1、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,七经营模式初探三区合组合模式项目发展背景解读在接触项目过程中，我们感受到，燕郊温泉休闲度假项目打造是次从旅游规划到休闲规划跨越，既不能仅以旅游眼光看资源，也不能按照传统旅游套路做规划，应当跳出旅游做休闲。我们认为项目应当成为燕郊及京东地区最具代表性和号召力温泉主题休闲品牌，以高端休闲产业构建为依托，形成围绕特色温泉休闲生活方式休闲度假旅游房地产综合品牌。时代背景从旅游规划到休闲规划进入世纪，中国房地产业和旅游业发展气势如虹风流尽显。有精深见地与思想深谙领导与管理之道专业精通杰出经营人才在这两个充满机遇朝阳行业结合中彰显优势独占鳌头。另外，游乐场工农业旅游点和度假村等人造景区开发如雨后春笋......”。

2、“.....方面是经营良好投资人迅速实现赢利赚得盆满钵溢方面是地产商人手捧万金无处投资，方面是数以万计景区养在深闺待人识。机遇与危险并存。因此，应当认清形势与掌握自己企业核心竞争力，进行有目地投资和多元化。在这个时代快速壮大自己企业规模和实力，同时应避免开发陷阱。光华卓策认为针对目前企业投资景区式地产开发决策疑虑和操作困惑，从政策解读供需对接风险规避规划制定管理模式宣传推介赢利分析提供条龙指导，为多元化母公司提供决策支持和参考，形成旅游开发与地产开发有机对接。二环境背景从区位优势到市场机会燕郊地理位置得天独厚，位于环京津环渤海经济圈核心，与北京仅河之隔，距北京市中心天安门公里，距空港首都机场公里，距海港天津港公里，可承东启西经纬南北，提供融入京津俯仰全国接轨世界绝佳平台。从六环到七环，从三河到京东，燕郊已在北京国际化背景下被多次提到建设北京新七环规划报告中。燕郊紧邻北京这个大市场周边类似温泉休闲度假项目有几十家，诸如九华山庄小汤山等，但是这些项目都存在产品老化理念陈旧问题......”。

3、“.....三项目背景从观光到休闲体验首先，本项目面向开发商建设落地实际需求。在策划规划中，应从实现项目未来发展终极愿景和实际操作角度，实事求是，因此我们认为还是要立足实际开发角度，提出项目未来发展终极愿景与实际操作具体方式。其次，本项目要考虑到在政府层面影响力和示范效应。在符合国家对于旅游开发度假区打造要求基础上，满足当地发展和居民利益前提下有序开发和进行。在保护环境前提下，发展休闲旅游业，带动当地经济发展，促进社区和谐，以达到社区生态效益和经济效益双赢目。燕郊温泉休闲度假项目开发，在发展地方经济和社会主义新农村建设层面具有较深远与前瞻性意义，方面可使旅游开发带动规划区新农村建设，吸引城市游客，获得理想经济效益和社会效益。另方面在创建生态文明，实现地方经济可持续发展道路上为燕郊地区开阔了眼光与思路。发挥当地资源优势，通过出售环境休闲度假项目旅游开发，实现卖环境，走生态，长产业，优结构，兴乡村，统城乡，塑形象，获效益......”。

4、“.....需要搞清以下几个关键性问题。旅游资源吸引力有多大谁最有可能成为消费者项目开发优势是什么项目开发劣势是什么项目开发可能会面临哪些风险可供选择业态形式是什么鉴于以上问题提出，我们主要将从项目旅游资源市场环境项目开发优劣势和风险项目定位业态模式整合等方面逐展开分析论述。旅游资源条件分析旅游资源赋存状况分析本项目温泉资源与北京周边老牌温泉项目比起来，先天优势不很明显，出了近邻潮白河以外，并不具备其他方面景观吸引力。因此，本项目要靠天然条件取胜难度很大，后天开发塑造是该项目能否取得成功关键。可供挖掘资源卖点尽管该项目所在地旅游资源赋存条件有限，但面对旅游开发任务，仍然要挖掘出些旅游资源方面卖点。项目组成员经过讨论认为，该项目所在地仍然有以下些旅游资源优势可供挖掘。田园堆秀视野开阔平原同茂翠田园植被结合在起构成了幅逶迤秀美田园画卷，春有缤纷花开夏有浓荫生凉秋尝累累硕果冬享暖阳映辉。这里田园风光线条柔和层次丰富植被苍翠，具有定审美价值。河水传情潮白河是京东第大河......”。

5、“.....因此有着清新空气纯净水体原生态植被无公害农产品，可以向游客呈现个纯情自然环境，满足现代都市人群返璞归真回归自然需求。自然祥和宁静祥和田野，舒缓随意田园氛围烘托出种恬淡悠然意境，可以让游人获得种轻松惬意感觉和体验，从而很好满足喧嚣而忙碌都市人暂时遁世心理和精神需要。旅游资源开发定位综上所述，该项目所拥有观光旅游资源相对有限，但其所处环境具有优美自然纯洁宁静祥和特点。因此虽然缺乏核心旅游观光吸引物，但自然纯洁祥和秀美生态环境是该项目开发重要卖点。由于工业文明快速发展，这样自然环境虽然已比较珍贵，但其在北京周边地区并不是唯。由于观赏价值历史文化价值珍惜程度等方面欠缺，这种自然环境本身旅游吸引力仍然有限，因此该项目将来主要任务是进行休闲项目开发和休闲设施配置。基于以上分析，该项目所依托旅游资源开发方向应该是利用温泉和优美原生态自然环境，为游客提供休闲娱乐空间。二项目优劣势分析项目开发优势分析般我们主要从以下几个方面来考察个项目开发优势资源方面优势市场方面优势制度方面优势......”。

6、“.....该项目在资源方面优势般，在市场方面优势很明显，在制度方面优势明显。如下图所示。根据以上分析发现，该项目主要优势是市场优势，项目距离北京仅半小时车程。因此，该项目应该是个市场依附型休闲旅游目地。项目开发劣势分析在实地考察分析，项目组内成员研究讨论基础上，项目组认为该项目开发存在以下个明显劣势自然风光吸引半径有限项目组对该地块自然风光进行判断所得出结论是田园风光明显，生态环境较好，但缺乏知名度高市场影响力大核心自然风光吸引物。很显然，旅游资源知名度和其市场吸引半径呈明显正相关关系。该项目地块自然风光很般，除了潮白河，没有其他自然景观。这就决定了本案自然风光市场吸引半径是很有限。人文底蕴历史渊源缺乏人文底蕴常常也是个旅游目地吸引力重要组成部分。从聚落建筑民俗风情宗教内涵等方面考虑，项目所在地人文底蕴是欠缺，这在定程度上削弱了该项目所在地旅游吸引力。历史渊源往往给游客参观访问提供了个由头......”。

7、“.....项目所在地缺乏定历史渊源，不能给游客参观访问提供个很好由头。项目地块休闲容量偏小项目总占地约余亩，除去将来要做房地产开发亩预留低，剩余可作为旅游休闲度假有效容纳空间较少，这会影响到项目地块内业态多样性组合设计与规模经营。项目地块较小休闲容量，为休闲旅游活动有效开展造成定难度。项目开发可能会面临风险项目组经过分析讨论认为，该项目开发可能会面临以下个风险。地产开发破坏原生态自然环境氛围风险项目地块总面积有限，如果不能对地产开发密度体量风格视觉效果等方面进行有效控制，则有可能是使该项目开发变成种城镇化开发，那么项目核心卖点优美而原生态自然环境将不复存在。如果变成块郊区城市飞地，项目核心魅力也将会丧失。受市场同类产品竞争威胁风险由于缺乏核心观光吸引物以及独有旅游休闲载体，项目很容易被别人模仿。同时，休闲产业时尚性特别强，项目开发后极有可能会受到来自更时尚更新潮休闲产品竞争，从而使项目经营面临风险。市场探索风险该项目属于依托环境，凝练主题，设计休闲娱乐产品......”。

8、“.....在这种情况下，把握市场需求特征，设计适销对路旅游产品时项目能否取得成功关键，因此对项目进行准确主题定位至关重要。项目主题定位产品设计市场营销均属于种市场探索过程，存在着定市场探索风险。为了在项目开发中避免各种风险，就需要对项目进行精准定位和精细化设计，并为将来项目提升改造和内容扩充预留空间。三项目定位分析寻找项目真正灵魂项目名称确定河泉湾海泉湾作为有代表性和定知名度温泉项目，已经在全国范围内具备不错品牌影响力和吸引力，但是本项目不能继续沿用此名，以借用目前已有品牌基础，因为燕郊温泉项目跟海搭不上任何关系，如果硬叫海泉湾，就显得太过牵强了，反倒不利于项目品牌传播。基于该项目近临潮白河，同时利用海泉湾已经打下品牌基础，我们将该项目命名为河泉湾，既叫得有理有据，同时有能借势已有品牌知名度和美誉度。二市场定位总体市场定位为了认清谁最有可能成为该项目消费者，我们需要分析不同市场人群旅游消费特征。旅游客源市场到访率受距离衰减规律影响，基于此，以空间距离为标准......”。

9、“.....北京商务公务人员来自北京普通游客到北京旅游外地游客以及远距离地区人群这几种类型，如下图所示北京商务公务人员基于项目所在地旅游资源赋存条件，不同人群到访该项目所在地可能性，以及到访特点各不相同，如下图所示。根据上述分析，北京市商务公务人员最有可能成为该项目消费者群体，其次是北京普通游客和三河市民，再次是外地来北京旅游游客，由于受旅游资源自身禀赋限制，该项目吸引周边地区和远距离地区人群来此消费尚存在定困难。因此，北京市普通游客以及商务公务人员是该项目主要消费者群体。开发分阶段定位项目市场开发应分阶段分目标进行。市场开发过程主要划分为两个阶段近期年内和中远期约年之内。近期市场开发定位以北京和三河市居民为主要目标人群，重视商务公务客人商务休闲需求中远期市场开发定位争取过境游客进入，扩大项目客源吸引范围。开发方向定位项目市场开发定位首先需要个明确方向和主题，然后针对不同类型目标人群应有所侧重。三主题方案构想我们知道个项目可以不限制在个主题思路当中，应为多主题方案整合......”。