1、“.....预计将有少量物业用于对外出租。 总体来看，科技园区内的办公物业未来新增供应量较为有限，维持现状的可能性较大，三级 市场将继续保持活跃。 受金融危机影响，未来市场对中低端小面积隔间办公物业产品需求将进步扩大。 在市场整体环境低迷的影响下，市场信心仍未完全恢复，投资者将逐步退出市场，办公 物业的需求将主要为自用。同时，受金融危机影响，部分企业的营业业绩将受到定冲击， 因此出于压缩成本的考虑，预计未来市场对中低端小面积隔间产品将更加青睐。 三项目分析 在项目本体和投资环境分析的基础上进行本项目的分析，为项目定位发展评估 经济测算提供参考 优势项目能够形成的小型园区地块现状较为平整，利于开发建设目位于 科技园区内，周边已形成良好的工业聚集性 劣势项目地块目前仅能通过科丰路直接工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦......”。

2、“.....预计年内出租公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高 新产业办组织兴建。 中区办办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租， 代 高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟，园区内聚集了众多国 内外知名的高新技术企业，园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展，同时也刺激了园区属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖......”。

3、“.....因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。 政策优势中区从开发 联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。 后续发展优势 中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。 区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地区的物 业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了 中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱，但基于其后续发展优势和自身的区位交通等优势，在产 业发展区域......”。

4、“.....包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。 中区现状分析 项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中算机生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业， 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的中区和南区。 北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主， 该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计用地平方公里，生活配套及 其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未 建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为 北区生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场 分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究......”。

5、“.....其中规划工业等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售 速度减缓三区域市场分析 项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测 和科研，非寓分布。 供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转 向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环 境恶化等寓分布。 供给市场分析深圳写字楼市场已由年上半年的高供给量价齐升转 向年的高供给量价齐跌的态势，自年下半年以来在宏观调控国际经济环 境恶化等因素的影响下，投资性客户的膨胀性需求萎缩，写字楼销售价格也有所回落，销售 速度减缓三区域市场分析 项目位于南山科技园中区，拟建科研办公及高科技厂房，其中高科技厂房主要用于检测 和科研，非生产车间，属于生产型办公，两种物业类型的使用功能主要为办公，故区域市场 分析将主要对科技园的办公物业市场进行研究。 区域概况 整体概述 南山科技园区总占地面积平方公里......”。

6、“.....生活配套及 其他用地平方公里。目前，科技园区已开发建成的土地面积平方公里，划而未 建的土地面积平方公里，未划未建的空地平方公里。园区按照地域和产业不同分为 北区中区和南区。 北区面积为平方公里，规划该区工业用地以安置大型生产型高新技术企业为主， 该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区中区为平方公里，已逐渐发展成为以新材料计算机生物医药工程为主 的高新技术产业区。未来将保留科技工业园原有的用地格局，重点在于改造部分传统产业， 提高高新技术产业的用地比例。 南区南区为平方公里，是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理 会展金融等综合功能服务中心，包括深圳大学南区北片及后海路以南的南区南片三部分。 中区现状分析 项目所属的科技园中区是整个科技园地形最为起伏的区域，相比南区和北区，中区的物 业分布较为混乱，新旧物业混杂建设，大量陈旧的工业物业和住宅物业在定程度上降低了 中区的整体形象。 虽然中区现状建筑略显凌乱......”。

7、“.....在产 业发展的带动下，区内物业价值将具备定上升空间。 后续发展优势 中区内预留了大量政府备用地，为其未来发展提供了更为广阔的空间。 区位优势中区地处南山区中部，与南山中心区和宝安中心区都比较接近，受土地开发 联动因素的影响，升值潜力大，有利于土地开发。 交通优势中区边缘既有以货运为主的交通性干道通过，又有以客运为主的生活性城市 干道和客货两用的交通性干道通过，这样不仅有利于工业区的发展和建设，又有利于高新技术产业配套区的开拓和发展。 产业联动优势由于地处市高新技术产业园区中部，在拓展自身的产业结构的同时，又 可与园区的其它组成部分形成互补的优势产业，以谋求进步发展。 政策优势中区从属于市高新技术产业园区，同样享受相关的政策优惠。 环境优势中区被大面积的荔枝林和其他绿化所覆盖，总体自然环境较好。因此在开发 过程可以充分利用这些自然资源。 办公及工业物业市场 供给特征 高新科技园区成立于年，经过十几年的发展，已较为成熟......”。

8、“.....园区经济的快速发展和知名企业的进驻大大带动了区内办公及物 业市场的发展，同时也刺激了园区办公及工业物业的供给。 南区是科技园区办公楼和高科技厂房主要集中区域，多为大型企业自行兴建，楼宇素 质较高。 目前，园区办公楼主要集中在南区，多为大型企业自行组织兴建，部分单元用于出租， 代表性物业有联想大厦飞亚达大厦创维大厦和大厦等，楼宇素质普遍较高，以 上办公楼配备有中央空调及其他智能系统。同时，南区还是高科技厂房的集中地，主要为高 新产业办组织兴建。 中区办公楼供应相对较少，工业物业形象参差不齐，市场需求促使住宅和普通厂房纷 纷改造，成为市场补充者。 中区目前办公楼供应较少，整体形象较好的主要有研祥科技大厦科技工业园大厦和科 技生物谷，其中，科技工业园大厦所属于科技园总公司，是中区标志性建筑物科技生物谷 于年竣工招商，目前企业入驻情况较为理想。中区在建办公物业科技园总公司新建办 公大厦，目前外立面装修已完成，预计年内出租......”。

9、“.....另外，软件大厦也在建设，目前尚未封顶。由于中区办公物业较少，市场供不应求， 周边楼盘存在住宅改办公的情况，其中最为典型的即为深南花园，建设于上世纪年代， 外表较为陈旧，目前约出租为办公使用，其中裙楼部分能够用于公司注册。 工业物业方面，中区的高科技厂房和普通厂房的形象和档次参差不齐，新旧物业混杂。 其中高科技厂房主要有生产力大楼和软件园二期，软硬件设施相对较好普通厂房普遍 较为陈旧，在市场办公楼和高科技厂房数量不多的情况下，普通厂房有些自发进行改造，分 割成小面积单元用于出租。总的说来，中区办公及工业物业供应量有不断上升的趋势，以往物业供不应求的趋月北区因地理位置的原因，租金处于最低水平， 约为元月左右。 从办公物业类型来看，办公楼租金最高，高科技厂房和普通厂房次之。 从物业类型来看，科技园办公物业主要分为办公楼高科技厂房和普通厂房，租金水平 因其物业类型的不同而有所差别，办公楼的租金最高，约元月以上，高科技厂房 的租金在元月之间......”。