1、“.....因此，这些大量的对中青年人健全人正常合理的环境和设施，对老年人的 居住与活动却带来不便和不利。如何创造适宜老人的居住与活动环境，提高老人的生活质量是系列新的 课题。欧美的些发达国家和日本等，比我国步入老年社会早年，他们在这方面已积累了丰富的 实践经验，值得我们学习研究和借鉴。 世界人口的老龄化 据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最 高，达，其次为希腊的和日本的，再次是德国的和瑞典的。不过该组织预测， 尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个老人大国都是发达国家，但目前全世界的老 年人有半以上的老人生活在发展中国家。 根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为亿，占世界人口总数的。到 年，老人人数将猛增到亿人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中......”。

2、“.....占该地区总人口的比例将由目前的增加 到，经济欠发达地区将由目前的亿人猛增到亿人，占总人口的比例将由目前的增加到 ，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。 表 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 资料来源中国老龄科学研究中心 世界岁以上人口占总人口的比率增长情况 年份 全世界 发达地区 发展中国家 中国 比率 老年住宅的演进过程 从总体上说，发达国家的老年住宅经历三个发展阶段无障碍老龄住宅混合的演变式住宅适应老龄社 会的通用住宅。 老龄住宅演变图 无障碍老龄住宅 随着生活水平的提高和健康状况的改善，人的寿命大大延长，许多老人，包括生活不能自理的老人存活下 来。可以肯定地说，每个家庭或早或晚都会有老人......”。

3、“.....如何为 老年人提供住房过去的想法是，为他们专门设计和建造所谓无障碍老龄住宅图。这种住宅是在 对老人的视力，体力和巧力等功能下降情况调查的基础上，针对找出的不方便的地方，在设计时加以考虑。 通常个住宅小区只建栋，栋内有专门为老人服务的系统。许多国家实践多年，最后证明，这种想 法很难行得通。因为第，无障碍老龄住房造价昂贵，收入低于平均水平的老年人根本无法问津，政府 由于资金限制也不可能完全满足他们的要求第二，这种做法把老年人同社会经济和文化的主流无形地 隔开，老年人成天见到的都是体力不支或病魔缠身的老人，生活失去了朝气和活力。 混合的演变式住宅 专门为老年人设计和建造住房的想法很难实现，于是就想，可否在栋般住宅里，拿出几个单元来做老 龄住宅，同时在住栋内设有专门为老人服务的设施，并可向附近的老龄住宅提供服务图。这个方案 的缺点是，人到老了要搬家......”。

4、“.....如果子孙也在同栋楼里，则比住在单独的老 龄住宅里有更多的优越性。 适应老龄社会的通用住宅 大多数人都不喜欢在自己的生中频繁搬家，都希望在自己从年青时代就拥有的家里度过晚年，再加上老 龄人口的日益增多，相当部分住宅必须考虑老龄人的生活需求。所以，住宅设计要适应变化，要尽可能 满足人的生的需要。于是，种从生到死都可以享用的通用住宅遂应运而生。所谓通用住宅图， 就是在设计和建造时，就把老年人的需要考虑进去，让老年人能自己照顾自己，但并不需要在开始就把 这些考虑全部做上去，而是逐步地来实现。所有这些考虑的实现当然要增加投资，但据日本估计，全部考 虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的。如在开始时只考虑基本要求，则所增费用不会超过房屋 造价的。日本年公布了长寿社会对策大纲。随后，从住宅，建筑和城市三个方面开展工作。因 为建筑和城市是针对各种人的......”。

5、“.....住宅是针对具体人的，所以考虑较晚。长寿社 会对应住宅设计指针的草案于年月颁布，正式文本则于年月施行。住宅如果按这个指针 设计，贷款时可享受优惠，公营住宅还可获得补助金。这种能适应人的生各个阶段的住宅最能适应老龄 社会。 反映老年住宅市场的指标和维度 借鉴对象日本 宏观政策 解决老年人的住房问题，对每个国家稳定国民民心，参与经济建设都具有重大的意义。日本在发展老年住 宅的过程中，通过政府的资金支持和政策支持等方面的配合，制定并执行有效的住房政策，保证每个家庭 包括低收入家庭都能获得住房得机会，使国民得居住生活能充分体现与日本的经济实力相吻合的优质住宅 和良好的住宅环境。这些与目前中国的情况比较相似，其最值得借鉴的有几个方面 立法规范 日本颁布了住宅建设规划法公营住宅法地方住宿共给公社法等，明确了中央政府和地方政府 在住宅供应方面的责任......”。

6、“.....为解决低收入者住房问题建 设公营住宅，国家在必要时，必须从财政上金融上及技术上给予援助。中央成立品和服务的支出可达到亿元人民币。 其次，近年来，我国加快了社会养老保险制度改革的步伐，将建立起套适合城乡各类企业职工和个体劳 动者的，资金来源多渠道，保障方式多层次的养老保险体系。这将使有稳定养老金收入的老年人口，从国 有企业事业扩展到各种所有制形式的企业，从城市扩展到农村，从而大大提高我国老年人口的总体购买力 水平。 专论广州市消费者委员会最近针对老年人投资消费问题进行调查的分析报告 退休前所从事的职业 工人人占知识分子人占其他军人公务员农民无业等人占。 分析在调查中发现，工人类群占的比例比较大，他们般学历在高中以下，以离退休金为主要收入来源， 收入较稳定但不高。有些老人在效益不好的企业退休后，收入较少，常被医疗费用所拖累......”。

7、“.....其它花费相当少。 现有收入来源 离退休金人占子女赡养费人占其他继续工作投资股份等人占。 分析九成老人收入以离退休金为主，子女般都会给些赡养费，因为他们大多数已成立自己的家庭， 有自己的负担，所以给的钱也不多。 目前月收入水平 月收入元以下人占元人占元人占 元人占元以上人占。 分析老人月收入在元比较集中，其他档相当平均，说明了现阶段大部分老人收入不高，决定 其消费态度以节俭型和保守型为主。资料来源广州市消费者委员会二〇〇二年元月由于老人的社会活动能力较弱，消费行为也随之降低。主要的消费以正常的生活开支和保健为主，穿用 方面的消费则减少。现阶段老年人的消费观念也在逐渐改变，他们不再以小辈为中心，更重视自身健康。 老年人收入保障是整个老年服务体系中首当其冲至关重要的组成部分，因为它是老有所养老有所医 老有所学老有所为老有所乐老有所居的经济基础......”。

8、“.....这不仅关系到 老年人切身利益和安渡晚年，而且还涉及到社会稳定。 老年住宅目标客户群的消费特征及应对策略 老年住宅目标客户群的消费特有如下几点 老年消费是个纯消费阶段，这是老年消费的性质特征。绝大多数的老年人在退休后就成为纯消费者，部 分老年人还可能会再参加段时间的社会劳动，但相当部分老年人再就业的时间不会很长，般在岁 前后还是会真正退回到纯消费人口的行列之中。 老龄纯消费人口比低龄纯消费人口有着更加漫长的纯消费年数，这是老年消费的时限特征。按照我国的劳 动制度，人们满岁后方能就业，这样，低龄人口的纯消费年限应以年计。而据年公布的资料， 我国人口目前的平均出生预期寿命为岁，其中男性为岁，女性为岁。按平均预期寿命推算，老 年人口纯消费年限为男年，女岁，平均为年，接近低龄纯消费人口的消费年限。平均预期寿命 是按生命表计算的......”。

9、“.....而实际上，社会上相当部分老年人在退休以 后能够活到岁以上，这样，作为老龄人口的纯消费年限就超出了低龄纯消费人口的消费年限。对于女 性老年人口而主，纯消费年限不仅比低龄人口，而且比男性老年人口的纯消费年限都要长得多。 老年消费是种自主消费，这是老年消费的行为特征。与低龄消费其消费意志主要通过父母来体现不同， 老年消费在意志上是自主的，老年即使到了高龄，行动不便，消费行动可能会发生障碍，需要别人帮助方 可完成时，只要老人思考的能力依然存在，老年消费意志的自主性就不会消失。再者，少年人口由于 尚未进入社会，他们的消费实际上是种依赖消费。而作为纯消费人口的老人口，其经济收入应是相对独 立的，消费能力是自主的。 老年人的消费观较为成熟，冲动型热情消费和目的不明的盲目消费少，这是老年消费的思想特征。当然， 这种成熟的消费观与新时代的消费观相比较显得相对保守......”。