1、“.....微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素。 四消费者满足度低，高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究，整个核心商圈不会大幅变化......”。

2、“.....空置量约万，占存量的。 商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。 其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 消费品零售总额增长指数 图表年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区 年年社会消费品零售总额 养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大......”。

3、“.....消费需求旺盛 年，淮南社会商品零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。 能源需求的快速增长为城市培 图表年年淮南增长情况 图表 十项目基本结论 九项目财务评价 八项目技术指标 二项目定位 七项目建设内容 项目分析 六项目分析及定位楼公寓市场特点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四淮南项目基本发展战略 二淮南市住宅市场供给特点 三淮南写字住宅公寓竞争策略 淮南市住宅需求特点住宅公寓竞争策略 淮南市住宅需求特点 二淮南市住宅市场供给特点 三淮南写字楼公寓市场特点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,四淮南项目基本发展战略 六项目分析及定位 项目分析 二项目定位 七项目建设内容 八项目技术指标 九项目财务评价 十项目基本结论 图表年年淮南增长情况 图表年年淮南人收入不断提高......”。

4、“.....淮南社会商品零售总额达到亿元，增长， 其中城区比重占，人均元。 能源需求的快速增长为城市培养了批中高端消费群体，主要分 布于煤电化等产业，月均收入元以上，总人数近万。综合看 目前淮南的商业发展动力充足城市具有数量可观的高收入人群，居民 收入增长高于支出，消费潜力较大。年年社会消费品零售总额 消费品零售总额增长指数 图表年年淮南社会消费品零售总额 二商铺空置率上升，住宅需求较好 目前淮南市场，商业物业的开发已经过多，空置面积不断增加， 主城区商业物业保有量约万，空置量约万，占存量的。 商业空置的首要原因在于人口总量有限，特别是有购买力消费者总量 受到限制。 其次是由消费结构决定仍停留于较低层次和少量业态，短期 不会大幅变化......”。

5、“.....核心商圈中高档铺面稀缺，主要空 置部中是小部分核心区中位置较差的铺面以及次核心区的铺面。主 要为集中商业，其次为内街。 图表年淮南各商圈商铺租金统计 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 龙湖路两侧集中了全市主要的商场，有市区最繁华的步行街 主要的专卖店和商场，面积超过万专卖店以及目前最繁荣的 商贸广场步行街区，总面积超过万，以服饰专卖为主要业态，经营较好。 分析根本原因，宏观上是城市新区发展拉动，中观是龙湖路商 贸迎合了城市商业升级的需要，微观方面是商业开发和管理水平 商品档次和业态聚积三大因素......”。

6、“.....高端消费外流 淮南市是个矿业城市，城区分散城市基础建设相对滞后， 消费者需求没有被满足，尤其是高端需求外流。目前城市的商业 业态只能满足中档以下人群的消费需求，城市高端客户大量外流。 消费主力为年轻人泛公务群体和生意人，倾向定档次和品 牌，主要消费形式为购物，部分需求外溢合肥，娱乐休闲方式为吃 饭唱歌。 四项目地块的商业竞争策略 从上述分析可以看出，淮南商业地产呈现的是种结构性过 剩，因此，淮南的商业地产发展，应当是种补缺式的开发，根据 市场需求地块优势做理性投资精品开发。 本项目地处龙湖路商圈的边缘地带，处于核心商圈的二级干道 上，从商圈的整体位置来看，作为零售物业其地缘优势不明显。根 据商圈的理论研究，整个核心商圈的二级干道是发展餐饮娱乐业的 最好地区。从地块周边的环境状况来看，这理论是成立的......”。

7、“.....紧邻大润发商城 ，超市营业面积，服装，百货，超市白马服装批发市 目录 项目概况 二淮南市宏观环境分析 产业政策环境 二经济发展环境 三项目市场环境分析 收入不断提高，消费需求旺盛 二商铺空置率上升，住宅需求较好 三龙湖路商圈成为淮南新商业中心 四消费者满足度低，高端消费外流 四项目地块的商业竞争策略 从商业业态分析竞争策略 二从商业发展趋势角度分析竞争策略 三从竞争环境的角度分析竞争策略 四从发展商务休闲产业的优势角度分析 五商务休闲的概念定位 五项目地块的住宅公寓竞争策略 淮南市住宅需求特点 二淮南市住宅市场供给特点 三淮南写字楼公寓市场特点 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传......”。

8、“..... 项目概况 项目名称淮南广场 项目位置淮南市国庆中路和人民路交叉口东南角 建设规模 总建筑面积，其中商业面积，住宅 公寓 容积率,建筑密度 公寓户数户，住宅户数户。 栋层住宅，栋层塔楼，其中住宅栋，公寓栋 二淮南市宏观环境分析 产业政策环境 淮南市是国家级的能源城市......”。

9、“.....从淮南市十五规划纲要中可以看到，淮南的整体发展战略是以煤炭开 采和综合利用为主体的，同时发展与煤炭相关的高新科技产业。 近年来，市委市政府从淮南政治经济文化统筹协调发展 的战略高度，提出了建设文化大市的号召，要以文化大市建 设推动和促进能源大市建设，从而达到塑造城市文化特色丰富 城市文化内涵，提升城市文化品位，壮大城市文化实力增强城市文 化感召力和竞争力的目的。 因此，我们可以发现淮南市的整体政策导向是以煤炭产业为支 柱，着力提高城市人民文化品位和素质，为相关产业职工提供个相 对高质量的消费生活娱乐环境。 二经济发展环境 自年以来，淮南的地区生产总值每年保持左右的增幅， 尤其是年以来，保持每年经济总量增长，经济发展迅速。 年地区生产总值为亿元......”。