1、“.....年高层住宅均价为元平方米，比年相比下降了。多层住宅和商铺均价则有所上升，与年均价相比，分别上升了和。年住宅市场年全市十区批准预售住宅面积万平方米，占批准预售商品房总面积登记成交住宅面积为万平方米，占登记成交商品房总面积比重为。住宅成交量比同期上市量超出万平方米。市场吸纳能力稳定，原八区高层住宅，比去年成交量同比增长。年住宅市场情况面积单位万平方米价格单位元平方米从地区分布看，高层住宅较集中在海珠区和天河区，海珠区高层住宅成交量和批出量分别占全市高层住宅成交总量和批出总量和多层住宅番禺区居多，该区多层住宅成交量与批出量分别全市多层住宅成交总量和......”。

2、“.....主要是由于高层住宅供应大幅增加，其中全市十区供应增幅达到，抵消多层住宅供应下降影响。手住宅成交量增加，多层住宅成交量下调今年住宅成交仍保持上升趋势，高层住宅成交旺盛。八区高层住宅成交量比去年同期增长，保持交易旺盛态势。但高层住宅供应比去年同期大幅增长，预期市场压力加大。高层住宅成交价格下调年八区高层住宅成交价格比年同期略有下降，主要是市内楼盘供应量增加，各开发商降价促销所致......”。

3、“.....年末总人口,万人，为,万元，年末职工,人，全年工资总额,万元，职工年人均工资,元。社会消费品零售总额为,万元。广州市东，则保本销售率为住宅售出若维持住宅均价元平方米，车位万个，则这两项各自销售率达才可保本若住宅均价元平方米，车位不销售，则住宅销售率需达方可保本。二敏感性分析本可行性研究从售价建筑成本地价利息和贷款额度五个方面考察这些因素变化对总成本利润率自有资金内部收益率影响。本项目总成本利润率和内部收益率都对项目售价变化十分敏感，建筑成本变化次之，对利息和贷款额度变化则不太敏感。相对而言，容积率变动直接影响到楼面地价销售面积，从敏感性图表看，容积率对成本回报率影响较大......”。

4、“.....容积率每增加，税后利润增加大约万，约占投资总额。针对敏感性分析，建议在项目开发过程中注意以下几点长期做好市场研究及营销策划工作，仔细选择最合适时机销售，确保销售价格和销售速度能按计划完成。发扬中海贯以来“缔造精品楼盘”理念，要使本项目全面超越竞争对手，以“优质”取得“优价”。尽量争取多容积率，以获取最高之利润。严格控制成本。目前广州市房地产业盈利水平大幅下跌，只有质优价廉产品才能有良好市场，这种情况下，我们产品要赢得市场除了努力提供产品质素外，价格也不能太高。而且，对于本项目，总成本利润率和内部收益率对建筑成本变化都比较敏感，故把建筑成本控制住非常重要。三不确定因素分析及应变措施土地转让过程中带来双重税收及违约风险我们先购买天宝地块给予军方，属于土地二次交易，面临二次土地交易税务风险。经我们研究......”。

5、“.....再同军方就地块签署土地臵换协议书。经过我们慎重考虑并咨询律师意见，为避免我们陷入双重违约风险和税收陷阱，我们确立了这样买卖方式我们受军方委托向天宝公司买入天宝地块，作为军方军事用地。具体操作由军方向我们出具委托购入天宝地块委托书，我们同天宝公司签署合作协议，而非土地转让协议，并将军方要求我们所有责任和义务转嫁给天宝公司，特别是在付款时间控制上做好衔接，将第笔款支付时间控制在两块地转让手续完成后。合作协议执行风险与以往买地不同是，南苑项目是将地价款绝大部分支付完毕后对方才能交出地来，这使我们利用资金支付时机来促使合作方执行合同能力减弱，这主要是我们促使军方按时交地手段不多。对此，我们首先还是要充分考虑地价款支付时机，重点是促使新军营按时按质完工，使军方没有延迟交地理由，同时也要尽量预留部分资金在交地后才给军方。其次，我们要加强与部队方公关工作......”。

6、“.....规划条件不确定带来风险目前南苑地块用地性质仍然是军事用途，虽然是由军方负责办理“军转民”手续，但规划条件目前是没能够办出来，这里存在几个风险首先是不知道最终容积率可以批下来多少，其次是配套公建面积要有多少，再有就是公建配套设臵地点等。这两个问题都直接关系到项目收益。现在我们从侧面了解到以及比较城市规划周边项目，认为要取得倍容积率问题不大，倍也很有可能，但争取到倍有困难。如果项目容积率只有倍，则总成本利润率为，税后利润为万元，比较低。故我们方面要做好规划局方面工作，保证项目批出来容积率在以上，最好能达到，同时公建配套面积不能太多，设臵地点要比较灵活。另方面，我们还要充分利用中介公司力量，配合取理想规划条件。交地时间过长带来风险按照合作条件，在我司与军方天宝公司签订土地兑换或合作开发协议后，军方需要个月时间在兴建新营房，在部队搬入新营房后......”。

7、“.....开发期间过长，会带来定风险。因为即使军方交地后我司马上动工开始建设该项目，要达到销售条件最早要在个月后从签约日起计，这期间市场情况有可能发生变化，带来些不可控因素。面对这个不定因素，我们方面要把各项工作合理搭接，尽量在兴建新军营期间完成项目前期策划规划设计报建等工作，军方交地马上开始动工，缩短开发周期，另方面密切留意市场变化，及时调整项目开发策略。七结论和建议基本结论中国海外在广州市高档住宅市场具有较高声誉和号召力，元平方米销售价格对于本项目来说是可实现。在考虑消费市场投资回报投资风险等因素后，可以得出项目是可行结论。建议我司把该项目纳入土地储备项目。相对于竞争对手，广州公司土地储备严重不足，不利于公司向“规模经营品牌经营”设想发展，这对公司长远发展是极为不利。而且中海康城今年动工后，广州公司又面临没有土地储备问题，故有必要寻找新储备项目......”。

8、“.....有利于公司能够持续良好地经营下去，获得较好经济效益。经研究该项目是可行，项目虽然不大，却有合理回报，总体风险较小。该项目可发展中高档精品楼盘。目前广州公司手头上两个项目个是中低价个上中价，缺乏面对高档市场产品，这对产品结构是个缺陷，开发该项目有利于公司开发结构更趋合理，增加公司抗击市场风险能力，保持公司在高档住宅市场固有优良品牌形象。二存在问题项目前期付款压力大，在未得到土地情况下，即需支付臵换土地费用和新军营建造费用，有定风险单对于本项目，是否需要配套公建设施未定，其他规划条件未知能否将本项目与锦城花园融为个小区不能明确三项目发展建议为提高本项目知名度，建议在制定开发决策之后，策划系列活动，增强锦城花园美誉度，提升其物业形象积极做好规划局等各方面工作，争取本项目高容积率，以及免除本项目公建配套。项目投资高峰时点为年第季度......”。

9、“.....正常条件下销售量盈亏平衡点为平方米，销售比率为。根据上述财务计算结果，本项目财务上结论是可行。十风险分析基本结论及应变措施根据对建安成本销售价格和容积率单项敏感性分析，对于项目影响最大是销售价格变化，销售价格每变化，税后利润随之变化为万元，在销售价格下调时，整个项目税后成本利润率仅为，税后利润为万元，但对于本项目来讲，销售价格低于元平方米可能性比较小。本项目预期建安成本不高元平方米，若建筑成本控制出现问题，在建筑造价增加即元平方米时，税后利润为万元，利润下跌左右，税后成本利润率为，所以控制本项目成本显得比较重要。我们认为项目主要风险存在于交易过程中双重税收协议执行情况规划条件未定交地时间过长等。我们对如何规避这些风险提出意见，认为通过工作，可以把这些方面风险降到最低。二市场调查项目概述基本数据占地面积总建筑面积预计平方米容积率预计......”。