相对较早,户型设计及小区配套功能落后, 不能适应人们生活水平日益提高对居住环境居住水平的要求,因此项 目区域居民存在二次置业的可能。以及项目地段较好,交通发达,项 目未来的升值潜力巨大,因此也对房地产投资者有较大的吸引力。 地块区域客户源分析 年年底昆明二环路以内只拆不建的政策解冻及昆明旧城改 造的推动,市中心项目呈现集中放量,市场需求在定程度上得到缓 解,但市场需求依然旺盛......”。
6、“.....项目规模普遍 都不大,同时项目区域市场去年供应量不大,市场需求从定程度上 还未得充分满足,市场潜在需求有待进步挖掘。目前世纪俊园项目 区域潜在购买人群主要是 第二次置业者,项目周边是昆明开发较早的居住区,随着经济发 展,部分经济条件较好或家庭出现新组合,需要进行再次置业,由于 这部分人群对该区域有定感情,周边新小区将是再次置业的首选, 这部分人群将都是项目的购买人群。 工作在该区域的事业单位企业工作人员。由于工作生活方便, 也将是置业首选。房地产投资者,由于项目位于北市区地段较好,交通便捷,未来 市场升值潜力巨大,对房地产投资者有较大的吸引力。 二宏观环境变化分析 昆明市总体规划的影响 今年月昆明市政府第次常务会议原则通过关于加强昆明 主城规划区规划管理工作的通知,通知规定对主城规划区开发建 设尤其是房地产项目进行严格控制,主城市核心区的开发建设用地规 模不得小于亩,二环路内,以居住为主的商品房开发项目用地,容积 率小于,建筑密度小于,绿地率大于......”。
7、“.....环境污染严重,交通拥挤及配合新东城建设引 导人口和产业向主城外围和呈贡新城昆明小哨空港经济区梯度转 移,让昆明城区格局从集中式向多中心全方位平衡发展,扩大昆明城 区范围,通知的出台对本项目乃至对昆明主城区开发产生较大影 响,使项目开发成本增加,不可控风险加大,但同时也可以看到通 知对主城区开发的控制造成主城区项目开发量的减少,相应主城区 房地产市场竞争减弱,市场需求积累,对项目销售是有利的。 第三章项目区域房地产市场分析与预测 区域市场情况 市区环路与二环路之间及项目周边主要竞争楼盘多为高层小 高层的精品楼盘,主力价格元,主力户型结构三室二 厅二卫二室两厅两卫和室厅卫,销售较好的户型面积多在平方米以下,客户定位主要为白领阶层二次置业者地产投资者。 结合世纪俊园项目社会属性分析,应把客户群定位在白领阶层二次 置业者和地产投资者......”。
8、“.....二次置业者白领阶层,二次置业者白领阶层,房地产投资者 项目规模亩亩亩 总建筑面积 总户数 面积 主力户型 三室两厅两卫 二室三厅两卫 室厅卫 二室二厅卫 主力面积 起价 均价 最高价 昆明其它区域类比楼盘环路与二环路之间昆明类似地块项目有格林威治,摩玛期, 中央丽城。 楼盘名称中央丽城 创意英国二期 格林威治摩玛期 开发商云南隆基伟业铭鼎集团和信置地 项目位置典丽水天锦瀛城洋楼已销售 过半,从市场吸纳来看,面积在平米以下的房二房三房市 场畅销,从市场存量来看,大户型市场走势较慢,主要是其总价高。客户群较狭。总体来看项目区域市场中小户型市场供应较少,市场前 景看好......”。
9、“.....社会生活配套成熟,休闲 娱乐购物应俱全,交通便捷,比较适合居住。 项目地段好,升值潜力大。 项目规模较大利于项目推广及项目规划。 劣势 项目周边治安较差,周边建筑较零乱,对项目有影响。 新规划对二环路内项目的控制,造成项目建设成本的增加。 项目自然,人文景观缺乏 机会 利用产品的形象包装,树立中高档项目。 本区域为昆明传统的居住区,周边老小区较多,客观上存在为改 善居住环境及新家庭的组合而需要再次置业的人群。而这部分人群长 期居住在本区域对区域有定的感情,以及本区域社会生活配套成 熟,因此再次置业本区域将是首选。 房地产市场整体发展较快,居民购房投资意识增强,新昆明建设步伐加快,促进昆明房地产价格进步的增长,市场的持续火热,对 本项目而言,是利好消息,有利于项目入市。 威胁 未来市场竞争激烈,市场压力大。 国家政策对房地产市场的调控对项目影响的不可控性。 二产品定位 物业形态的选择 根据项目地块的地理位置和社会区域经济特征......”。
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