1、“.....缺乏品牌商品， 也缺乏上档次的商品，以销售品牌产品为主的卖场。 缺乏餐饮娱乐和休闲场所 餐饮娱乐和休闲场所相对匮乏，随着县城经济的发展，恩格 尔系数将进步降低。居住餐饮娱乐及休闲的支出将进步增 长，而目前县城明显缺乏这类场所。 房地产市场刚刚起步 房地产行业刚刚兴起，市民对房地产的概念还处于由拒绝到慢 慢接受的过程中。 缺乏开发理念 目前所开发的两个房地产项目证明，县城目前还缺乏开发理念， 开发商对于房地产开发还没有明晰的概念，对于如何进行产品定 位推广等也还缺乏经验。 开发水平低，开发规模小 目前所销售的商品房项目都明显没有适应市场需求，开发规模也极 小。 住宅产品市场需求量大 蓝山有毛织产业基础，有万多人的外来人口，市场需求量大， 而目前市面上商品住宅供应量有流动人 口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快......”。

2、“.....随着住房制度和企业改制力度加大， 对房水平的不断向高档次高 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后，城市建设速度进步加快，城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，项目建设的必要性 项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费业渠道，可同时解决多人就业和改善旧城区近户居住 条件，具有极大的社会效益。 该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。万元。 全部投资回收期年，借款偿还期年，同时可向国家和地 方财政上交税金万元，开发该项目经济效益明显。 该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 本项目总投资万元......”。

3、“.....财务内部收益率，开发企业该项目获纯利净现值万元 借款偿还期年 主要研究结论 蓝山江南财富城地处蓝山县城东路的十字路商业中心地段， 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 销售总收入万元 上缴税金万元 开发利润万元 项目投资利润率 项目投资利税率 项目财务内部收益率税后 项目税后单位数据备注 占地面积 总建筑面积 可销售面积 建筑密度 容积率 绿化率 总投资万元 贷款利息万元环 境保护及节能措施拆迁安臵方案。综合分析预测房地产市场价格， 对项目进行财务分析社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性。 主要技术经济指标 主要经济技术指标 序号项目法规规范等， 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性工程 建设条件工程规划设计方案工程建设内容进行分析研究确定 拟建规模，工程建设总投资工程实施进度安排招投标方式，建筑初步设计方案。 蓝山江南财富城规划及规划批复。 土地拍卖确认书及土地使用证......”。

4、“..... 可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策法律师五人注册会计师人注册造价师人， 以及市场营销统计等技术人员人。 可行性研究的主要依据及范围 可行性研究主要依据国家现行的有关法律法规规定。 蓝山江南财富城系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人注册规 划师人土建工程建筑装饰工程建 筑装饰材料经营。已成功开发了冷水滩江南财富城等项目，有 着定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划建 设营销财务质量管理等，是永州市较具规模的家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金 万元，公司拥有资产总资产余万元，经营范围房地产经营 开发信息咨询物业管理房产出售出租易聚集人气的业态餐饮休闲娱乐安排在二三楼， 以带动人流往上走......”。

5、“.....位 于永州市冷水滩区零陵北路号，易聚集人气的业态餐饮休闲娱乐安排在二三楼， 以带动人流往上走。 项目开发单位基本情况 永州市鸿大房地产实业有限公司成立于年月日，位 于永州市冷水滩区零陵北路号，是永州市较具规模的家综合 型房地产开发企业，有三级房地产开发资质。公司注册资金 万元，公司拥有资产总资产余万元，经营范围房地产经营 开发信息咨询物业管理房产出售出租建筑装饰工程建 筑装饰材料经营。已成功开发了冷水滩江南财富城等项目，有 着定的商业房地产开发经验。 公司按照现代企业制度要求，建立和完善了项目开发策划建 设营销财务质量管理等系列规范的内部管理制度，形成竞争 上岗的用人机制，追求社会效益经济效益双赢及可持续发展战略 已成为公司的经营理念。 公司拥有大量的工程技术人员，其中高级工程师二人注册规 划师人土建工程师五人注册会计师人注册造价师人， 以及市场营销统计等技术人员人......”。

6、“..... 蓝山江南财富城建筑初步设计方案。 蓝山江南财富城规划及规划批复。 土地拍卖确认书及土地使用证。 项目建设开发单位提供的基础资料。 可行性研究范围 本次可行性研究主要依据国家有关政策法律法规规范等， 及建设单位提供的基础资料为前提，对该项目建设的必要性工程 建设条件工程规划设计方案工程建设内容进行分析研究确定 拟建规模，工程建设总投资工程实施进度安排招投标方式，环 境保护及节能措施拆迁安臵方案。综合分析预测房地产市场价格， 对项目进行财务分析社会经济评价以及风险能力分析，以确定项 目的可行性......”。

7、“..... 交通便捷，是经商的黄金地段，又是居家的风水宝地。该项目进行 综合开发，将地理优势转化为商品经济优势，来满足市场需求，拉 动地方经济发展。 本项目总投资万元，项目预测房地产销售收入万 元，财务内部收益率，开发企业该项目获纯利万元。 全部投资回收期年，借款偿还期年，同时可向国家和地 方财政上交税金万元，开发该项目经济效益明显。 该项目的实施，为蓝山县域经济发展创造了良好条件，增加 就业渠道，可同时解决多人就业和改善旧城区近户居住 条件，具有极大的社会效益。 该项目的实施，有利于蓝山县城的城市发展，有利于美化 亮化城市，有利于提高蓝山县城的品位。项目建设的必要性 项目建设适应城市化发展的要求 随着永连公路二广高速公路在蓝山的贯通，蓝山县城城市化 发展进程将进步加快城市的形成，经济速度发展的越来越快，城 区人口越来越多，居民消费水平的不断向高档次高 边地区，近几年来城市建设得到了长足发展，特别新的城市规划实 施后......”。

8、“.....城区范围不断扩大，先后建成了 蓝山边贸经济开发区等新城区，城区人口增至多万人，流动人 口近万。蓝山作为湖南新兴的边贸城市，在建设初期，政府引进 了大量的年轻人才，城市居民年龄结构比较年青，人口增长速度较 快，市场规模容量不断扩大。随着住房制度和企业改制力度加大， 对房地产商品的需求进步加强。 经济环境 近年来，县委县政府重拳出击抓经济建设，连续几年国民经 济增长速度高于国家和省平均水平平均递增速度为，国民经济 收入不断增加增长达，国内生产总值年亿元，其中 第产业亿元，第二产业亿元，第三产业亿元， 年财政总收入亿元。社会消费品零售总额万元，居民储蓄量不断增加，对房地产商品的要求也不断加强。 政治环境 本项目作为蓝山县招商引资项目，纳入蓝山县委县政府的重 要工作目标，享有系列的招商引资优惠政策。县政府要求各职能 部门给予本项目各种优惠措施，提高办事效率。 市场环境 随着国家对房地产开发企业的整顿......”。

9、“.....房地产开发逐步规范化市场化， 不公平竞争将退出历史舞台，这对旧城区土地的不断升值创造了条 件。 市场前景 在住宅商品化完全推向市场的前提下，蓝山县城房价呈逐年递增 之势。作为湖南新兴的边贸城市，目前人口偏少，增加城区人口数量， 扩大城市规模是必然的，对商品住宅及商场的需求也是旺盛的。 市场需求分析 供给市场特征 商业非常集中，商圈现象突出 县城商业大部分集中在以塔峰路和城东路为核心的商圈范围 内，该商圈是县城的核心商圈，占据了县城以上的商业容量。 商业分布缺乏规划，不成体系 县城商业缺乏统规划，分布散落杂乱，没有成行成市。处 于比较低级别的商业发展阶段。随着县城的发展，这问题将更加 突出，势必要得到解决。 缺乏现代商业形式 虽然有个号称蓝山商业步行街的项目，但是该项目名不符实，并不是真正意义上的步行街。县城目前也没有 等现代的商业形式，商业没有核心，有商圈而无商核。 缺乏上档次的卖场 目前市面上销售的产品多为低廉质低的产品......”。