，跌落的空间层次成为步行的街景。不同的 步行线路阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。 人文氛围 建筑的人文氛围的形成有两个因素，是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。二是 个性建筑有别于社会其他同类建筑的特征。 德州的人文精神表现为种朴素，平和的人文气质，商业建筑则应表达出较强的宣传特性。本 设计以典雅和谐为基调，以洁净的体量和信息化的理念作为商业建筑的个性特征，在典雅的人文气 质基调上进行空间的组织。 从开发的角度，设计按照周边开发情整体发展的特点，以及未来使用者的特点进行协调设计。 总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又 与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。 过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴 素期历史的 记忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。之 后的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手段，建筑材料中，更丰富的理解和解译 本设计的理念信息建筑理念及其总的思路已在前文提到。作为德州新 城的建筑，设计应表达出如下与城市背景的协调理念 文脉延承 长期的历史沉淀形成了德州的建筑气质和风格，各个阶段的建筑中包含着城市不同时样个建筑环境 优美的大环境中，设计本身的协调感是设计品质的最重要的基础。 协调的理念从个层次进行理解。 设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。 设计主题选择信息时代的主流从而表现在建筑整体的深层次美感和功能系统的组织中。同时以此为主 题和其他设计理念进行综合，形成更高品质的建筑空间。 协调 协调是设计的整体氛围要求，设计作为个群体设计项目，坐落于德州新城这受丰富的规划结构，单体和群体关系 的整体呼应，共同实现建筑功能方面的高度信息化体验。 现代信息建筑的理论有更丰富的内容和内涵，在设计的具体操作中，可更深入而本质的对此类 建筑理念进行表达和创作，中，强调信息设备的使用，在可视空间环境，水环境，光环 境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统的设计， 使建筑表现出杰出的信息建筑使用层面的涵义，与外在信息感源自 有资金机构断感受到同质异构的空间副主题，随空间和时间的变化，建筑空 间反映出各种不同的气氛，高度呼应的空间，使使用者强烈感受到建筑综合体的高度信息感受。 四硬件体系，在设备环境设计折现率 贷款利率 开发周期年 建设投资 总投资万元 建筑面积万平方米 单位建筑面积投资元平方米 资金来源 本项目总投资万元。项目实现滚动开发作需资金投入约亿元，资金来目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达亿元 本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。 财务分析 计算依据 营业税率 所得税率 销售费率以销售收入为基数 地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 可直接或间接带动提升多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用 项准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市 形象起到积极促进作用 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而波及和拉 动当地以上行业发展 本项目的开发为当以促进新区城 市功能的尽快完善 项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用 项目设计理念科学先进，建筑标酒店级写字楼别墅，项目的 投资建设将对当地经济发展提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面 为德州市及周边地区提供休闲购物文化娱乐办公商务会议的场所，可展中心商业娱乐区国际汽车城新城综合市场，将新区建设 于城市的个小中心。天润柏川为大型综合性站式购物休闲商业中心， 包括大型单体五星级豪华目建设背景 德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建 设河东新区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校医疗中心商务中心文化中心 行政中心新城绿地会万平方米 别墅万平方米 经营方式大型级写字楼别墅以销售为主，五星级豪华 酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 项利用程度好。 项目技术参数 占地面积内红线平方米亩外红线平方米亩 总建筑面积万平方米 其中 单体万平方米 五星级豪华酒店万平方米 级写字楼万利用程度好。 项目技术参数 占地面积内红线平方米亩外红线平方米亩 总建筑面积万平方米 其中 单体万平方米 五星级豪华酒店万平方米 级写字楼万平方米 别墅万平方米 经营方式大型级写字楼别墅以销售为主，五星级豪华 酒店委托国际知名酒店管理公司管理经营。 项目建设背景 德州市位于黄河下游，山东省西北部，是山东省的北大门。德州市政府拟在老城区东面建 设河东新区和技术开发区。德州新区拟建设高职学校医疗中心商务中心文化中心 行政中心新城绿地会展中心商业娱乐区国际汽车城新城综合市场，将新区建设 于城市的个小中心。天润柏川为大型综合性站式购物休闲商业中心， 包括大型单体五星级豪华酒店级写字楼别墅，项目的 投资建设将对当地经济发展提高人们生活质量发挥巨大作用，主要表现在以下几方面 为德州市及周边地区提供休闲购物文化娱乐办公商务会议的场所，可以促进新区城 市功能的尽快完善 项目辐射德州及周边地区，为提高该区域人们物质文化生活提供便利条件 项目吸引大量人流购物消费，对拉动当地经济增长发挥巨大作用 项目设计理念科学先进，建筑标准高档，建成后将成为德州市的形象工程，对提高城市 形象起到积极促进作用 本项目开发需要国民经济中许多行业和部门直接或间接提供物质资料，从而波及和拉 动当地以上行业发展 本项目的开发为当地国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所 可直接或间接带动提升多个部门和行业的发展，尤其对服务业的拉动效应大 本项目的开发在安置人员就业，吸纳农村富余劳动力就业方面发挥着巨大作用 项目开发成功，每年将会向德州政府缴纳各种税金达亿元 本项目的建设将为德州人民带来全新的体验式消费理念。 财务分析 计算依据 营业税率 所得税率 销售费率以销售收入为基数 折现率 贷款利率 开发周期年 建设投资 总投资万元 建筑面积万平方米 单位建筑面积投资元平方米 资金来源 本项目总投资万元。项目实现滚动开发作需资金投入约亿元，资金来源自 有资金机构断感受到同质异构的空间副主题，随空间和时间的变化，建筑空 间反映出各种不同的气氛，高度呼应的空间，使使用者强烈感受到建筑综合体的高度信息感受。 四硬件体系，在设备环境设计中，强调信息设备的使用，在可视空间环境，水环境，光环 境，空气环境，声环境，设备管理，人流管理，设备使用等方面，加强信息管理控制系统的设计， 使建筑表现出杰出的信息建筑使用层面的涵义，与外在信息感受丰富的规划结构，单体和群体关系 的整体呼应，共同实现建筑功能方面的高度信息化体验。 现代信息建筑的理论有更丰富的内容和内涵，在设计的具体操作中，可更深入而本质的对此类 建筑理念进行表达和创作，从而表现在建筑整体的深层次美感和功能系统的组织中。同时以此为主 题和其他设计理念进行综合，形成更高品质的建筑空间。 协调 协调是设计的整体氛围要求，设计作为个群体设计项目，坐落于德州新城这样个建筑环境 优美的大环境中，设计本身的协调感是设计品质的最重要的基础。 协调的理念从个层次进行理解。 设计主题和理念与时代背景，城市背景，开发背景的协调。 设计主题选择信息时代的主流理念信息建筑理念及其总的思路已在前文提到。作为德州新 城的建筑，设计应表达出如下与城市背景的协调理念 文脉延承 长期的历史沉淀形成了德州的建筑气质和风格，各个阶段的建筑中包含着城市不同时期历史的 记忆，在这些记忆中，积淀了城市的各个时代建筑文化特色，成为都市中珍贵的建筑文化脉络。之 后的建筑，在对这条文脉的继承中生成，在新时期的建筑手段，建筑材料中，更丰富的理解和解译 本设计的建筑气质，统于城市的建筑气氛中，又使城市的风格表达的更加丰富。 对步行空间的强调是德州生活感受中最重要的部分之，本方案将步行空间引入建筑中，将德 州的步行感受转为建筑中的空间，建筑成为步行的背景，跌落的空间层次成为步行的街景。不同的 步行线路阶梯，玻璃通廊，孤行信步道相互穿插，形成丰富的步行感受。 人文氛围 建筑的人文氛围的形成有两个因素，是商业群体建筑的内涵，既属于建筑种类的内涵。二是 个性建筑有别于社会其他同类建筑的特征。 德州的人文精神表现为种朴素，平和的人文气质，商业建筑则应表达出较强的宣传特性。本 设计以典雅和谐为基调，以洁净的体量和信息化的理念作为商业建筑的个性特征，在典雅的人文气 质基调上进行空间的组织。 从开发的角度，设计按照周边开发情整体发展的特点，以及未来使用者的特点进行协调设计。 总体布置为集中围合型，商业娱乐部分和写字楼，酒店自然形成围合的界面，居住区自成体系，又 与商业区做形式和形态的呼应，各个功能部分即分又合，按功能结合成组布置。 过多的装饰和复杂的建筑构成方式对于群体建筑风格并不合适，我们在设计中希望寻求种朴 素大气的建筑风格，使用合理的建筑材料进行协调组织，在经济上较低的投入，而达到良好的效果， 使整体风格在较高的设计基调中作到和谐统。 二建筑群体关系的协调 设计应表达出如下群体设计的协调理念 层次秩序 在具体设计中，建筑表达出丰富而有机的空间内涵。其空间在广场的导引展开主体交流 结束的空间基本序列中变化，服从主序列，并生成次序列。各部分形成广场分轴线分功能 次轴线次功能的次序，按主分次三个层次组织空间。 整合景观 设计应在整体空间架构中生成。本案的规划道路骨架和空间整体关系为外围内分，外围形成围 合，内部功能则分开布置，形成不同的分区体系。这种原则决定了本方案的总体框架。并进步决 目录 第章总论 项目概况 项目建设背景 财务分析 不确定性分析 结论 第二章项目规划设计方案 项目规划设计思想 设计依据 规划设计主题与设计原则理念 项目规划设计方案 第三章项目市场背景研究 投资环境分析 德州市商业酒店写字楼市场分析 第四章项目营销策划方案 项目板块定位 项目宣传推广方案 营销推广费用预算 项目的销售和经营 第五章项目工程建设