1、“.....持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规 模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年 全年水平。 年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长 。房地产开发与销售同步增长。从开发看，全年商品房施工面积 万平方米，比上年增长竣工面积万平方米，增长。从 销售看，全年商品房销售面积万平方米，比上年增长，其中商品住宅销售万平方米，增长。在商品住宅销售面积中，个人购房比 重已达,比上年提高个百分点。存量房产交易稳步上升。全年成交过 户面积万平方米，比上年增加万平方米，增长。房屋租 赁市场交易活跃。全年商品房屋出租面积万平方米，比上年增长......”。

2、“.....持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规 模商品房供应量预售登记面积和商品房价格项目的销售净利率低于，项目的投资业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内 生产总值的比重继续提高，达到。所有数据来自上海统计局发布的资回报率项目净利润项目总投资 六敏感性分析 就该项目的销售收入可变动成本两个因素变化对销售净利率进行敏感性分 析，得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 金额万元备注 销售收入住宅销售收入 直接成本开发成本 总投资开发成本期间费用 税前利润 税后利润 内部收益率使累计净现值为零的贴现率 销售净利率项目净利润销售收入 总投入 核心指标的基本要求参考销售净利率 四现金流量测算 内部收益率为......”。

3、“..... 五经济指标汇总 经济指标单位数值元项目总 三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利项目利润销售面积元平方米 单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入 销售净利率项目净利润销售收增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升。 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均 价元平方米以上......”。

4、“.....得出综合分值。 根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法 推断出本项目可实现的均价 本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值 比别墅项目各价值要素的对比值 可类比项目的详细资料见第三部分第三小节。 量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处 的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目。 嘉定区东渡园景别墅皇府别墅绿谷别墅 普陀区美墅 南汇区 对比并量化本项目同各类外部视觉形象 配备辆看房专车......”。

5、“.....入有线电视宽带等配套 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境 清洗游泳池 小区大门重新设计并建造 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良 好的小区修复每幢别墅的大门，并设计大门造型 别墅室内需要清扫 部分户型，如户型的结构设计需要整改 小区内植被和草坪需要修整 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司 小区引改建的具体方案 外墙面需要清洗 窗户更换为档次较高的塑钢窗，并配合外立面的色彩搭配及风格塑造选 用塑钢窗的窗框色彩及造型。通过色彩的变化和局部的立面变化增加每 幢别墅的可识别性 改建的具体方案 外墙面需要清洗 窗户更换为档次较高的塑钢窗......”。

6、“.....通过色彩的变化和局部的立面变化增加每 幢别墅的可识别性 修复每幢别墅的大门，并设计大门造型 别墅室内需要清扫 部分户型，如户型的结构设计需要整改 小区内植被和草坪需要修整 小区加设智能化安保系统，并更换物业管理公司 小区引入有线电视宽带等配套 小区会所改建为售楼处，提供良好的销售环境 清洗游泳池 小区大门重新设计并建造 小区大门与主干道之间的小道围墙加设挡板，控制小道的围墙，创造良 好的小区外部视觉形象 配备辆看房专车。 第五部分项目均价的预测 类比价值预测法 根据本项目与周边可类比别墅项目的价值比较判断本项目可实现均价 选择可类比项目 根据本项目的区位特征，依照别墅项目在外环线周边，位于行政区域交界处 的原则，选择了以下项目作为本项目的可类比的别墅项目......”。

7、“..... 量化的标准以低成本改建后的东海别墅为标准，东海别墅的各项为，优于东海别墅则分值高于，比东海别墅差则分值低于，各价值要素赋予 相同的权重，得出综合分值。 根据价值要素对比值，结合各类比别墅项目的均价，通过算术平均法 推断出本项目可实现的均价 本项目可实现的均价可类比别墅项目的均价可类比别墅项目的综合分值 均价元平方米综合分 值 东海别墅可实现的均价元平方 米 东渡园景别 墅 皇府别墅 绿谷别墅 美墅 康桥半岛 算术平均值 东海别墅可实现的均价三大价位低价位元平方米，中价位 元平方米，高价位元平方米。 根据上海市可类比区域公寓与别墅价格比值推算出本项目别墅可能的市场均 价元平方米以上......”。

8、“.....中价位 元平方米，高价位元平方米。 二东海别墅元平方米的均价预测与别墅市场的有效需求相致 三分析各价位下的均价的销售风险 综合结论 鉴于本项目的改建可以增加本案的附加价值，本项目可选择元平方米 入市，随着人气的集聚和认知度的增强，广告包装推广的深入人心，再向高价位 拔升。 第六部分项目的投资收益分析 销售收入预测 二别墅成本预测 三项目利润测算 利润指标的测算 单位毛利项目利润销售面积元平方米 单位净利税后利润销售面积元平方米销售毛利率项目利润销售收入 销售净利率项目净利润销售收入 核心指标的基本要求参考销售净利率 四现金流量测算 内部收益率为， 核心指标的基本要求参考内部收益率......”。

9、“.....得出销售收入相对于成本更加敏感。当售价下降成本上升超过时， 项目的销售净利率低于，项目的投资业增加值亿元，增长第三产业增加值 亿元，增长。城市综合服务功能不断提升，第三产业增加值占国内 生产总值的比重继续提高，达到。所有数据来自上海统计局发布的 年上海市国民经济和社会发展统计公报 二上海市房地产市场供销两旺，持续看好 年是上海房地产的大发展年，楼市各项指标居高不下，房地产开发规 模商品房供应量预售登记面积和商品房价格水平均不同程度地超过年 全年水平。 年上海房地产业全年实现房地产业增加值亿元，比上年增长 ......”。