1、“.....员工平均工 资按元月计算 目录 第章投资概况 第节项目简介 第二节投资方案 第二章项目背景和必要性 第节项目背景 第二节项目投资的必要性 第三章市场竞争分析 第四章项目实施计划 第五章风险分析及应对措施 第节主要风险因素 第二节主要风险对策 第六章效益评价 第节经济效益评价 第二节社会效益评价 第三节投资项目结论 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章投资概况 第节项目简介 项目概况 项目名称平江商务酒店综合体项目 项目建设单位平江区集体国有资产经营公司 项目地点争，分别满足不同的客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富，目前的快捷酒店数量仍无法完全满足 市场需求。因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。 除了本项目外......”。

2、“.....在细节上多下功夫。 二针对行业风险的对策 项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到， 市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身 与主要竞争对手存在差异竞对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的 口碑。 加强产品的差异性，项目定位于岁的旅游客，他们与 学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定的追求。项目在设计 上尽可能的贴近他们的 旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大 影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目 出现问题的风险。 第二节主要风险对策 针对经营风险的对策 加强项目主要侧重于由拙政园以东， 园区或东环高架进入市区的客流。 潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状 态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。 三政策风险或自然风险 捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。 主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店......”。

3、“.....汉庭和如家的主要市场为 拙政园以西，辐射观前街的客流，而本有利于提高公司的收益 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险。 二行业风险 短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快车可速达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节项目投资的必要性 博物馆平江区历史文化名街等著 名旅游景点仅分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在 交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通 便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱展趋势看，苏州中档经济型酒店， 特别是主题特色鲜明的中档经济型商务酒店仍然具有发展空间。 二微观环境 项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇 之处，距离拙政园狮子林苏州店的客房出租率......”。

4、“.....意见中强调指 出住宿行业下步发展的重点，即经济型酒店绿色酒店以及 自主品牌。 综上所述，我们不难看出，从发间布 局灵活，提供精简的有限服务，借助周边的餐饮商场等设施来 满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在年黄金周， 以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为，远远超过高 级星级酒普遍下降趋势，分了杯中羹的正是 中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过年多 时间，市区仅平均元左右的客房标间至少多了间。 这些新兴的经济型酒店交通便利设施现代价格实惠房与十五末相比，在年平均增长速度接近的情况 下，总营业额增长了。人均消费也从年的元增长到 年的元，几乎翻倍。 另方面，年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏 州星级饭店客房出租率却呈现消费品零售总额的比重达到，旅游总收入年均增长 。 酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速，据资料显示到年底，全国住 宿餐饮企业超过了万家......”。

5、“.....比上年同 期增长了，年均增长，占地区生产 总值的比重达。主要经济指标名列全国大中城市前茅，个县 级市全部进入全国综合实力百强县市前列。 服务业加快发展，增加值年均增长现代商业业态实现零 售额占社会区之。 面积 苏州全市总面积平方公里，其中苏州市区面积平 方公里，建成区平方公里，古城区平方公里。 经济环境分析年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价计算年 均增长。财政总收入亿元，年区之。 面积 苏州全市总面积平方公里，其中苏州市区面积平 方公里，建成区平方公里，古城区平方公里。 经济环境分析年，全市完成地区生产总值亿元，按可比价计算年 均增长。财政总收入亿元，年均增长，占地区生产 总值的比重达。主要经济指标名列全国大中城市前茅，个县 级市全部进入全国综合实力百强县市前列。 服务业加快发展，增加值年均增长现代商业业态实现零 售额占社会消费品零售总额的比重达到，旅游总收入年均增长 。 酒店业市场分析 我国酒店业目前发展十分迅速......”。

6、“.....全国住 宿餐饮企业超过了万家，全年营业额达到亿元，比上年同 期增长了，与十五末相比，在年平均增长速度接近的情况 下，总营业额增长了。人均消费也从年的元增长到 年的元，几乎翻倍。 另方面，年以来，在来苏旅游人数稳步上升的背景下，苏 州星级饭店客房出租率却呈现普遍下降趋势，分了杯中羹的正是 中档经济型酒店。经济型酒店转眼开遍苏城的大街小巷，不过年多 时间，市区仅平均元左右的客房标间至少多了间。 这些新兴的经济型酒店交通便利设施现代价格实惠房间布 局灵活，提供精简的有限服务，借助周边的餐饮商场等设施来 满足客人需求，使酒店本身可以去除过多的功能。在年黄金周， 以经济型酒店为代表的非星级饭店客房出租率为，远远超过高 级星级酒店的客房出租率。政策分析 商务部发出关于加快住宿业发展的指导意见，意见中强调指 出住宿行业下步发展的重点，即经济型酒店绿色酒店以及 自主品牌。 综上所述，我们不难看出，从发展趋势看，苏州中档经济型酒店......”。

7、“..... 二微观环境 项目位于娄门古城河畔。地处于苏州平江区娄门路与莫邪路交汇 之处，距离拙政园狮子林苏州博物馆平江区历史文化名街等著 名旅游景点仅分钟路程，周边公共设施完备，游客资源丰富。在 交通上，紧靠交通要道北环路，东环路，西临东北街，临顿路，交通 便捷，多路公交可到达市中心观前街商业区。驱车可速达苏州新加坡 工业园区，距离国际博览中心科文文化中心仅公里。项目位置交 通便捷，游客资源丰富，公共配套设施完备，正是开设中档经济型快 捷酒店的理想选择。 第二节项目投资的必要性 有利于提高公司的收益 自身竞争力减弱，无法满足市场需求，导致财务状况恶化，无法持续 经营带来的巨大风险。 二行业风险 短期内，周边出现大量快捷式连锁酒店，导致整个行业恶性竞争，公司投资建设的快捷酒店无法适应竞争而陷入经营困境的风险。 主要竞争对手目前来看主要竞争对手为汉庭东环路店， 如家拙政园店等已经存在的快捷酒店......”。

8、“.....辐射观前街的客流，而本项目主要侧重于由拙政园以东， 园区或东环高架进入市区的客流。 潜在竞争对手由于位于黄金商圈周边，物业基本属于饱和状 态，暂时未发现适合做快捷酒店的较大体量空置房屋。 三政策风险或自然风险 旅游业发展形势发生变化而产生的风险，如受国家宏观政策重大 影响或突发自然灾害流行疾病等影响，导致旅游业急剧萎缩，项目 出现问题的风险。 第二节主要风险对策 针对经营风险的对策 加强对员工的培训力度，在服务品质上下功夫，提高项目的 口碑。 加强产品的差异性，项目定位于岁的旅游客，他们与 学生不同，不仅仅追求低价，对于品质也有定的追求。项目在设计 上尽可能的贴近他们的需求，在细节上多下功夫。 二针对行业风险的对策 项目与主要竞争对手的市场有部分重合，但是应该要看到， 市场规模本身也在快速发展，来苏州旅游的人数不断增加。项目本身 与主要竞争对手存在差异竞争，分别满足不同的客户需求，且项目位于核心商圈周边，客流量丰富......”。

9、“.....因此，出现与主要竞争对手发生恶性竞争的风险较小。 除了本项目外，周边暂时不存在适合开展同类项目的物业资 产，短期内不存在后续竞争者。 三针对政策风险或自然风险的对策 近几年来，国家宏观政策对扩大内需刺激消费，促进文化产业与 旅游业发展扶持力度较大，未来出现政策导向变化的可能性几乎较 小，针对重大流行性疾病，国家的防控能力在不断增强。因此，政策 风险或自然风险较小。 第六章效益评价 第节经济效益评价 费用 由于不考虑土地购置成本与工程建设成本，成本仅包括改造装饰 成本，共计万元。 需要说明的是，在预计快捷商务酒店改造项目投资时考虑的是静 态因素，不考虑时间对投入的影响以及建筑原材料价格的可能变化。 二投资回报预测 收入主要包括客房收入与餐厅出租收入，概算小计为每年 元。具体明细如下 客房收入 为了便于测算......”。