1、“.....主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征 电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带。该区域主要商业设施情况详见下 表 真北路地区现有商业设施情况 序号名称面积万平方米经营类型 麦德龙销售中心大卖场 农工商配货中心大卖场 建材超市建材装饰 红星麦凯龙家具装饰城建材家具 光彩小商品市场小商品 本项目地处曹安路真北路多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场，重视定位和竞争策略的制订，在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面......”。

2、“..... 普陀 米，商品房施工面积租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今中的支柱地位已 日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元,同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状......”。

3、“..... 上海房地产市场总体分析 近年来，上海房地产市场快速发展，房地产业在上海市经济发展项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 ，财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配 套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，合普陀区对该地 块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的流商 业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该 地区的经济发展。而且，本项绿化率 机动车停车泊位辆 非机动车停车泊位辆 结论 项目基地位于真北路曹安路交叉口西南侧，其南面为麦德龙超市西面为规划 中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务中心......”。

4、“..... 这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态， 对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用。 主要经济技术指标 欧倍德光彩小商品市场上海市花卉交易中心梅川路欧亚休闲商业街和红 星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设的项目有兴力达商业广场等，地区总商业面 积超过万平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动普陀区新轮发展规划 的实施。 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据真北路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙 超市乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略......”。

5、“.....包含有办公商业餐饮娱乐等多种 经营内容， 营科技企业总部，使之成为对内贸易的经济高地建设批超大型配售配送中心 物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为体的商 业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成 新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进 十个批支撑体系的建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民 遇，形成新的经济增长点，加快城市建设，形成 新的生产力布局，深化功能开发，形成新的城市功能的发展思路。区政府将全力推进 十个批支撑体系的建设，其中包括建设批大中型企业总部和营销中心民 营科技企业总部，使之成为对内贸易的经济高地建设批超大型配售配送中心 物流中心超级市场，基本形成物流百货业超市业专卖业连锁业为体的商 业框架建设批大型餐饮业宾馆业娱乐休闲业为主体的旅游服务产业等等。 本项目拟建的凯旋生活广场充分体现了普陀区的整体发展战略......”。

6、“.....包含有办公商业餐饮娱乐等多种 经营内容，项目规模大设计思想先进，本项目的建设将推动普陀区新轮发展规划 的实施。 项目建设有利于较好地发挥土地效益 根据真北路地区的发展规划，该地区重点发展商业和物贸，目前已建成了麦德龙 超市欧倍德光彩小商品市场上海市花卉交易中心梅川路欧亚休闲商业街和红 星美凯龙家具装饰市场，即将进行建设的项目有兴力达商业广场等，地区总商业面 积超过万平方米。 本项目将建设个可以辐射周边地区的全新多服务功能的现代化都市商业中心， 这不仅大大提高了真北路商业中心的水平和规模，丰富了真北路商业中心的商业业态， 对提升该区域的商业价值，促进地区经济发展有明显作用......”。

7、“.....其南面为麦德龙超市西面为规划 中的兴力达商业广场，位于普陀区政府规划建设的真北商务中心，符合普陀区对该地 块的发展规划。此外，对原爱奇爱特商厦拆除重建，建设符合现代商业需求的流商 业中心，不仅有利于开发商的自身发展，而且有利于提升该区域的商业价值，促进该 地区的经济发展。而且，本项目可为公司带来较为可观的经济效益和社会效益。因此， 项目的建设是必要的。 本项目的区位优势较为明显，项目行政审批公开明朗，而且基地周围市政公用配 套设施齐全，建设条件成熟。周边潜在消费能力较强，项目的市场前景看好。 经估算，凯旋生活广场项目工程建设投资为万元，税后投资利润率为 ，财务效益较好。 二市场分析 凯旋生活广场项目由办公商业餐饮娱乐等不同功能的房产组成，本章将通过 分析上海市及普陀区房产市场发展的现状及趋势，及不同功能房产市场的现状,从而进 行本项目各功能房产的市场定位。 上海房地产市场总体分析 近年来......”。

8、“.....房地产业在上海市经济发展中的支柱地位已 日益显现。年房地产增加值占全市的比重达到，超过这上海房 地产业十五期间的目标值，同时房地产开发投资达到亿元,同比增长， 占全市固定资产投资的。 今后几年的上海房地产市场走势将受到多种因素影响，主要包括宏观经济的发展， 政府有关房地产业的法规政策，上海市城市建设的发展等。在综合考虑上述影响因素 之后，从供需总量供应结构房价涨幅等方面分析，上海今后几年的房地产市场仍 处于持续健康的发展态势。 供需总量分析 目前的土地供应量和新开工量都比较大，后市供应十分充足。年新增经营性 用地公顷，可建商品住房面积达万平方米，商品房新开工面积万平方 米，商品房施工面积租赁条件方面给与更 多优惠，进而导致商业企业反客为主，房地产开发企业利润降低的局面出现。 总之，今年上海商铺将有着更多纵深方向的变化，这对商铺投资开发规划方 面提出了许多新的课题，商铺市场的技术要求会越来越高。在开发方面更重视细分市 场......”。

9、“.....在投资方面更注重收益和风险分析，而在市场价格 方面，将出现总体租价微调售价起稳的局面。 普陀区近年来建成了近百座大型商办设施六大卖场三大超市配送中心，形成 了有色金属汽车化工农副产品等余家大型生产资料和生活资料市场，是上海新兴的商业中心，商业销售营业额市场成交额直位居上海中心区前列。 该区的市场群落建设于年代末，主要以农副产品水果有色金属塑料化工 为主，现在已逐步成为以现代化大型配货销售中心为主体的物贸基地。随着近几年 区域开发的推进和人口的不断进入，真北路周边的商业气氛日渐浓厚。从目前情况看， 进驻该区域的商业机构包括农工商超市总部红星美凯龙新长征装饰市场新长征 电脑世界等国内企业及麦德龙总部德国建材超市等跨国公司。众多商 业设施的集中在这区域产生了越来越强的商业聚合效应，进步带动了周边地区的 人气，使之成为上海西区处重要的商业中心地带......”。