1、“.....作为区内房产起步最晚硬件配套最差楼市，自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口光。四平板块价格变动情况位于四平路四达路口世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口金轩大邸尾盘均价在元平方米左右，虹口足球场附近花园城二期月底均价元平方米左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求情况，而且在交通生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近楼盘进行逐比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅，栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层，建筑面积平方米，价格元平方米简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区......”。

2、“.....花园城三期，花园路中山北路，住宅小区，建筑面积平方米左右，价格元平方米平均简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。酒店式公寓国际明佳城，四川北路公园内湖畔衡水路，层，以平米小户型为主，全装修，价格元平方米，该项目已基本售磬简评位置佳，位于四川北路绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳周围路比较窄目前价值应高于嘉和大厦民达大厦，四川北路多伦路口，户型面积平方米左右，价格元平方米简评多伦路是上海保护文化旧里，比较有文化气氛，但出行环境都略逊色于嘉和大厦，价值比较接近。商铺荣欣大厦，四川北路多伦路路口，楼是商铺，楼租金元天，售价元平方米位置目前优于嘉和大厦，但是发展潜力不足根据现场报价，最高价是元平方米，估计均价在元平方米左右本项目业态定位嘉和大厦已经开工建设，功能定位完成。其办公楼定位于全装修办公和酒店式公寓，层裙房为商场，定位是合理......”。

3、“.....我们认为，嘉和大厦目前定位于办公和酒店式公寓，其价值应略高于住宅价值住宅价格在元平方米，与现有两幢酒店式公寓售价基本持平元平方米，商铺目前售价略低于四川北路价格四川北路北端元平方米。据此，我们认为嘉和大厦依托鲁迅公园附近成熟商经租万元合同数，拆除范围内环卫设施费万元合同数，胶带股份范围内拆迁费用万元合同数总计动迁费用为万元考虑市政动迁成本控制力度，该项目动迁费用估计在万元左右可以完成。开发商介绍土地出让金按照三九科技于董介绍，预计本项目土地出让金在万元以内按照市场评估价计算虹口区目前土地价值评估约为元平方米，扣除动迁费用外价值约元平方米即万元亩左右，按照计算土地出让金元平方米平方米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米......”。

4、“.....为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同，对造价无参照意义土建工程元平方米外墙元平方米般水电安装元平方米设备电梯水泵等元平方米消防设施元平方米精装修元平方米商场部位除外建安费用总计为元平方米商场部位为元平方米，元平方米平方米万元元平方米平方米万元共万元管理费用万元财务费用万元目前没有产生财务费用，预计贷款万元，使用年销售税费计，因家合置业公司可以返还营业税酒店式公寓平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元商场平方米按照元平方米计算，销售收入万元，销售税费万元地下部分略总计万元不可预见费按照土地费用建安费用配套费用之和计算，为万元成本预测总计为万元，单位地上建筑面积成本元平方米利润分析销售收入酒店式公寓万元元平方米商场万元元平方米销售总收入万元未计入地下商场部分车库部分收入项目开发成本万元税前利润万元税后利润为万元虽然该公司有地税返还优惠......”。

5、“.....目前居民动迁尚余户在资金到位前提下，预计动迁于个月到个月内结束预计月底可以办理土地证东楼继续进入安装工程，预计年底基本竣工，年月交付西楼是北外滩房价走高已是不争事实。不过，在良好预计背后同样存在较大市场风险。虽然有规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力可能性非常大。虹口地域差异较大，相比起黄金地段北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳楼盘目前已有疲态。北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起，虹口区房价已接近黄浦静安等中心城区，北外滩规划启动造就了均价元平方米恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方米临潼苑，四川北路新规划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似闸北区。房价上升主要原因是四川北路新规划出台和北外滩规划启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划利好因素......”。

6、“.....如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米。板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差楼市，自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口光。四平板块价格变动情况位于四平路四达路口世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口金轩大邸尾盘均价在元平方米左右，虹口足球场附近花园城二期月底均价元平方米左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求情况，而且在交通生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少......”。

7、“.....选取和嘉和大厦接近楼盘进行逐比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅，栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层，建筑面积平方米，价格元平方米简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区，物业价值应高于嘉和大厦。花园城三期，花园路中山北路中心大厦，以及最高价达元平方米临潼苑，四川北路新规划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似闸北区。房价上升主要原因是四川北路新规划出台和北外滩规划启动。显然，板块价格已过渡透支市政规划利好因素，随着今年大体量经济适用房及周边区域新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米。板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬影响下......”。

8、“.....自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口光。四平板块价格变动情况位于四平路四达路口世博花园年月中旬近售罄时全装修房均价在元平方米左右，而同时位于四平路新港路口金轩大邸尾盘均价在元平方米左右，虹口足球场附近花园城二期月底均价元平方米左右，而花园城三期下月开案价格为元平方米。板块分析本板块年虽然也经历了较大涨幅，但其中大部分上涨是基于全市楼市价格整体上扬，同时房源供不应求情况，而且在交通生活配套设施方面都比较便利，以这个售价来看，相对本区域其它板块，泡沫较少。竞争性楼盘研究我们对虹口足球场及四川北路周边项目进行了市场调查，选取和嘉和大厦接近楼盘进行逐比较如下高级住宅凯润金城，四川北路东宝兴路，共栋，栋住宅，栋商办楼为商铺，现出售号楼住宅共层，建筑面积平方米，价格元平方米简评位置目前成熟位于四川北路北段商业区，物业价值应高于嘉和大厦......”。

9、“.....花园路中山北路，住宅小区，建筑面积平方米左右，价格元平方米平均简评位置处于内环线外，目前和嘉和大厦位置不相上下，但长远看位置比较适合住宅，商务氛围逊色于嘉和大厦所处区域，价值应低于嘉和大厦。酒店式公寓国际明佳城，四川北路公园内湖畔衡水路，层，以平米小户型为主，全装修，价格元平方米，该项目已基本售磬简评位置佳，位于四川北路绿地边缘，闹中取静，但交通条件欠佳周围路比较窄目前米万元土地出让金应该在万元以内若考虑土地出让金区得部分返还，资金支出可能在万元以内配套费用本项目为办公，其大市政配套般在元平方米左右各区市政公司按照此标准负责配套小配套标准可以参照住宅项目，但不包干，根据项目容量收取，估计比住宅项目高左右元平方米元平方米配套费用总计为元平方米，元平方米平方米万元前期费用按照元平方米估算，为万元。建安费用从上海家合置业公司与广东省第二建筑工程公司沪签订建设工程施工合同可以看出为最终审计结算合同......”。