1、“.....除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放辆汽车大型停车场。据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前名。本项目地块状况分析环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析桂林市旅游业现状桂林市旅游业客源分析桂林市旅游业发展趋势研究桂林市旅游业分析小结第四章本项目综合定位本项目分析优势区位优势本项目处于漓江路与穿山路交汇处，处于中心地段十字路口，具有良好地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽米临街路段，周边配套成熟，有相当开发潜力。交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路枢纽，交通量巨大。同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道主要组成部分，漓江路又是城区主干道主要组成部分，因此本项目所处位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便到达主城区任何位置，交通优势十分突出。世界级旅游名城优势桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境......”。

2、“.....桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲地方，在国内外享有很高声誉和知名度。地块环境优势本项目所处地块，自然生态环境保护良好，各种乔木生长繁荣茂盛，且地形从高到低，层次分明，对规划片区建筑产生良好视觉效果。项目内有近十几亩湖泊，对本项目区内景观规划和配套设施建立有利，降低开发成本，而且地块面积相对较大，容易精心规划，制造出高水平物业。劣势开发模式复杂本项目所处地块原为七星大酒店和松园渡假村，本项目开发利用涉及了很大部分酒店渡假村改造。酒店旅游业本身是种专业性强资金密集度高利润高风险高产业，必须拥有专业经营管理水平，整合外部众多社会资源，才能实现期望利润水平。因此，本项目开发模式复杂，为项目具体运作造成定困难。拆迁安置难本项目涉及两个酒店职工宿舍区拆迁，需要对他们进行安置，由于原有职工收入有限，对于能否承受住为之安置房房价不能确定。再加上新城市拆迁安置补偿办法实施，定程度上提高了拆迁安置成本。周边小区对本项目外部景观影响由于周边项目七星花园建筑层数过高......”。

3、“.....使小区外部景观受到定影响，对开发松山别墅用地造成了难度。桂林市商铺租售情况疲软通过对桂林市有关商铺租售情况了解，由于桂林本地居民消费能力相对有限，造成了桂林市房地产市场上商铺租售情况疲软，除了处于正阳街和中山路核心地段商铺情况稍微理想点外，其他区域商铺情况不甚理想，几乎没有家二楼商铺经营成功。好多在售商铺价格和铺位分割迟迟不能出来，退铺现象普遍存在，整个市场呈现供大于求局面。机会点户籍政策放松桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是个很适合生活或休闲度假地方，而桂林政府有政策规定，外地人在桂林每购买平方米商品房就奖励个入户指标，外来人口特别是周边县市人口将是桂林房地产重要买家。房地产市场处于上升阶段桂林房地产市场正处于上升阶段，桂林城市化进程加快与房地产市场发展不断深入，人民生活水平不断提高，桂林居民购房观念不断转变为项目提供机会。城市规划根据桂林市十五规划，市政府将重点向新城市新方向......”。

4、“.....桂林作为世界级旅游城市，其市区内可供开发土地资源相当有限，且对政府城市建筑容积率有严格控制。在市中心开发像本项目样规模楼盘几乎没有。所以本项目拥有在市区内大面积土地开发机会优势。周边项目给本项目带来机会本项目临国际会展中心和体育中心，政府在很大程度上会打旅游会展牌，扩大桂林市在国内和国际上知名度，吸引国内外有关企业投资，推动桂林全市经济发展，因此对扩大本项目知名度有利，为本项目建造具有定办公职能酒店式公寓提供了机会点。旅游名城效应随着人民生活水平不断提高，尤其是我国沿海经济发达地区经济高速发展，出现了批先富起来人们，他们在繁忙工作之余，正努力寻找休闲放松地方，交通发达，距离已经不再是鸿沟，无疑桂林山水和桂林不算太高房价对他们置业有定吸引力，有点投资和休闲两不误感觉。从目前桂林房地产市场来看，外地置业者偏好小户型，为本项目修建酒店式公寓提供了机会点。住宅区体量小，区内配套差由于各种综合原因，桂林市区内住宅区体量都相对较小，建筑密度大，区内配套和景观都相对较差......”。

5、“.....桂林市房地产企业提供给桂林市民大多数是个狭义居住空间。随着人民生活水平提高，人们不仅需要是个居住空间，而且是居住环境和更多附加值，比如小区景观小区物业小区人文环境等等。这就要求房地产开发企业细分市场，同时也为本项目提供了机会点。威胁旅游业相对脆弱旅游业相对脆弱，疾病战争经济动荡政局不稳等因素都能影响旅游业业绩，年对桂林市旅游业可谓是次不小冲击。相对远离桂林水本项目所处位置相对远离漓江，缺乏了桂林山水中最重要要素之漓江水。本区域竞争楼盘多本区域内其它些可比性项目对本项目威胁，如七星花园恒祥花园等，分流部分购房者。建材价格上涨随着我国能源相对紧缺，尤其是电力能源紧缺，拉动了建材价格上涨，这给本项目成本控制带来了定威胁。本项目核心竞争力提炼我们认为桂林作为个山水城市，越来越多外地人愿意到这里投资居住，是因为桂林是世界上最适合人类居住地方之。山水组成了桂林不可或缺城市核心竞争力。自然而然山水也就成为了桂林住宅项目核心竞争力之。该项目具有了良好地理位置，但在自然环境上并不在漓江边热点区域......”。

6、“.....特别是对山地植被以及湖面保护非常重要，将来这些自然景观无疑是小区内重要景观要素。届时，这些区内自然环境与现代极简约光体住宅城市园林大型广场水上会所以及未来完善商业配套将构成该项目核心竞争力。本项目体量相对较大，在项目功能设置可以相对完善，充分利用国展中心，和政府起携手打造桂林品牌，同时依托桂林在国内及国际上品牌优势，把本项目推向世界。具有良好城市品牌和社会资源作为依托恰恰是本项目另核心竞争力。对于个企业来说，他所操作项目核心竞争力就是创新力和生产力，是不是能够采纳新颖设计方案大胆想象，不断提高开发能力和产品品质等问题是解决项目关键，是项目本身能够超越当地市场，使企业成为行业领军者必要条件之是代理公司为开发商提供高效方案和实现高价中心原则。本项目市场定位广西地区最强专业特色，最高商业价值，最齐全服务功能融专业性导向性娱乐性标志性文化性为体复合型高端地产项目，是国际间交流平台，中国与外国交流平台，桂林与外界交流平台中国内地形象窗口，广西形象窗口......”。

7、“.....本项目主要由酒店高尚住宅和体验式商业三大部分组成，具有旅游酒店会议酒店住宅休闲娱乐空间等功能。酒店部分保留现七星酒店主体，对其立面以及内部进行改建，对其大堂部分进行重建，并在现酒店外广场位置拟增建幢现代化酒店。重建后酒店大堂与新酒店大堂将联为体。建议增建酒店客房规模，但不宜太大。整体将达到四星级以上标准，以满足旅游和会议消费者消费需求。在提高酒店硬件设施同时，引进国内外知名酒店管理公司，提高管理水平和软环境。使整个酒店软硬件设施有个整体提升。商业部分商业分布主要以沿穿山路和漓江路为主。商业类型以为城市和项目内酒店做配套高档旅游休闲服务为主，如风情餐饮和酒吧等娱乐。该项目处于桂林新兴形象区域会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地......”。

8、“.....我们还制定了非常高预订门槛，每人限订套，预订时付足总房款作为保证金。这次活动结果令人兴奋，五套这么高总价商铺在未做任何宣传情况下，短短周全部被预认购，并且没有户出现价格上折扣优惠现象，保证金都按时付足。通过这次价格定位测试，完全可见，目前项目价格定位不仅是市场能接受定位，而且还有定上涨空间。预认购者中既有投资客也有自营客，他们踊跃认购也表明，市场对未来城信心是很强。销售收入详见销售收入计划表第七章项目财务效益分析财务分析税金计算本项目税金计算详见销售收入和销售税金及附加表损益表与静态盈利分析计算过程见损益表。本项目投资利润率为本项目投资利税率为本项目资本金利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。现金流量表与动态盈利分析本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，对项目全部资金经济效益进行了评价。由于本项目复杂性和特殊性......”。

9、“.....主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期。本项目贷款利率。建议项目基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取详见现金流量表评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态个月年月以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目动态经济效益指标良好，项目可行。资金来源与运用表贷款偿还能力分析详见资金来源与运用表本项目在年月开始借款，年月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还能力较强。项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。这些因素受到政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标实现。盈亏平衡分析本项目总投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税销售收入后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用......”。