1、“.....投资者认可度具有可变性，需要高回报率和良好经营保障措施来提升吸引力。投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。租金压力会对后期经营绩效产生较大依赖性。第三部分项目定位项目定位是项目成功运营和进入市场第步。项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分市场调研，掌握项目所在区域市场现状发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位依据。项目定位准确与否，直接决定了项目未来运营结果，定位准确，确保项目运营成功了半，既能充分体现开发商发展战略，提升开发商品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新具有鲜明独特形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业户经营者管理者创造个经营良好市场环境和发展空间......”。

2、“.....项目战略定位背景分析胶东半岛是中国环渤海经济圈重要组成部分，地理位置优越资源丰富经济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。市地处胶东半岛城市群中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有城市商业设施商业业态经营方式服务理念已满足不了消费者消费需求。具有先进科学经营理念和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验......”。

3、“.....具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。市作为胶东半岛中部城市，在全国乃至全世界都享有较高知名度。房地产公司在此知名度很高“风筝之都”开发建设“广场”这商业地产品牌，具有较好项目形象推广条件和良好品牌价值延伸发展空间，也必将为公司发展创造更多发展机会。二项目业态定位背景分析大型购物中心在中国出现是在中国改革开放大背景下，零售商业发生变革必然结果。随着全球经济体化进程步伐加快和中国全面复兴，这种新兴商业业态具有极大发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来社会经济变化是前所未有。作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品消费需求急剧增长......”。

4、“.....市内现有传统商业设施已经无法满足这种需求。同时，不断增长城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发需求，也促进了商业物业所有者管理者和经营者之间建立新关系。再者，随着经济快速发展，现代交通工具彻底改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，人们消费方式和行为发生了根本变化。二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路交叉处，本市完善城市公交系统，使消费者能从城市每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合经营需求。现有城市商业设施基本属于传统商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体“站式”消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白......”。

5、“.....又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势。公司经济实力雄厚企业发展战略经营理念超前，从根本上保障了本项目能够建设并成功运营个标准。三项目形象定位背景分析商业经济是高文化经济，商业竞争实质上是商业文化竞争。“广场”既是商业购物中心，也应当是文化建设中心。除了加强商业购物营销，还要充实其文化内涵，通过提高文化品位来创造项目特色通过简洁明快建筑风格柔和亲切色彩合理楼层规划与店面设计货品科学摆放，包括运营每细节，体现亲切人性方便舒适时尚潮流项目形象通过品牌经营保证商品质量优良通过时尚渲染保证商业经营文化气息通过文化渗透保证对商品质量和人员服务管理通过质量和服务管理促进企业文化提升。通过各种经营因素形成商业经营综合价值，进而打造个有品位项目，创造个知名商业品牌。二形象定位商业新业态管理新典范......”。

6、“.....是市第家真正能满足消费者购物休闲娱乐餐饮商务多种需求新型商业业态。市以风筝为载体成功地打造了“风筝之都”城市新形象。本项目地处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程需要居民生活及消费习惯变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平需要，项目作为市展示城市窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前现代商业新形象。四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费......”。

7、“.....充分满足人们生活及消费需要。二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念要求。充分利用人民广场在城市中地位和影响力，延伸其市民休闲聚会功能。与市内其它商业设施形成独特经营特色，提升本项目竞争力。五项目经营定位背景分析经营是购物中心核心功能，满足消费市场需求是购物中心运营目标。本项目整体风格呈现大精雅，大是针对项目规模而言，精是突出项目规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。二经营定位品牌化时尚化个性化特色化......”。

8、“.....在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引种新兴商业业态具有极大发展生命力，无论是物质生活还是社会观念上给中国带来社会经济变化是前所未有。作为胶东半岛历史商贸集散地和文化古城，具有悠久历史，城市商业气氛浓厚，投资环境不断优化，城市经济正处在快速发展阶段，城市人口不断增加，居民收入及消费能力不断提高。对商品消费需求急剧增长，服务标准不断提高，市内现有传统商业设施已经无法满足这种需求。同时，不断增长城市消费人口和消费需求，刺激了商业开发需求......”。

9、“.....再者，随着经济快速发展，现代交通工具彻底改变了市民活动范围和速度，改善了居民居住环境和生活条件，人们消费方式和行为发生了根本变化。二业态定位三定位依据本项目地处市两条城市主干道胜利街和北海路交叉处，本市完善城市公交系统，使消费者能从城市每个角落都很方便到达本项目，同时本项目距济青高速潍莱高速国道均在分钟车程之内，项目选址位置交通条件极为便利。本项目占地面积商业经营面积体量巨大，分别为，平方米和，平方米，项目规模符合经营需求。现有城市商业设施基本属于传统商业业态，缺乏集购物休闲娱乐餐饮商务等功能于体“站式”消费综合性购物中心商业业态，本项目正好填充城市商业发展空白，既能发挥本项目规模大竞争优势，又能通过科学组合各种服务功能，满足消费者各种消费需求，发挥本项目服务功能全竞争优势......”。