1、“..... 年政府对上海房地产明确分类调控，在今年的上海市两会 上，市政府提出以居住为主以市民消费为主以普通商品房为主 作为今年房地产市场调控的方向，透过会议精神，我们认为影响 年上海房地产市场的主要因素有 目录 第章总论 第二章投资环境研究 第三章市场研究 第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目 第五章规划方案和设计条件 第六章建设方式和进度安排 第七章投资估算和资金筹措 第八章项目评估基础数据的预测和选定 第九章项目经济效益评价 第十章风险分析 第十章研究结论和建议 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目背景 项目名称上海松江新桥别墅暂定名 可行性报告编制的依据竿见影的有效措施降低银 行按揭比例也未考虑。 年政府对上海房地产明确分类调控，在今年的上海市两会 上......”。

2、“.....对房价影响最大的第三项没有推出。 同时对香港政府控制房价上涨最立国际航运中心，变为四个中心 年宏观经济调控下，上海楼市健康发展。在同年召开的两 会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改 善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快的趋势，国外资金购房 年前以政府担保开发商利润的形式，吸引开发商资金 投入房地产。 营造国际大都市概念年月中国入世后，上海市政 府加大营造国际大都市概念力度，由原来的三大中心增加 年起实行售后公房上市交易后，至今连续年不调整公房 出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构。延长银行购房贷款年限至年，加大购房资金注入市场。 年实行内外销商品住房并轨，吸引 自年将房地产作为拉动内需主要措施......”。

3、“.....近年来，上海出台房 地产相关主要政策如下 年降低购房契税，个人承担年月恢复 为。 大于求比例为。 上述数据均引自年上海市房地产交易中心统计数字 三年房地产市场前景 房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，其对上海的贡 献度由年的上升为年的。这是上海市政府年，约有超过成的商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋的外地 人购买比例甚至超过成。 郊区的松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同程度 的供大于求情况，其中最为严重的奉贤区供求比为，即供 月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区的供求比在， 需求旺盛。市区楼盘多次出现排队购房现象，单价万元的金外滩花 园购房排队天夜。 外地资金和外地人成为上海房地产市场投资的主力军， 特点 住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元 以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米， 单价元以上占，月平均销售万平方米 供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。年均价 元年月三期均价元......”。

4、“.....经济地位显著。上海房地产 投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经 济贡献越来越大，年房地产对贡献率达。 二年房地产市场对 项目有促进作用。 场地价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上 涨，年每平方米均价元，年均价元，均 价为元。以宏润花园为例，年报告预测均价元， 年月期销售均价元年月二期销售空间。 该区域其它别墅的大规模成功开发，为该项目的房价定 位提供了市场认可性。 该项目所在的松江区拥有国家级出口加工区旅游度假区科技园区，是上海市十五发展计划唯的建设示范新城， 该项目地处上海最具发展潜力的地段之，紧临日臻成 熟的莘闵别墅区，该地段现将成为上海最佳的居住区域之。 近几年，上海稳步发展经济，加快市政建设步伐，使得 该区域的房地产具有定的升值浦东陆家嘴等中心区域 均在公里范围内，分钟车程可达。 与上海影视拍摄基地佘山国家旅游度假区松江大学城 处于同区域内，具有良好的自然环境和文化氛围......”。

5、“.....形成 纵横交错的道路交通网，黄浦江横贯东西，提供便利的水运条件。 毗邻建设中的地铁号线，距地铁号线莘庄中转枢纽不 足公里。 距上海火车站虹桥机场外滩期年个月暂定 土地价格人民币万元亩 建筑面积预计总建筑面积平方米 周围环境与设施 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游， 沪杭铁路沪杭高速公路沪青期年个月暂定 土地价格人民币万元亩 建筑面积预计总建筑面积平方米 周围环境与设施 松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游， 沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同三国道等干线,形成 纵横交错的道路交通网，黄浦江横贯东西，提供便利的水运条件。 毗邻建设中的地铁号线，距地铁号线莘庄中转枢纽不 足公里。 距上海火车站虹桥机场外滩浦东陆家嘴等中心区域 均在公里范围内，分钟车程可达。 与上海影视拍摄基地佘山国家旅游度假区松江大学城 处于同区域内，具有良好的自然环境和文化氛围......”。

6、“.....紧临日臻成 熟的莘闵别墅区，该地段现将成为上海最佳的居住区域之。 近几年，上海稳步发展经济，加快市政建设步伐，使得 该区域的房地产具有定的升值空间。 该区域其它别墅的大规模成功开发，为该项目的房价定 位提供了市场认可性。 该项目所在的松江区拥有国家级出口加工区旅游度假区科技园区，是上海市十五发展计划唯的建设示范新城，对 项目有促进作用。 场地价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上 涨，年每平方米均价元，年均价元，均 价为元。以宏润花园为例，年报告预测均价元， 年月期销售均价元年月二期销售均价 元年月三期均价元。 房地产投资连续年快速增长，经济地位显著。上海房地产 投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经 济贡献越来越大，年房地产对贡献率达。 二年房地产市场特点 住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元 以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米， 单价元以上占......”。

7、“.....年 月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区的供求比在， 需求旺盛。市区楼盘多次出现排队购房现象，单价万元的金外滩花 园购房排队天夜。 外地资金和外地人成为上海房地产市场投资的主力军， 年，约有超过成的商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋的外地 人购买比例甚至超过成。 郊区的松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同程度 的供大于求情况，其中最为严重的奉贤区供求比为，即供 大于求比例为。 上述数据均引自年上海市房地产交易中心统计数字 三年房地产市场前景 房地产业已成为上海经济的第三大支柱产业，其对上海的贡 献度由年的上升为年的。这是上海市政府 自年将房地产作为拉动内需主要措施，运用财政补贴吸引多 方资金营造国际大都市精心培育的结果。近年来，上海出台房 地产相关主要政策如下 年降低购房契税，个人承担年月恢复 为。 年起实行售后公房上市交易后，至今连续年不调整公房 出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构......”。

8、“.....加大购房资金注入市场。 年实行内外销商品住房并轨，吸引国外资金购房 年前以政府担保开发商利润的形式，吸引开发商资金 投入房地产。 营造国际大都市概念年月中国入世后，上海市政 府加大营造国际大都市概念力度，由原来的三大中心增加 国际航运中心，变为四个中心 年宏观经济调控下，上海楼市健康发展。在同年召开的两 会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改 善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快的趋势，使广大普通市民 能够改善住房得到实惠 上海市政府原来确定的三大措施上网售房期房限转和降低普 通房预售标准只实行了前两项，对房价影响最大的第三项没有推出。 同时对香港政府控制房价上涨最立竿见影的有效措施降低银 行按揭比例也未考虑。 年政府对上海房地产明确分类调控，在今年的上海市两会 上，市政府提出以居住为主以市民消费为主以普通商品房为主 作为今年房地产市场调控的方向，透过会议精神......”。

9、“.....归档资料。 未经允许，请勿外传, 第章总论 项目背景 项目名称上海松江新桥别墅暂定名 可行性报告编制的依据 城市居住区规划设计规范 上海市工程建设规范 城市居住区公共服务设施设置规定 住宅设计规范 住宅建筑设计标准 建筑工程交通设计及停车场设置标准 城市道路绿化规划及设计规范 二项目概况 地理位置 该项目位于上海市松江区新桥镇，东邻明华路，南至明中路，北 依砖新河，西望九新路。该项目紧邻上海知名的莘闵别墅区，是上海 西南部中高档楼盘集聚地之......”。