1、“.....归档资料。未经允许，请勿外传......”。

2、“.....把握新政后新轮房地产开发商机，房地产开发有限公司通过审慎市场研究，房地产开发有限公司拟开发建设甲级写字楼公寓办公商业裙楼等。项目发展商情况项目发展商房地产开发有限公司开发资质资质法人代表注册资金万元注册号项目评价目本报告对北京立水桥项目可行性进行评估。其主要评价目为投资环境研究分析，把握宏观市场环境市场研究分析，确定项目市场定位包括但不限于销售价格定位通过对该项目投资开发总价值投资成本费用资金筹划计划销售收入经营成本税金等基础数据预测和选定，利用利润率净现值投资内部收益率投资回收期等经济指标对项目进行盈利能力分析及评价通过对项目现金流量资金来源与运用对项目进行贷款偿还能力分析......”。

3、“.....项目评价依据中华人民共和国建设部发布房地产开发项目经济评价方法设计院有限公司设计北京立水桥项目修建性详细规划方案中华人民共和国企业法人营业执照副本委托方提供项目开发有关资料建设必要性从社会效益角度分析，本项目建设符合北五环外控制性规划和详细规划。为北五环外规划建设提供高品质房地产产品，满足区域市场对于写字楼及商业用房需求，同时进步繁荣北五环外路段区域。项目建设将带来较好社会效益。从企业经济效益分析，由于市场上对办写字楼及商业用房有着较为旺盛需求，本项目开发建设面临着良好市场环境。本项目将面临较强盈利空间，对于企业利润增加及资本金积累有着较好推动作用。不论从社会效益或企业经济效益分析，本项目建设有着充分必要性项目概况项目地块状况项目位于交通主干道路，东临南临西面是北连。项目所处位置路段是年北京房地产发展较为活跃地区之，有着较好区位优势，拥有着良好生态环境品质和明显经济效应......”。

4、“.....停车位辆地面辆地下辆。项目建设现状本项目是北五环外路段整体规划中，集高档写字楼及商业裙楼于体高品质房地产开发项目。目前项目处于前期市场研究概念设计阶段。第二部分市场前景分析项目总论项目概况项目名称项目建设单位项目位置马鞍山花园项目位于北京市北五环外，安立路与立水桥道路交汇处东南。项目周边目前现状项目东临主要干道路，路东为项目南侧为北侧是。项目性质及主要特点项目性质为商业金融用地，本地块现状厂房办公楼等。研究工作依据规划设计方案结合实际市场调研可行性研究结论市场分析预测北京市房地产市场调查年，北京市房地产市场在商圈分布上除传统金融街中关村三大商圈外，朝外燕莎奥运村长安街等二线商圈进步走向成熟，并大有后来居上之势。上地商圈以富地大厦金隅科技中心盈创动力为代表迅速崛起，开始向二线商圈冲击。但金融街中关村在高档写字楼市场上定位仍是不可动摇。据相关部门统计以上年完工甲级写字楼均位于以上三个地区。其中尤以最为重要，四通八达交通网络......”。

5、“.....浓郁商业氛围，成熟配套设施，从未来发展趋势看，大型会计律师事务所，咨询顾问公司，广告公司等专业服务性公司在选择办公场所时，越来越看重区域国际化商务化，以及写字楼形象力。因此商务氛围浓厚成熟区域更受此类公司青睐。年北京有大约个优质写字楼项目落成，提供万平方米写字楼面积，是历史上供应最大年份。其中，东二环和东三环及周边区域供应在万平方米左右，这将也使年以来北京东部区域优质写字楼市场供应不足情况得到缓解。与此同时，如此大供应集中在东部，且时间又相对集中，也使得该地区房地产市场受到定程度冲击，但旺盛市场需求仍将对该地区优质写字楼市场起到定支撑。同时，由于该地区优质写字楼平均空置率处在较低水平，压力相对较小，所以，上述地区写字楼平均租金在年仍然保持相对较为平稳发展。西部金融街地区也进入了落成高峰期。年该地区有个项目竣工，落成面积达万平方米，但该地区市场供应和需求直以来对北京优质写字楼市场影响较小，这是由于金融街特殊客户群所决定，但对市场仍将产生定影响......”。

6、“.....虽然该地区市场供应开始放缓，但由于年该地区供应量较大，在年时基本是处于消化存量阶段，市场将继续承受定压力。综上所述，年北京优质写字楼市场已开始进入供应高峰期，市场需求也将同时上升，但幅度相对较小，租金小幅度走低，但不同区域不同项目表现差异较大。高级住宅供应量增大随着年北京高级别墅进入落成高峰期，北京别墅租赁市场竞争更加激烈。新项目逐渐增多，不但对市场平均租金产生冲击，更对落成较早项目造成压力。在此情况下，发展商多采取降低租金方式刺激市场需求，而有些小业主更是采取对所持物业进行重新装修，更换家具电器等措施来增加竞争力。年北京市场高级住宅供应量在套左右，市场总体需求量比年有所上升，但受新增供应量增加影响，市场租赁价格将与年持平或有缓慢下降，受开发商专业水平有所提高影响，高级住宅产品品质也会更好。目前，新别墅项目还没有对别墅市场产生大影响。些在租赁市场表现活跃项目主要情况如下较受租户欢迎别墅项目，如香江花园莱蒙湖别墅些户型均有客户待租，租金保持平稳。此外......”。

7、“.....如位于东方广场汇贤豪庭，月开始租赁，入住率达到，万国公寓为。服务式公寓项目，如雅诗阁国贸公寓嘉里中心万国公寓东湖公寓都保持较高入住率和租金水平，租金平稳，均保持在美元平方米月。商铺市场竞争激烈年北京市商业新供应量主要集中在中央商务区中关村地区金融街地区以及部分大型住宅小区内，越来越多商业面积集中在含有写字楼公寓和酒店综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。北京未来将出现些大型购物设施和购物街，例如华贸中心水世界商城万柳购物中心中关村国际商城中关村广场金融街四季天地西环广场郦城等等，面积在万平方米之间。另外，北京市商业发展重点将转移到三环路四环路及五环路以外周边地区。未来商业区主要集中在前门崇文门地区中央商务区中关村科技园以及四环和五环地区。王府井商业中心主体部分营业面积总规模控制在万平方米左右西单商业中心营业面积总规模控制在万平方米马甸地区将建立个商业区来服务周边居民......”。

8、“.....营业面积总规模在万平方米左右。为了控制商场和超市数量和规模，避免北京出现商业过剩局面，政府提出了些措施，包括营业面积万平方米以上大型商场，只能布局在市级商业中心和规划大型多功能购物中心内。营业面积万平方米以上大型仓储式商场只能布局在三环路以外商业中心。新发展平方米以上大型超市包括大型仓储式商场，与相邻大型超市之间距离不得小于米。二环路以内近期不再新发展大型百货店。相对于亚洲香港新加坡马来西亚日本等地，北京零售物业市场不够成熟。不过，从现在到年，优质零售物业新增供应将接近万平方米，其中大部分集中在和中关村等热点区域。但是，如此大量未来新增商业面积，可能仍难以满足众多亟待进入高档地段零售商需求。为了充分利用目前商铺面积供求之间差距，确保与今年和年入市新项目间竞争优势，现有些购物中心正试图提高其建筑外观和零售租户档次。尤其是东方广场新东安，甚而国贸都在大张旗鼓地实施重新定位战略。另方面，家乐福也在对其在中国家店进行升级。年北京有个项目落成......”。

9、“.....需求方面，外资零售商市场需求保持较为旺盛，尤其在大型市场和便利店方面另外，具有真正意义上国际品牌也在加速进入北京市场步伐，这将直接导致北京高档零售物业市场需求增加。另方面，国内零售商也将加快扩张步伐，以抵御来自多方面市场竞争。预计年市场对北京优质零售物业市场需求将保持供需两旺市场前景，租金继续保持平稳。但地处主要商业区优质上铺租金仍有上涨空间。普通住宅需求进步上升年北京住宅销售面积与销售额增幅达以上比例，在年市场需求仍有进步增加，受土地供应影响，新增住宅项目供给与年持平或有小幅下降，因此住宅销售价格继续稳定地增长。由于年已进入奥运会准备前期，各种市政建设与轨道交通建设将市场中心区继续向外扩展，围绕在这些轻轨与地铁沿线项目将热销。在年住宅项目主要供给区域在四环与五环以及五环外区域，项目品质均较以前区域内楼盘有大幅提高。三环路以内没有可能有新大量住宅项目供应，新增项目将多以高档住宅为主，由于城中心内开发用地已十分有限，因此市场销售价格也将上升......”。