1、“.....具有强大竞争力已有著名金融机构工行支行入驻，可提升大厦形象，完善酒店金融服务功能项目劣势工商银行县支行占据定面积办公用房，会增加整体协调工作酒店服务设施需进步完善项目机会城市发展形象提升和投资软件环境改善是政府大力提倡和重点支持方向强大酒店消费市场需求酒店行业规模化品牌化及多元化服务是当地市场空白项目威胁消费和投资理念引导是决定项目成功关键结论通过以上优劣比较可以看出本项目具有较强唯性和较强综合性优势，只要通过合理具有针对性形象包装和理念引导，将成为县标志性地产项目，其社会效益和经济效益都能得到极大体现。六项目定位针对县目前在高档商务餐饮娱乐中心平台空白现实，我们建议将项目定位成县四星级豪华配置产权式酒店和高档商务餐饮娱乐消费中心......”。

2、“.....高档化。主要表现在采用新思维，新材料和新工艺，设备和设施都力争流，突出地方风物情韵和民族文化氛围成为现代城市中心观赏景观。提高科技含量智能化。在众多硬件设施中大量采用电脑控制，自动操作提高管理效益。品牌意识个性化。主要表现在装饰装修环境，服务内容营销能够以专定位，以特扬名，以异取胜，从而形成可贵无形资产，为企业增值和市场份额扩大做出贡献。强联合发展战略。以著名酒店管理商作为项目管理品牌顾问，以品牌引导提升项目市场形象和品质。服务星级化，规范化。通过品质服务商加盟，突现项目四星级服务水准，增设科学规范服务系统，突出特色经营。实施现代管理网络化。树立以市场为中心观念，依靠信息和数据分析形成电脑网络，强调管理人员知识化与专业化，针对城市消费特征，努力提高特色化营销，促进项目营销管理融合性。经营特色化。结合当地旅游特色......”。

3、“.....进步调整和完善所有制结构，进步提高非公有制经济比重，城市化水平增加到，城镇居民人均可支配收入实际增多以上，年达到撤县建市标准，县城总人口达到万人，在未来年中人均达到美元，同时重点提出城市发展战略规划。力争把县打造成中国西部温州，全省经济强县，全市工业大县，突出重点，实施五大战略，突出工业富县战略，突出川浙工业园区，实施民营兴县战略，突出特色经济，把层次作高，实施开放强县战略，突出招商引资，突出山水城市，把形象作美，从整个政府年发展战略可以看出，县经济已进入个高速增长快速通道，整个城市发展和各种产业提升都迎来了历史性民展机遇，作为第三产业代表性行业，商务型酒店和餐饮娱乐都将在城市发展中获得重大商机......”。

4、“.....服务对象主要为当地民众消费，福满楼等三家中档酒楼营业面积平方米平方米之间有个包间，装修档次中等，主要以中档集团消费商务型消费为主，生意较好，各中档酒楼日营业额在之间，且各酒楼同时也提供茶坊，洗脚坊等综合配套服务，而面向市民众多小食店则以当地市民日常消费为主，服务水平和服务档次都很般。娱乐业目前县娱乐业，主要以卡拉和按摩方式进行，卡拉主要集中在当地农民街南河南岸集中大约有家极为简陋厅，以大众工薪消费为主，在城市中分散有几十家按摩院提供按摩美容服务，经营类型和档次规模都极为初级。休闲业以和邦俱乐部为代表休闲度假山庄是主要表现形式。其地理位置都分布在城市近郊和老君山风景区，以提供餐饮娱乐综合性服务，接待客户以市民消费和外地游客相结合，除和邦俱乐部住宿率较高外，其余度假地除节假日外经营情况都般。结论总体看来目前餐饮娱乐业发展都极为粗放，市场服务档次有待提升......”。

5、“.....县餐饮娱乐业发展潜力分析县餐饮娱乐业消费类型主要分为集团性消费如银行电信电力政府部门主要以政务性消费和企业消费为主商务性消费以民营企业私营业主和高薪阶层应酬交际为主。普通工薪阶层消费县有上规模工业企业户，全县城镇个体劳动者人......”。

6、“.....该地区位于县最繁华的商业旺地，交通便利，是县目前最高的标志性建筑。大厦建筑面积其中为工行支行办公用房，低楼为商铺，三楼为酒间出现了重大结构性矛盾。从个个消费潜力上我们可以看到，县有国有经济单位人员万人，其中，电力煤气及水生产和供应业人均工资元，交通运输仓储和邮电电信业人均工资元，金融保险业人均工资元，房地产业人均工资元，卫生体育和社会福利业人均工资元，教育文化人均工资元......”。

7、“.....这种情况下产生大量政府政务性消费，商业性消费，集团性消费，无论是消费理公司管理支持，实现管理星级化，规范化，特色化营销与科学管理相结合，努力实现品牌效益和经济效益双丰收。二营销策略以完善丰富包装迅速树立市场唯性形象，以硬件和配套品质确立城市商务中心酒店概念，针对特定目标群体进行特殊渠道，营销以非常规手段制造市场饥渴，通过销售隐性化，使销售与未来酒店经营相结合，宣传造势力度强，销售控制有节有序三项目包装以提高项目内在素质为包装理念，并从以下几本设计费按工程造价改建工程装饰工程客房配置电梯工程单价万元，共部水电智能安防空调锅炉等配套设施含安装费用其他预提费用按照改造成本计提经营流动资金预提合计二项目现金流量表见附表编表说明计算期年客房约总面积平米，单间客房面积平米，客房总数个标准间客房均价元天标间，第年入住率......”。

8、“.....之后按照个周期为年循环餐饮消费率，餐饮元人天娱乐消费率，娱乐次性消费金额元人天。第年收入计算客房收入万元餐饮收入万元娱乐收入万元财产处置含楼铺面和辅助建筑铺面扣除土建及相关费用后产权式酒店出售消费卡收入钻石卡铂金卡张金卡银卡消费卡不计入纳税总额成本计算客房成本元月万元餐饮娱乐成本按收入计产权式酒店业主回报年万元④管理费用按投资总额计算销售推广费按收入计算餐饮娱乐按照第年收入类推成本与收入同比增长，另每年客房成本及维修基金加计万元本项目总投资万元，其中自筹资金万元，银行贷款万元，并次性全部投资于第年项目建设还款计划为第年还万元，第二年还款万元⑩贷款年利率存款利息收益税后。第年每年预提维修基金万元，在第年投入重新装修万元。预测计算期为年三利润分配表见附表通过上表对比分析可看出来项目通过产权式酒店经营价值较高......”。

9、“.....产权式酒店可将酒店营销与项目营销进行有机融合，能迅速锁定高端客户群体，使酒店和住率迅速进入平稳安全经营状态，同时其回报率也高于自主经营方案，因而我们建议采用产权酒店项目开发模式进行操作，结合三种方案和政府对本项目周边整体规划所带来增值前景，确定本经营特别是高端消费市场空白是餐饮娱乐业发展重要机会。县酒店业及商务型酒店消费市场现状县目前城区有蜀津大酒店津惠大酒店佳益宾馆丽津酒店天福宾馆经协宾馆六大酒店和和邦俱乐部，这些酒店全部是民营酒店，规模和档次较般，具体情况如下酒店外立面形象般都较陈旧是多年前老建筑，没有风格和特色可言各酒店位置都在城区边沿地段接待客户类型较低层次客房接待，般性业务活动酒店配套服务单，局限于客房服务，有茶坊洗脚坊等休闲功能配套，缺乏餐饮宴会配套，更没有上档次娱乐配套。客房数量间间不等。客房挂牌价因为都不是星级酒店，挂牌价在间......”。