对数增长率绝对数增长率绝对数增长率万元年按统计口径计算第产业增加值万元第二产业增加值万元第三产业增加值万元对外贸易在交额亿元进口值亿元出口值亿元社会消费品零售总额居民储蓄存款余额万元经济结构中，对外贸易在城市经济中占主导地位，它带动着市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。将市房地产业分成传统与现代两阶段，主要是从三个角度衡量产品特征产品销售时所运用营销技术政府对房地产业统计具体分析如表区别角度传统阶段区别角度现代阶段表现特征传统阶段产品设计落后现代阶段产品规划运用现代理念，建设系统传统阶段产品没有小区概念，更无配套规划，很多是自建房传统阶段完全没有营销活动支持现代阶段运用营销活动进行销售支持传统阶段没有完整，鲜明销售现场，更无项目形象规划和系统广告宣传传统阶段政府没有对商品房进行专项目统计传统阶段，政府房地产统计中没有商品专项统计。年以前，市房地产业发展状况上世纪年代，市房地产开始出现，主要是银兴街建设与开发，销售产品是现在银兴街两侧房屋，至年该街还有少量物业在待销售。据市房地产管理局统计显示，自年至年，市每年办理产权交易数量均维持在宗，产品形式有宅基地，建成占天占地住宅，成套房屋，国土局统计，年全市挂牌出地宗，除极少数大面积地块被单位买去，其它全是私人购买。年至年里，市房地产当年施工量在万平方以内年市房地产施工量与竣工量起伏很大，这种现象是市房地产行业处于初期不成熟阶段特点年全市施工面积与竣工面积仅为平方米。如表市房地产开发竣工历年状况年份房地产当年施工面积房地产当年施工面积增长率年年市房地产开发施工登记为准。商品房住宅销售估算据政府房管局初步报数,年该市商品房销售登记约套，按每套万计，估计总销售额约万元间，商品房商铺估计年销售商铺楼盘有东盟商业港与金源，其中东盟商业港销量较大，两盘总销售额约万元。以上两项目相加，年商品房总销售额约万元。四市房地产需求影响因素人口影响人口是房地产需求基础，人口变化对房地产需求发展有着重要影响，对市人口进行分析，能对城市房地产需求在总体上有基本把握。市人口状况有如下特征全市人口规模不大，城市区人口规模更小。至年全市常住人口万人，城市常住人口万人占总人口比例，加上外来人口约万人。人口增长动力非经济或城市发展因素。年，市常住人口万人。经过近年发展，目前约万多人，多年间，市经历了边贸发展高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成市民常住人口增加原因是自然人口增长，不是经济发展，城市扩张结果。如表市人口变化年状况全市人口市区人口年份数量万人年增长率数量万人年增长率城市化率年年年年年年含外来人口市城市基本特征如下城市化率不高目前市常住人口城市化率为，接近广西平均水平，属较低水平。外来人口比例很高。据相关人士估计，目前该外地人总数约万多人，相当于市城市人口三分之。市就业状况影响全社会从业人员数社会就业状况也是影响房地产需求基础因素之，就业状况反映反出当地经济状况和收入状状况，市近几年就业形势及对房地产需求影响如下自年以，全社会从业人员出现下降趋势，这不利于房地产需求。至年间就业形势未见好转，年全社会从业人员下降幅度比年有所减少，由此看就业率下降趋势并未得到改变，这不利于房地产需求。市全社会从业人员变化状况年份数量人年增长率年年年年年市就业结构对职业结构分析，选择有价值房地产目标客户群依房地产发展较成熟城市经验看，具有收入稳定职业人群，和些企业主是房地产最大潜在购买群体，以下职业将是本项目潜在客户群体。公务员，目前总人数约人。教育医院人员工作者，目前总人数约人。私营企业户，企业雇佣人员人。个体户户，从业人员人。经营有定年限个体业主，才是有价值潜在购买者。国有集体企业数只有家，从业人员数少，并且目前该类企业效益大部份不好该类人群中，只有企业中高层以上管理者才是有价值潜在购买者。投资弄怀边贸城。年之后，投资领域扩大到城市房地产业，现市房地产项目开发，都是外地资金和发展商。年将有更大投资，如由交通部，广西交通厅支持万通国际物流园，计划投资亿元，目前已经动工，该项目充分利用南友高速公路优势，发展代物流产业，属全国重点项目。总体上，投资方向，主要投向与东盟贸易经济相关基础设施，未来这种趋势发展速度更快。三城市分区市总人口约万人，其中城区人口约万人，全市辖四个镇，分别是上夏镇夏石镇，友谊镇镇市区分为五个区北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表市区居民状况区域市民户数单位居民人数居民户数新华区北大区南大区屏山区狮山区小计四城市经济发展背景市宏观经济简介市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，二三产业比重还是。恢复边贸以后，特别是年以来，在边贸带动下，运输旅游餐饮服务等第三产业蓬勃发展，产业结构出现了新变化，方面解决了大批城乡待业人员就业问题，方面使地方产业结构配置更趋合理，促进了地方经济均衡发展。主要经济指标如表市宏观经济主要指标年年年年年年备注指标绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率万元年按统计口径计算第产业增加值万元第二产业增加值万元第三产业增加值万元对外贸易在交额亿元进口值亿元出口值亿元社会消费品零售总额居民储蓄存款余额万元经济结构中，对外贸易在城市经济中占主导地位，它带动着市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨个镇，分别是上夏镇夏石镇，友谊镇镇市区分为五个区北大区，新化区，南大区，屏山区，狮山区，各区人口分布如表市区居民状况区域市民户数单位居民人数居民户数新华区北大区南大区屏山区狮山区小计四城市经济发展背景市宏观经济简介市由于长期处于战备前沿，国民经济发展滞后，二三产业比重还是。恢复边贸以后，特别是年以来，在边贸带动下，运输旅游餐饮服务等第三产业蓬勃发展，产业结构出现了新变化，方面解决了大批城乡待业人员就业问题，方面使地方产业结构配置更趋合理，促进了地方经济均衡发展。主要经济指标如表市宏观经济主要指标年年年年年年备注指标绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率绝对数增长率万元年按统计口径计算第产业增加值万元第二产业增加值万元第三产业增加值万元对外贸易在交额亿元进口值亿元出口值亿元社会消费品零售总额居民储蓄存款余额万元经济结构中，对外贸易在城市经济中占主导地位，它带动着市其它行业发展，还吸纳了大量就业人口，对外贸易经济在根本上影响了市居民收入和消费能力。五市城市未来发展展望城市发展定位市发展定位为现代国际性口岸城市边贸城市和优秀旅游城市东盟自由贸易区建立是市实现城市定位基石，南友高速路通车是城市发展朝定位目标迈进战略步骤之，可以肯定市城市定位是奠基在现实核心优势之上，该市城市定位战略是理性和科学，随着各大战略性项目建设，其战略目标完全能实现。城市空间发展战略市城市总体规划方案充分体现了城市定位思想未来城市空间将向南面扩张，广西边境经济合作区位于南面，合作区属国家级开发区，市政府专门为合作区制定了完整投资优惠政策及执行办法。二房地产总体市场分析纵观市房地产发展历史，年是房地产业发展分水岭，是房地产业开始走向现代发展轨道。因此房地产行业可分成两个分阶段，年前传统发展阶段，和年及之后现代发展阶段。将市房地产业分成传统与现代两阶段，主要是从三个角度衡量产品特征产品销售时所运用营销技术政府对房地产业统计具体分析如表区别角度传统阶段区别角度现代阶段表现特征传统阶段产品设计落后现代阶段产品规划运用现代理念，建设系统传统阶段产品没有小区概念，更无配套规划，很多是自建房传统阶段完全没有营销活动支持现代阶段运用上有基本把握。市人口状况有如下特征全市人口规模不大，城市区人口规模更小。至年全市常住人口万人，城市常住人口万人占总人口比例，加上外来人口约万人。人口增长动力非经济或城市发展因素。年，市常住人口万人。经过近年发展，目前约万多人，多年间，市经历了边贸发展高速期，在边贸发展高速期，该市只是出现大量外来人口，但这些外来人并未在此长期定居下来，变成市民常住人口增加原因是自然人口增长，不是经济发展，城市扩张结果。如表市人口变化年状况全市人口市区人口年份数量万人年增长率数量万人年增长率城市化率年年年年年年含外来人口市城市基本特征如下城市化率不高目前市常住人口城市化率为，接近广西平均水平，属较低水平。外来人口比例很高。据相关人士估计，目前该外地人总数约万多人，相当于市城市人口三分之。市就业状况影响全社会从业人员数社会就业状况也是影响房地产需求基础因素之，就业状况反映反出当地经济状况和收入状状况，市近几年就业形势及对房地产需求影响如下自年以，全社会从业人员出现下降趋势，这不利于房地产需求。至年间就业形势未见好转，年全社会从业人员下降幅度比年有所减少，由此看就业率下降趋势并未得到改变，这不利于房地产需求。市全社会从业人员变化状况年份数量人年增长率年年年年年市就业结构对职业结构分析，选择有价值房地产目标客户群依房地产发展较成熟城市经验看，具有收入稳定职业人群，和些企业主是房地产最大潜在购买群体，以下职业将是本项目潜在客户群体。公务员，目前总人数约人。教育医院人员工作者，目前总人数约人。私营企业户，企业雇佣人员人。个体户户，从业人员人。经营有定