1、“.....也是建设中金融中心所在地。项目建设所处西单商业中心地带，商场云集，各大金融机构集中于附近，西单商场华威大厦西单赛特大厦中友商场西单文化广场首都时代广场图书大厦中银大厦国内贸易局金融中心等彼此衬托相互呼应。这地区土地十分珍贵，长年空置非常可惜。大酒店建设，有利于房地产资源优化配置，有利于房地产业流动开发和确保土地增值。是改造旧城区需要项目所在地周边达智危房改造区综合项目是与西城区重点工程次性规划同步进行。该项目建设有利于促进西单地区危房改造工程全面开展。是商务活动发展需要本项目紧邻北京市金融与商业中心，建成后可为周围各大金融及其他机构公务人员提供商务活动商住用房和休闲娱乐场所。是进步推动旅游业发展需要北京是座拥有悠久历史和灿烂文化名城，旅游资源极其丰富。目前，年观光人数超过万人次。兴旺旅游业和各种政治经济文化活动，为北京酒店业提供了充分发展机遇。反之，建设管理服务设施流高档酒店对旅游业进步发展也会起到应有推动作用。是发展项目自身优势需要项目所在地区......”。

2、“.....特别是地区，为京城三大繁华商业区之。经过近年来改造，商区面貌焕然新，批现代商厦开业以及世界级零售商家加盟，使此地购物环境和服务水平更上层楼。历史悠久民族文化宫与新建成图书大厦遥相辉映，西单文化广场将成为长安街上新景观和休闲娱乐较佳场所。周边特有文化氛围使大酒店更具魅力。该项目距西二环公里，北二环公里，东二环公里，复兴门内大街米，地铁站近在咫尺。人口密集经济发展在西单地区原本就具备良好市政条件，经过近年改造，该地区各种市政设施更趋完善，市政规划充分考虑到发展需要，投资环境比较理想。第三章市场分析与预测第节北京市旅游市场简析北京作为举世闻名国际化城市和具有悠久文化发展史古都皇城，拥有丰富旅游资源旅游业酒店业优势得天独厚。作为全国政治经济文化中心和中国面向世界窗口，北京城内相关设施齐全人才荟萃，商机众多。当前北京旅游业基本情况游客年全市接待海外旅游者万人约占全国，比年增长。其中外国人万人，比年增长港澳同胞万人，比年增长台湾同胞万人，比年增长，华侨万人，比年增长......”。

3、“.....北京国际旅游业创收从年亿美元增加到年亿美元占全国。年北京旅游业国内国际总收入达亿元人民币相当于全市总产值和第三产业增加值。年全市涉外酒店营业收入总额为亿元，上缴税费亿元比年同期增长个百分点，利润总额为亿元比年同期增长。从业人员旅游业直接从业人员万人，间接从业人员约万人酒店从业人员万人。旅游业已成为北京市第三产业支柱和最具发展前景产业之。来京海外游客相关情况来源年亚洲游客包括港澳台地区万人，欧洲游客万人。主要客源国前十名是日本万美国万韩国万马来西亚万德国万英国万法国万新加坡万加拿大万澳大利亚万。其中，韩国来京人数从年排序第名升至第名。花费近年海外旅游者人均花费单位美元年份人均花遇年海外旅游者在京花费海外旅游者外国人华侨港澳同胞台湾同胞人均天花费美元人均花费美元旅游创汇亿美元停留时间年海外过夜旅游者平均停留时间为天，其中团体旅游者停留天，散客平均停留天。从客源构成看外国人天，华侨天，香港同胞天，澳门同胞天，台湾同胞天。其中，零散旅游者在华平均停留时间比团体停留时间长天......”。

4、“.....停留最短是香港同胞。特点行程特点以短程为主，浏览城市以座居多。团体旅游者浏览座以上城市占，散客仅占。台湾旅游者行程相对较长，次游览座城市占香港旅游者行程最短，香港旅游者次只游览个城市游览座以上城市仅占。职员技工工人服务员推销员平均选种短于其他职业旅游者而退休人员军人其他职业者平均行程普遍较长。以观光度假宗都朝拜和文体技术交流为目旅游者平均行程要长于其他旅游目旅游者，而以探亲访友商务会议健康疗养为目旅游者平均旅程相对较短。住宿设施选择特点年选择宾馆饭店住宿皂占，比年下降了个百分点，选择公寓住宿占，比年下降个百分点，选择招待所住宿占，比年增加个百分点地私人住所住宿占，双年下降了个百分点。此外，还有海外过夜旅游者地车船中度过。商务散客及参加国际会议旅游者基本选择四五星级酒店。变化趋势港澳台入境人数上升，外国人人数下降。年全国入境人数为万人，其中港澳台入境人数多万人，比上年同期增长了外国人入境人数万人，比上年同期下降了。由于花费水平不同......”。

5、“.....但外汇收只增长了。远程客源比重有所上升。周边国家和亚洲客源比重略有下降但仍是主要客源，远程客源比重有所上升欧美客源比重上升应是值得注意动向。商务会议分务性入境比重近来在上升。这与我们对外开放形势有关，也和国家总体经济状况有关。选择宾馆饭店住宿虽略有下降但仍占主要比重，在招待所住宿比重呈上升势头。商务散客及参加国际会议旅游者选择宾馆饭店比例普遍高于其他海外旅游者与外国人相比，港澳台胞以及华侨选择私人住宿比例比较高。在海外过夜旅游者中，团体旅游者选择宾馆饭店住宿比例明显高于团体旅游者。来京国内旅游者情况年接待外省市来京游客万人次，比年增长。人均花费元，平均停留天。接待外省市来京旅游总收入亿元人民币。在外地游客中，来自周边地区游客占，沿海地区游客占。年接待北京市民旅游人数比年增长，人均花费元，接待北京市民旅游总收入亿人民币。北京市民在京旅游年平均出游率次。北京市国内游客绝大多数是自费旅游，消费以中低档为主，公费旅游消费以中高档为主，但比例只占......”。

6、“.....近些年来北京涉外酒店年平均新增客房在间，平均不低于间。区域分布情况北京酒店以朝阳东城海淀最为集中，高档酒店则集中在朝阳区东二环东城区王府井大街东长安街和海淀区紫竹桥附近。朝阳区东城区是北京发展较早商务区，且临近机场交通便利，该地区酒店以商务客人为主，其中些在京有投资项目港澳台人士是这区域高档酒店长期客户。如贵宾楼饭店长城饭店昆仑饭店中国大饭店等。海淀区由于高科技产业较为集中，各大型中资外资生产厂家多选取像香格里拉香山饭店等高档酒店定期或不定期举办各类产品新闻发布会全国经销商大会等。另外，海淀区风景名胜旅游点较多，多数国内游客选择在该区中低档酒店下榻。北京市旅游涉外酒店区域分布表朝阳东城西城海淀宣武崇文丰台远郊项目数量其中星级表中数字显示，朝阳东城区五星级酒店数量多，趋于饱和西城区五星级酒店数量为，发展潜力较大......”。

7、“.....客房出租率情况从下表看，北京市酒店市场平均出租率为年和年呈现低谷。目前，呈上升趋势尤其是今年上升显著，大饭店约占。北京市近年酒店平均出租率年份平均出租率经营价格情况北京市星级涉外酒店客房平均价星级客房平均价元间天年北京市酒店平均房价上涨情况对照表年份平均房价上涨率发展趋势是高星级酒店经营比重仍是大头。虽然利润绝对客和利润率在下降，但经营比重在酒店行业是仍拔头筹。二是商务酒店比重量继续增加。三是新经营品种在生产。拆零销售网络化销售分时销售售后服务等系列新经营品种和经营概念在产生。四是国际酒店管理集团拓展中国市场速度较快。自年至今，假日酒店在中国已经管理了家酒店，到年将达家。香格里拉集团在全世界有家酒店，年在中国管理酒店将达到家，成为在中国发展迅猛酒店管理集团之。新世界酒店集团在中国已经管理了家酒店，准备在下个十年达到家......”。

8、“.....明年将管理五星级上海凯悦酒店。喜来登集团在华管理家酒店日航集团家希尔顿集团家半岛集团家凯宾斯基家。总之，国际酒店将努力扩大其在中国市场份额。排在世界前名国际集团中，大部分都有在中国管理酒店。目前，车内高星级酒店多数是由国际酒店管理集团经营管理，他们凭借着在信息收集和客房预订宣传促销与管理培训等多方面优势，使自身在华市场份额和经济效益等都领先于我国传统酒店业。第三节项目周边市场环境分析区域特点地理条件优越。本项目位于北京市中心区域，距天安门约公里，与长安街仅百米之遥且地处北京商业黄金地段，东邻西单北大街，距北京金融中心仅公里周边民族文化宫西质量达到如期要求。第十章经营方式与经营策略第节经营方式整体经营方式北京大酒店项目将按照现代企业制度组建中外合资企业。企业整体经营方式，是在董事会领导下监事会监督下实行总经理负责制企业整体将实行统管理下承包经营与承租经营方式。分体经营方式客房经营委托酒店管理集团按照国际化管理集团经营模式进行总包式管理经营......”。

9、“.....在企业统领导下进行分包式体化管理经营。商业经营按照商业百货零售业态特点，在企业统领导下进行承包式管理经营。餐饮经营主营餐饮在企业统领导下进行承包式管理经营特色餐馆在企业监督管理下进行承租经营。其他服务项目经营按照企业体经营理念，进行分包管理经营。第二节经营策略产品策略经营项目选择在保障经营主业客房餐饮会议体化运行前提下根据市场需求变化，适时推出时尚性项目。价格策略该项目市场定位为高档位，在主业之外适当设定中档位消费项目，以为高消费新生代预留价格空间。促销策略利用公司以往房地产开发建设中良好业绩，影响市场亲近顾客，树立形象。利用项目所在区位优势，在周边进行项目功能性效用性宣传。采用分期制淡季旺季假期特殊机会分价制优惠制会员制加盟制方式吸引客户和培养长期固定消费群体。第十章经济效益评价本项目建设期按三年考虑，预计营业三年后基本达到满负荷运营注鉴于多方面因素，平均出租率本章按计算，高于市场分析与预测章节中全市平均数。本建议书财务效益评价计算期为年。由于本建议书推荐方案......”。