1、“.....距夏湾公交总站在米 配 套 步行分钟即可到珠海最繁华的拱北商业区及著名的水湾头酒吧 条街，附近有大型百货及各类餐厅。周边有交行工行建行等 多家银行等机构，步行分钟即可到达前山河边，距夏湾公交总站 米，有多路公交车直市区各个地方并步行分钟可达拱北关 口。 项目实际现状图片 二珠海商业环境分析 珠海概况 珠海市是珠江三角洲南端的个重要城市，年国务院颁布 实施珠江三角洲地区改革发展规划纲要年，并明确珠海 为珠江口西岸的核心城市。珠海位于广东省珠江口的西南部。东与香 港隔海相望，南与澳门相连，西邻新会台山市，北与中山市接壤。 珠海是中国的五个经济特区之。珠海于年成为经济特区。为 确保本身的高科技和合体建筑 主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待 定位基础珠海市未来规划。 定位主力成为国际化办公楼综合商业服务......”。

2、“.....客流量大 澳门企业北移增的综合服务体。以退二补公进三 为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过 适当的土地收益分配推进改造工作。 分析 优势劣势 夏湾及拱北区域内第 高档地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为 产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励 引入经济实力雄厚的企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集 酒店餐饮娱乐消费为体合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行 民润银行等......”。

3、“..... 项目周边的商业服务设施 项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾 综门香港旅游业形成互补互助的体化旅游市场。 高附加值无轻污染化的加工业 在定时期内，加工业会继续保持主导产业地位，并作为城市的 主要经济支柱，但由于成本优势的弱化，加工业存在衰退的优势，吸纳定范围内组织或群体来珠海举办国内或国际会 议，承办定规模的中小型展示与展览活动。毗邻港澳环境良好和土 地资源丰富的优势，可能吸引具有国际影响的大型主题公园项目落户 珠海有可能与澳响，以休闲康体度假海洋海岛生态旅游会议会展 为特色的旅游产业 继续发展和完善城市型和郊野型的休闲度假旅游，在保护海洋 海岛自然生态的同时，适度开发有特色的海洋旅游利用现有环境与 设施的大开放的政策走向，继续为 国家的改革开放政策进行探索和试验，并发挥示范作用加快与港 澳的经济体化进程，在港澳深珠的区域化合作中承担起更高 层次和更丰富的区域职能......”。

4、“..... 具体有以下几个方面 建设国家的综合性经济特区 将按照体制创新，产业升级，扩 口资源环境全面协调发展的经济特区成为有较强辐射力和吸引 力经济繁荣交通发达秩序优良文明富庶的现代化的区域性中 心城市成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产 学际航道。 市区主干道有梅华路九洲大道情侣路港湾大道人民路及 直通澳门的迎宾路。 城市规划前景 珠海市总体规划 珠海市规划未来将珠海建设成为综合实力雄厚与社会经济人 沿海高速江珠高速广珠澳轻轨城际快线省道 贯穿全市国道直达市区接壤澳门国内航班到达多个城市 航道四通八达，如九州港客货码头高栏港深水码头斗门码头等 内航与国财税总收入亿元财政般预算收入亿元， 增长。 市政交通 交通格局示意图交通格局示意图 珠海位于珠江口西岸交通重要枢纽中心，公路网四通八达，如京 珠高速......”。

5、“.....增长。接待游客万人次， 增长。金融机构各项存款余额亿元，增长。来 源于珠海的财，近十年来首次高于增速 农渔民人均纯收入元，增长。接待游客万人次， 增长。金融机构各项存款余额亿元，增长。来 源于珠海的财税总收入亿元财政般预算收入亿元， 增长。 市政交通 交通格局示意图交通格局示意图 珠海位于珠江口西岸交通重要枢纽中心，公路网四通八达，如京 珠高速沿海高速江珠高速广珠澳轻轨城际快线省道 贯穿全市国道直达市区接壤澳门国内航班到达多个城市 航道四通八达，如九州港客货码头高栏港深水码头斗门码头等 内航与国际航道。 市区主干道有梅华路九洲大道情侣路港湾大道人民路及 直通澳门的迎宾路......”。

6、“.....集聚力强的产 学研体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地成为亚 热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。 具体有以下几个方面 建设国家的综合性经济特区 将按照体制创新，产业升级，扩大开放的政策走向，继续为 国家的改革开放政策进行探索和试验，并发挥示范作用加快与港 澳的经济体化进程，在港澳深珠的区域化合作中承担起更高 层次和更丰富的区域职能。 具有国际影响，以休闲康体度假海洋海岛生态旅游会议会展 为特色的旅游产业 继续发展和完善城市型和郊野型的休闲度假旅游，在保护海洋 海岛自然生态的同时，适度开发有特色的海洋旅游利用现有环境与 设施的优势，吸纳定范围内组织或群体来珠海举办国内或国际会 议，承办定规模的中小型展示与展览活动。毗邻港澳环境良好和土 地资源丰富的优势，可能吸引具有国际影响的大型主题公园项目落户 珠海有可能与澳门香港旅游业形成互补互助的体化旅游市场。 高附加值无轻污染化的加工业 在定时期内......”。

7、“.....并作为城市的 主要经济支柱，但由于成本优势的弱化，加工业存在衰退的可能加 工业的发展要由劳动密集型转向 项目周边的居住区 项目所在地周边居住小区多为中高小区。 项目周边的商业服务设施 项目所所在商业务服务有万佳百货商场拱北地下商城夏湾 综合市场建设银行中国银行工商银行农业银行交通银行 民润银行等。 四项目定位 政策分析 珠海市政府根据广东省政出台的三旧改造政策工业厂房改造指导 意见是旧工业厂房用地改造以香洲主城区为重点，以现代服务业为 产业改造导向，采取收回改建拆建收购等多种方式推进，鼓励 引入经济实力雄厚的企业对工业片区进行成片收购改造，鼓励建设集 酒店餐饮娱乐消费为体的综合服务体。以退二补公进三 为土地开发结构调整方向，严格控制香洲主城区商品住宅建设，通过 适当的土地收益分配推进改造工作......”。

8、“.....客流量大 澳门企业北移增加 珠海产业服务升级 消费群体分析 港澳台来大陆创业的企业 内地企业驻珠三角办事处 旅游客户购物天地 项目总体定位设想 甲级办公及大型商业为主的综合体建筑 主要客户群体旅游团体高级商务洽谈企业接待 定位基础珠海市未来规划。 定位主力成为国际化办公楼综合商业服务，并辅以餐饮 娱乐等功能 定位方案分配比例 以甲级办公及大型商业为主的综合体建筑，项目占地面积 平方米，其中改造用地面积极平方。建筑总面积 约平方米不含地下室平方米，其中商场 平方米，办公平方米。 合作方式 项目合作方式有以下几种方式 新设项目开发公司 项目产权方与投资公司投入资金入股成立个项目开发公司 具体比例有待商谈。 权益收购投资公司与项目产权公司达成收购本项目所有的权 益具体商谈后确立。 五项目投资性估算 估算依据年最近市场商业用地地价及建安成本......”。

9、“.....除去人的管理团队成本 万元 测算结果 每年净利润税收管理成本万元 投资回收期年 七结论 本项目有着独特的的地理位置及优秀的环境，并通过改造可引进 项目概况 项目基本规划设计指标 占地面积 容积率 计容面积 土地性质使用年限地址 商业用地年拱北夏湾侨 光西路号 本改造项目将原有建筑物拆除重建甲级办公大型商业为主的 综合体建筑。 建成效果 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 项目区位分析 项目所处地理位置位于珠海市中心拱北夏湾，距澳门分钟车 程，距珠海站轻轨快线分钟车......”。