1、“.....拥有产权就等同拥 有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵， 我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸 产权证和收益合同。因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议 可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。 小结 综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有 消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣 势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强， 第四部分项目定位 项目名称 建议案名定为数码城 说明 有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念 利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。 在常德市民心中树立起网络数码中心概念。 因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范发展， 必将引导消费 建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行......”。

2、“..... 机会点 投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这 种新起的投资方式。 消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大， 将市层的位置修座天桥， 这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。 通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在 设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客为两栋，商 场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开 发价值成了重中之重。 对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出现 协调漏洞。 重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报 告，促成其他部门的协调有效的工作。 地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分业的整体价值。 市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路 线是市场明显发展的趋向。 劣势 经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场......”。

3、“..... 对策现代的商务交流越来越依地。 ④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所长 补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的思路， 引进专业的管理进行物业管理，提高物楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，大型商业物业或是商铺，租金水 平都呈稳中有升的态势。 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺 售价集中在万元这区间。 主要客户来源目前常德商务业物业租金水平在元平米月建筑面积， 物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是居民饱和 甘露寺批零兼营农村居民 外地客商接近饱和 租金水平 城区大中心商圈的商铺租金价格在元平米月商圈 中心区域......”。

4、“..... 整体出租的大型商额市场定位目标市场饱和度 武陵广场万中高档商品 零售为主城区居民 外地游客未饱和 火车站批发为主外地客商未饱和 汽车南站批零兼营农村居民 周边客商接近饱和汽车北站中低挡商品 零售为主城区主要的商业活动围绕武陵广场商业区火车站附 近市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五大商圈展开， 这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的。五大商圈的比较 如下 商圈人流量年销售圈饱和度 常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力。常德的商品 市场经过多年的发展，逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对 整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。 在目前的常德城区，前常德城市人口总数万 计，人均占有商务楼面积为，在湘西北处于领先水平。但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙的。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南 湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。 商码城是常德房地产综合开发有限公司投资开 发的项目。房产是年成立的......”。

5、“.....以目栋建筑面积 千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖时尚为导向，现代化 为目标。 四商业特征本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人 流的集中地。 五项目沿革数码栋建筑面积 千平米,整体建筑为框架结构。整体规划以新颖时尚为导向，现代化 为目标。 四商业特征本区域是常德市商业的黄金地段，步行街的延续，人 流的集中地。 五项目沿革数码城是常德房地产综合开发有限公司投资开 发的项目。房产是年成立的。 第三部分市场分析 常德市商务物业市场分析 市场现状 商业面积 常德目前共有商务楼建筑面积，以目前常德城市人口总数万 计，人均占有商务楼面积为，在湘西北处于领先水平。但是，与省会长沙相比，仅仅为长沙的。考虑到常德对于整个湘北乃至湖南 湖北市场的影响，这还具有较大的发展潜力。 商圈饱和度 常德地处湘西北腹地的地理位置决定了她的商业辐射力......”。

6、“.....逐渐形成了以武陵广场为中心的商业布局，对 整个常德乃至湘西北产生巨大的商业影响。 在目前的常德城区，主要的商业活动围绕武陵广场商业区火车站附 近市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五大商圈展开， 这五大商圈的商务流通量占到了全市商务流量的。五大商圈的比较 如下 商圈人流量年销售额市场定位目标市场饱和度 武陵广场万中高档商品 零售为主城区居民 外地游客未饱和 火车站批发为主外地客商未饱和 汽车南站批零兼营农村居民 周边客商接近饱和汽车北站中低挡商品 零售为主城区居民饱和 甘露寺批零兼营农村居民 外地客商接近饱和 租金水平 城区大中心商圈的商铺租金价格在元平米月商圈 中心区域，平均租金价格在元平米月之间。 整体出租的大型商业物业租金水平在元平米月建筑面积， 物业口岸条件对租金水平有非常明显的影响此外，不同业态由于营 业额和利润水平不同，对租金的承受能力也有比较明显的差别。 综合近几年的发展趋势，无论是大型商业物业或是商铺......”。

7、“..... 销售价格 各大商圈的商铺售价在万平米使用面积之间，中心区域旺铺 售价集中在万元这区间。 主要客户来源目前常德商务楼市场还主要停留在较低层次的商铺租售阶段，主要客 户为零售商品牌代理商及少量厂家直销。 市场分析 ，商业中心的群集效应逐渐显现。围绕五大商圈，依靠步行街武陵 大道等商业街的辐射作用，现代的商务交流越来越依地。 ④管理服务优势数码城的战略发展模式立足于取他人所长 补己之短填补市场空白整合市场，选择品牌树立品牌的思路， 引进专业的管理进行物业管理，提高物业的整体价值。 市场形态优势从当地商业物业的调查可以看出走专业化的品牌路 线是市场明显发展的趋向。 劣势 经验方面发展商金城房产首次开发产权式商场，开发经验不足。 对策确立金城房产各部门的工作职责，尽可能避免出现 协调漏洞。 重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报 告，促成其他部门的协调有效的工作。 地块基地的局限地块基地面积约平方米......”。

8、“.....商 场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开 发价值成了重中之重。 对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层的位置修座天桥， 这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。 通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在 设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客 户的目光吸引到商场本身。 机会点 投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这 种新起的投资方式。 消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大， 将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范发展， 必将引导消费 建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。 威胁点 投资观念的革新项目运行的中心在于投资观念的接受程 度，经过调查有的市民接受这种新型的投资观念，的市民有兴 趣进步了解后再决定。后期，会采取投资效益对比广告攻略促 销手段形象推广等方式将新的投资理念深入民心......”。

9、“.....产权式商铺地产形态只能做到成 年的按揭，客户还款压力较大。事实上，投资型项目最吸引人的地 方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户的投资心理的变化， 解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展 商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取 提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商的压 力。 产权收益权和经营权的争议理论上讲，拥有产权就等同拥 有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵， 我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸 产权证和收益合同。因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议 可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。 小结 综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有 消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣 势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强......”。