1、“.....相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。 地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响 地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地 块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路,东面与地 块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公 共绿地，中部地块规划为住宅区，限高米，南部地块规 划为幼儿园。狭长型，地块较为方正。地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大......”。

2、“.....把块土地分为两块济适用 房届时应该也销售殆，线水景， 必须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是 很不错的。 地块形状与进深表现 地块景观丰富，地块土地方正平整 地块形状呈南北趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。 区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体可参考楼盘进行摸查，从万 科柏悦湾逸彩新世界荔江美筑翠竹苑等典型楼盘可看到......”。

3、“.....可见投资和改善自住还是该区域的主 流。交通环境地铁上盖和景观候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。 项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时教芳园居 盛大蓝庭荔湾区浣花南街号 力迅原筑 花地大道西，坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路 来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后的较少......”。

4、“.....故整体二手成交价不高，为项 目定位的突围提供了依据。 项目周边楼盘二手价 楼盘地址开盘时间 二手价格元 恒荔湾畔芳村大道号 芳村花园芳村龙溪大道 金道花园花地大，荔湾区含原芳村总体二手 均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元， 可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价 值还有待挖掘，且中高端较少，低上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘 暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。 荔湾区存量住宅市场分析 荔湾区二手楼价 据市场实地调查及项目区域二手中介行信息价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。 较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来， 荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤 降成成交价格总体供应激增，整体供应较为充足。 今年以来由于月新增供应激增，但需求却未见大的涨幅，但从整体来看， 总趋势是供应较为充足......”。

5、“.....市场较为冷淡。 网签面积总体低位徘徊，网签均发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。 向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有 升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位的价值影响也是很大的。 今年月新增城市景观造成较大负面影响。因此，建议 在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方 案，不仅可减少对沿途生态景观的影响，也能节省定比例的资金。 荔湾区新建住宅市场发城市景观造成较大负面影响。因此，建议 在修订规划建设方案中，如意坊大桥跨过珠江并经过芳村大道立交后采用地面方 案，不仅可减少对沿途生态景观的影响，也能节省定比例的资金。 荔湾区新建住宅市场发展情况评述近年供应逐年增长，价格稳中有升。 向缺货的荔湾区近两年来供应逐年增长，供求相对平衡。交易均价稳中有 升，可见老城区的价格受除了供求影响外，区位的价值影响也是很大的。 今年月新增供应激增，整体供应较为充足......”。

6、“.....但需求却未见大的涨幅，但从整体来看， 总趋势是供应较为充足，但交易面积自月后在低位徘徊，市场较为冷淡。 网签面积总体低位徘徊，网签均价由上升转为平缓，呈量缩价滞态势。 较之交易面积，网签面积更具有及时性，更能反应月度的情况。今年以来， 荔湾区的成交量持续低迷，新政之后，开发商放慢推货速度，网签成交量更是骤 降成成交价格总体上涨，但月之后上涨幅度放慢，主要是由于部分高价盘 暂无新货推出，新政后价格上升的势头也被打住，价格走势逐渐平缓。 荔湾区存量住宅市场分析 荔湾区二手楼价 据市场实地调查及项目区域二手中介行信息，荔湾区含原芳村总体二手 均价在元上下浮动，但剔除原芳村，预计二手价格去到元， 可见芳村楼市还有很大的增长潜力，作为最接近老城区和最先通地铁的区域，价 值还有待挖掘，且中高端较少，低档单体楼较多，故整体二手成交价不高，为项 目定位的突围提供了依据......”。

7、“.....坑口地铁站和西朗地铁 站之间 嘉茗华庭芳村大道中龙湾路 来源搜房网络二手评估项目周边楼盘楼龄在年之后的较少，且二手价格都已经过万，与荔湾区 整个区域二手价格相仿，最贵的恒荔湾畔是年开盘的，距今至少也有年楼 龄，仍然可以卖到超过元，可见区域市场价格可承受力以及买家的购 买力仍然具备，在老荔湾老越秀房价不断高企的时候，芳村区域迎来了价格调 整和吸纳消费需求的良机。 项目周边区域典型楼盘参考 根据项目地块条件以及所在区域周边楼盘对比，为使得项目拿地成本更加具 有针对性，我们对项目周边重点楼盘以及广州市西区可参考楼盘进行摸查......”。

8、“.....芳村板块周边项 目的主力户型都以方的三房为主，可见投资和改善自住还是该区域的主 流。交通环境地铁上盖和景观资源江景较好的楼盘，均价都接近或达到 元，且销售较为理想，可见区域需求比较旺盛。 区域市场研判结论与可进入性评估 荔湾区经济发展良好，居民收入水平持续升高，但房地产市场缺口较大，整 体需求较大，价格在新政影响下平稳运行，暂时没有下降的趋势，而且近期政府 加大对老城区加大规划投入力度，白鹅潭规划的实施就是个典型，区域市场的 机遇也随之来临，市场正处于个准备冲刺期。 建议项目趁周边无竞争力较弱的时候进入，而明年年底之前是进入冲刺的较 好时机，届时具有威胁的万科柏悦湾保利春天里保利西海岸即便没有售罄也 是尾货了，对本项目产生不了太大的威胁，而项目附近的芳村花园二期经济适用 房届时应该也销售殆，线水景， 必须利用。而围着项目的江面宽余米，深米，属活水，可观赏性还是 很不错的。 地块形状与进深表现 地块景观丰富......”。

9、“.....地块中间被内河穿过分为二， 水景资源丰富。地块北面有湖景，但据规划将会填实，故影响不大。 用地地势与坡度表现 地块平整 地块中间有个内湖，把块土地分为两块，地块坡度不超过米 较小，相对来说比较平整。地块有较小不超过米，大体平整。 地块空气质量与噪音表现空气质量佳，局部有噪音影响 地块空气质量佳，地块内部有内河，有自动过滤系统，水质也比较好。地 块距离南边二车道道路有米，中间还有隔音树，南边噪音影响不大。武广高铁 距离项目有米左右，噪音影响不大，但地块东北未来的如意坊放射线会有较 大影响。 地块情况总体评述 地块南面紧邻龙溪东路，东面北面为城市绿地外延花地河面，西面与地 块相联，内有大面积湖面，由于原为高尔夫球场，故植被覆盖率极高，为此次拍 卖中首选位置。但该地块被内湖分割为两块，如何利用是需要考虑的。 地块北面绿化带外延花地河，南面为号路，西面为号路,东面与地 块相邻号路，地块内规划为三段，北面地块现为湖面，将规划为公 共绿地......”。