1、“.....第三部分风险分析项目风险点及风险可能性预测政策性风险目前国际国内都面临着严重金融危机，国际国内金融环境不容乐观，而且国家直在调控房地产业，目前对房地产业宏观政策可能仍会继续从严从紧，这和我们国家大经济运行环境有很大联系。地方政府税收优惠政基准地价成果表土地用途商业住宅工业土地级别元平方米万元亩元平方米万元亩元平方米万元亩级二级三级四级五级策不会很明朗。关于合作风险双方前期可能会合作比较愉快，随着项目进行，各种不断出现矛盾会加深双方合作风险，双方利益冲突也会不断加深，包括在运作程序和手段上，可能会出现新些想不到风险，甚至包括在后期利益分配上，也会遇到些意想不到麻烦。关于土地风险根据合作内容，该项目前期工作，包括土地证，规划用地许可证，规划许可证和施工证等都有中银房地产开发公司来运作，这可能给公司带来相当大风险，在大连项目上经验已经是个很好例子。二风险控制手段关于政策性风险，要求政府对书面答疑答复和红头文件方式予以盖章确认。关于双方合作风险，通过严格合同控制其风险。关于土地风险......”。

2、“.....三总体评价根据相关项目实际操作经验，本项目政策性合作性和土地风险基本在可控范围之内。同时，通过必要前期沟通和严格合同控制可能会带来风险。第四部分市场分析经济收入分析国民经济持续较快增长。年，达县生产总值完成亿元，比上年增长以下简称增长，人均完成元，增长。第二三产业增加值分别增长和。新型工业迅猛发展。县属规模以上工业企业完成增加值亿元，增长，销售收入和利税总额分别增长和。新增规模以上企业家。工业综合经济效益指数达到。第三产业繁荣活跃。成功举办达州市首届美食文化节。家标准农家农资店通过了省商务厅省财政厅验收。社会消费品零售总额完成亿元，增长集市贸易成交额完成亿元，增长。实现旅游收入亿元，增长。财税金融稳健运行。全年完成财政总收入亿元，增长，其中，地方财政般预算收入亿元，增长实现财政般预算支出亿元，增长。辖区金融机构年末存款余额亿元，比年初增长。基础设施和城镇建设快速推进。城乡面貌焕然新......”。

3、“.....龙州半岛唐家湾片区七里沟片区新达片区等旧城改造项目相继启动。翠屏山期过境隧道路面整治韩家沟涵洞二期号南北干道期段工程建设全面完成。倍受市民广泛关注景观廊桥成功合龙。金龙大桥长田坝隧道工程顺利开工。共投入资金万元，对升华街汉兴街三里坪片区石家湾片区纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进步提升。二房地产市场供需状况房产市场供大于求。是商品房供应量较大。达州年商品房施工面积万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，比上年增长。去年，商品房施工面积达到万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，同比下降。二是商品住房销售量明显下降。去年季度以来，些楼盘几乎有三分之没有脱手，全市全年销售商品房万平方米，同比下降。三是商品房空置率较高。年商品房空置面积万平方米年商品房空置面积万平方米四是房型购买比差大。实用型住宅仍是消费者首选，平方米占以上。二房产价格有所回落。年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力大幅下降，房价开始回落。因地段价位不，目前......”。

4、“.....最高价约元平方米。三二手房交易走势不佳。去年以前，因大型工程项目建设农村人口向城镇转移旧城改造政府机关迁移等原因，加之新建商品房价格日益趋高，致使二手房市场得到迅速发展，房价逐年升高。目前，受新建商品房价影响和购买者观望，卖势看差。四房地产商筹资能力增强。目前，达州市房地产开发商对金融企业依赖程度较往年有所减小，自筹资金已成为房地产开发主要资金来源，基本上占总量。五非住宅商业房逐步回落。随着商贸流通市场日益完善饱和，商业经营性用房库房车库等房地产市场有所趋冷。三房产市场存在问题开发企业竞争力不强。目前，达州市房地产开发企业单位平均开发总量偏小，融资水平仍然较低，有开发项目靠预售款和个人按揭贷款来推进，加之缺乏高素质管理人才，致使多数房地产开发企业竞争能力不强。截至去年，达州市共有个房地产开发企业，其中，级资质个，二级资质个，三级资质个，四级和暂定资质个。二投资比例不均衡。近年来，虽然达州市房地产行业呈现出强劲发展势头，投资总量也逐年大幅度增长......”。

5、“.....年，全市住宅投资亿元，占总投资办公楼及商业用房投资亿元，占总投资经济适用房投资亿元,仅占总投资。三物业管理滞后。过去，达州市住宅小区开发大多是开放式松散型模式，没有物业管理目前仍配套设施不健全管理不规范问题比较突出。四住宅区内商铺空置较多。除较为繁华黄金地段外，很多住宅区内商铺尤其是西外新区近商铺难以销售或出租，即便是出租出去商铺也主要是小型食杂店维修收购点，租金收益效果不佳。五政府投入偏少。是土地供应投入不足，大多未经整理，按现状供地。二是经济适用房廉租住房建设投入不足。年以来，全市经济适用房竣工面积平方米，仅占商品住宅竣工面积。三是水电气等配套设施投入不足。六涉房纠纷增多。据初步统计，年以来，全市共受理征地拆迁不按期交房房多卖不按时按质安装水电气等房地产开发方面问题批人次，并呈现出逐年增加趋势。四房产价格涨幅原因目前，达州房价虽有回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。其原因有七经济持续增长。年年，达州市经济社会发展较快，地区生产总值增长速度分别达到......”。

6、“.....城镇居民人均可支配收入增长率保持在城镇居民人均消费性支出年分别比上年增加，经济快速发展带动了房价上涨。二城市人口增长。随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房需求也日益增加，导致达州市整体房价上涨。年，全市城镇人口每年比上年增加万多人。其中，年全市城镇人口万人，达州中心城市含达县南城常住人口万人，流动人口万人。三建筑成本增加。建材上涨。近年来，钢材价格居高不下，水泥沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高新型材料，定程度推动了房地产价格上涨。地价上涨。土地使用权招拍挂，加之地上附着物拆迁量大流动资金利息上扬，致使土地价格路走高，导致房产价格不断上涨。年以来，商品房开发用地每亩上涨了余万元。收费过多。目前，房地产开发企业承担税收项规费项，占到房价左右。部分税费如城市建设配套费多高层房设计费提高等。审批环节过多。房地产开发从立项规划征地到开工般要经过多道审批手续，延长了建设周期，加大了开发成本。资金成本增大。国家紧缩信贷阀门，银行贷款难度大......”。

7、“.....利息高低不等，月利息多则，少则，增加了资金成本。配套设施投入增大。住房周边三通平及水电气安装成本支出也比以往有了较大增加。容积率减少。近年来，新建小区绿化占地般控制在左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。建造品质提升。房屋建筑质量技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。广告策划成本加大。市场竞争和成品房积压，开发商不得不反复加大广告宣传力度。此外，人力管理及成品房积压造成资金利息等成本也不断提高。四城市环境改善。随着城市面貌城市综合实力城市生态环境较大改善，住房周边公益设施不断完善，吸引了大量外地人购房，间接地拉高了房价。五房型结构改变。年前建成住宅，主要是低档温饱型住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念改变和收入增加，要求通过二次置业，改变房型结构改善居住条件愿望日益迫切，刺激了房价上涨。六银行按揭消费拉动。随着消费理念转变，居民按揭贷款购房急剧增加，从而拉动了房价走高。年，全市个人住房按揭贷款亿元，同比增长年，达到亿元......”。

8、“.....七人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，些开发商借势炒作，加之人们买涨不买跌心理，对房价上涨均产生了重要影响。五未来三年走势未来年，达州市房地产需求仍将旺盛，房价高位运行还将持续，但涨幅空间不大，速度不快。今年达州城区房价般在元左右，最高可达元平方米住房均价可达元平方米，预计，年般在元左右，达州中心城市最高房价可达元平方米，到年商品住房最高价将不超过元平方米。从城市化进程来看，住房潜在需求量大。到年，中心城区建成面积平方公里以上常住人口万人以上，全市城镇化率以上年将建成特大城市，城镇人口约万人，城镇化率约。将新增余万城镇人口，需要解决住房问题。同时，城市集聚效应和随着些大型项目落户开工建设，将有大量搬迁居民需要解决住房问题，扩大了对商品房需求量。二从改善居住条件来看，住房潜在需求量大。到年，全市将有城镇家庭需要改善住房条件，按照每户增加平方米计算，住房需求总量约为万平方米。三从城镇居民恩格尔系数来看，住房潜在需求量大。年达州城镇居民恩格尔系数为......”。

9、“.....根据恩格尔系数与住宅指数关系，即恩格尔系数为，住宅支出比重般为以上恩格尔系数为，住宅支出占消费支出比重在以上，城乡镇居民购房实力增强，住房需求量增大。由于规划内容可以进行更改，本项目分两部分进行测算，第部分规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套平方米第二部分规划面积为平方米，住宅面积平方米，商业面积平方米，车库平方米，公建配套平方米。第五部分方案成本及投资收益预测成本分析建安成本测算依据以下内容因缺乏相关资料，本次测算分两个方案，暂按假定做法考虑报批报建费严格按政府文件计取，未考虑打折或免收情况因无相关地质报告，建筑基础暂按达州市已建建筑基础类型均按沉管桩考虑水电气暂按政府接至场地边考虑也不断提高。四城市环境改善。随着城市面貌城市综合实力城市生态环境较大改善，住房周边公益设施不断完善，吸引了大量外地人购房，间接地拉高了房价。五房型结构改变。年前建成住宅，主要是低档温饱型住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳......”。