1、“.....建设中廊桥就坐落在其北端。用地状况该项目地块面积约平方米，红线内用地总面积尚未堪定。地质地貌地块四周及区内主要道路并未修建，目前场地尚未平整，现无法判定地质情况。交通状况该项目地理位置优越，周边道路四通八达，隔江而望是县四套班子办公大楼，距海南首个山地高尔夫球场约千米，距文明遐迩百花岭瀑布越千米。周边环境从自然环境看，该地块比邻山地高而夫球场和文明遐迩百花岭瀑布，且周边无任何重大污染源，自然环境比较优越。周边生活配套设施珉华银瀑湾项目附近主要是现有公共建筑，包括县政府办公大楼幼儿园实验学校民族中学消防中队派出所万福隆等，除此之外，其周边高端生活配套设施严重缺乏。第二部分法律及政策性风险分析合作方式及条件珉华银瀑湾项目由海南珉华国际集团有限公司独资开发。按相关规定进行规划设计土地平整工程建设项目销售等工作。法律性风险评估珉华银瀑湾项目将作为琼中县政府重点招商项目之......”。

2、“.....若与土地相关法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。规划调整相关问题无相关规划调整问题。政策性风险评估珉华银瀑湾项目由于土地费用压力较大，工程建设时间紧迫，留给协调政府部门进行规划调整和具体报建手续时间较短，尤其是规划调整每项内容能否通过何时通过都具有很大不确定性，由此带来操作风险较大，在具体实施过程中可能出现多次反复，甚至严重地影响到项目开发进程。第三部分市场分析经济走势分析年，国务院正式批复海南建设国际旅游岛，在此强劲利好因素大环境影响，县政府必将把握这次机会，多渠道引进资金和项目，经济运行将出现较快增长态势，而且体现了增长快效益高低通账鲜明特点。琼中县旅游房地产市场分析琼中旅游房地产市场基本处于空白，但当地旅游资源极其丰富，特色鲜明，发展后劲十足。在未来几年，旅游房地产业作为琼中县拉动城市经济实现跨越式发展不可或缺部分。随着城市用地日趋减少，土地价格会不断攀升，且随着生活水平提高，对高质量环境优美高档项目需求增大，这都使得旅游房地产需求直线上升......”。

3、“.....近几年来，随着政府住房制度改革推行，银行信贷业务对住宅消费倾斜等因素，使贷款买房成为人们主要消费模式，而花未来钱提前享受将逐渐成为人们买房消费习惯。区域市场分析未来两年，琼中将得益于建设国际旅游岛利好环境，琼中县县城常住人口将从原来万增加到万，另大批岛外精英份子将入住琼中，居民收入水平提高旅游房产市场需求总量将不断增加，以及新建生活配套便捷道路交通，区域内新建旅游房产价格正逐年上涨。第四部分项目素质分析项目优势区域位置优越，是海南岛中部交通咽喉气候条件宜人，适合休闲度假避暑。环境景观良好，保持着完好生态环境和奇特自然景观资源种类丰富，具有热带宝库美称热带雨林。民族文化独特，具有可依托深厚黎苗文化底蕴市场前景理想，既能填补现有市场空缺又可创造新市场。项目劣势地处城郊结合部，属经济不太发达区域，区位价值市场评价较低。周边缺乏高标准生活配套服务设施，生活便利性相当差，商业气氛不浓等。百花岭瀑布风景旅游开发滞后，服务功能低下......”。

4、“.....可能存在干部群众认识不足导致各向工作难以开展，特别是消费者消费观念保守会给项目造成定影响。另，琼中县经济与社会基础薄弱，难以有足够财力投入开发百花岭风景名胜区，且宣传力度不够。机会分析随着政府对土地宏观调控及县城区域可开发大地块资源减少，且海南首个山地高而夫球场即将投入使用，珉华银瀑湾项目以其较好位置和便利交通条件，有很大发展空间。在建设国际旅游岛提升为国家战略背景将为其带来较大发展机遇。综合评价从前面综合分析，我们不难看出，银瀑湾地块具有交通便利可塑性强发展后劲强特点，从而凸显该地块开发价值。为了珉华银瀑湾项目运作成功，我仍需注意以下焦点问题地理区位价值低，项目周边人文环境般，如何提高区位价值聚敛人气是首要问题。建筑产品易模仿性加大了产品寻求强烈差异化困难，周边众多建筑项目综合素质般，所以，在项目操作上从空间建筑环境三方面寻求突破，配套环节适度超前，强调高雅与美感，避开价格竞争。大规模项目操作周期长，规划调整应注意前瞻性。掌握以我为主开发节奏......”。

5、“.....对物业管理及社区文化活动方面加大投入，实现企业品牌由知名度向美誉度转化。在产品开发基础上，注意对项目休闲旅游居住理念提升，要对消费者在生活方式生活理念上有个全心引导。第五部分总体发展构想项目定位项目基本描述以先进休闲度假理念为先导，注重营造空间布局主题园林环境高端服务配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，打造具备世纪领先品质产品形象鲜明五星级产权式酒店和娱乐中心别墅公寓。客户群定位针对市场情况，整个珉华银瀑湾项目客户群定位必然是上层次。总体上看，应明确以高等收入阶层为主流消费群体客户群定位。高等收入阶层应该是有定经济基础，家庭月收入在元以上，具有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。市场定位依据项目素质与市场竞争状况，定位于高档市场，产品价格区间为元。产品定位依托国际养生休闲度假品牌优势，以高等收入阶层为主流消费群体，注重产品高端特性。形象定位作为高端休闲度假别墅群......”。

6、“.....树立珉华银瀑湾在琼中旅游房地产界强势地位，并通过珉华银瀑湾项目进步提升品牌知名度与美誉度，努力打造成琼中不可多得地标建筑。整体形象包装应以休闲清新自然浪漫为主调，强调珉华银瀑湾品牌幸和力。发展思路规划生活配套设施环境建筑倡导新休闲理念，在理念指导下，进行规划建筑环境配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。完善社区生活配套服务功能，强化休闲度假及娱乐为体配套设施，充分发挥大规模项目竞争优势。以产品品质为主导，以舒适性休闲性养生性适度超前为指导原则产品设计思路。精心打造主题环境，使园林环境成为珉华银瀑湾主要竞争优势之。总体规划理念通过对百花玲综合服务中心配套设施合理配置，创造新型旅游房产发展模式，体现旅游概念。通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展。综合考虑中心规划结构整体性系统性规律性和可持续性......”。

7、“.....开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。具体实施计划详见可行性研究报告。目标客户群分析针对项目高等收入阶层客户群定位，主要从以下几个方面对起步区目标客户群进行分析从地域上划分东北广东珠三角港澳台等投资群体。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。但从发展角度看体现旅游概念。通过整和规划设计手法，充分考虑消费者各种需求，强调中心生活服务设施室外公共空间区域节点合理设置，形成有机统城市功能系统。结合开发节奏逐步完成中心功能发展与延续，实现中心可持续性发展......”。

8、“.....最终形成集养生休闲度假娱乐购物等各项高尚品质功能于体社区中心系统。开发计划珉华银瀑湾项目规划产权式酒电面积为平方米，计划年时间全部开发完毕。第六部分起步区实施计划开发思路及实施计划明确规划总用地红线内占地容积率建筑密度绿化率等规划经济指标。以上指标均必须严格满足县总体规划及相关规定。具体实施计划详见可行性研究报告。目标客户群分析针对项目高等收入阶层客户群定位，主要从以下几个方面对起步区目标客户群进行分析从地域上划分东北广东珠三角港澳台等投资群体。对自助游情有独钟，因而长时间地拥有可免费使用酒店式公寓及较完善配套服务，对他们来说有极大吸引力。多数认可琼中地理位置，需要进行二次甚至多次置业富人阶层。从年龄上划分从权威部门发布信息来看，主要集中在岁之间年龄段，年龄层次比较广泛。但从发展角度看，年轻人充满活力，消费观念先进，代表了社会发展主流，所以项目主力客户群应定位于岁这年龄段，我们正进行环境设计外檐风格选择形象宣传等方面要注意迎合这年龄段人群特点......”。

9、“.....这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，他们向往综合素质高，环境优美，社区文化与自身品位相符项目。置业用途改善型购房为主，并有相当部分为二次置业甚至多次置业，在满足居住需要同时兼顾房产投资目。购买特征具有适度超前消费观念，追求生活品位及档次，对地理位置敏感度低。规划设计理念建筑布局应与相对立基均应因地宜，充分顺应和利用山地地形，尽量减少对原有地物与环境损伤和改造。银瀑湾项目各类建筑应服从风景环境整体需求，不得与大自然争高低，在人工与自然协调融合基础上，创造建筑景观和景点。从形式尺度比例和质感等方面巧妙营造具有层次性休闲空间，以满足居民各种活动领域感归属感和安全感要求，使人们在其中自然舒适生活与活动。对银瀑湾项目各类建筑性质与功能内容与规模标准与档次位置与高度体量与体形色彩与风格等均应符合百花岭风景名胜区规划。环境设计理念总体环境规划在强调整体性和协调性基础上，体现相对均好性，追求自然高雅风格。把环境设计与建筑单体设计有机结合起来......”。