1、“.....米以上大户型是最不好销这是幢层商住综合楼宇，楼宇设两层地下停车库，裙楼共层，层为商业用途，以配套公建为主，包括社会文化活动中心，业主委员会，物业管理办公室。裙楼顶层作平台花园，塔楼个，均为层高，为住宅用途。分析建议户型设计建议动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以室厅卫为主立户型，大户型可做室厅卫，每户两卫，复式卫，复式考虑露台和跳空层，尽量避免黑屋......”。

2、“.....户内有效使用面积尽量大以内开发进度本项目计划在左右时间内建成，建设进度计划如下年月日项目建设书批复年月日年月日编制可行性开行性研究报告并报批，。年月日年月日建设方案设计。年月日综合网管设计。年月日年月日施工图设计。年月报建领取建设规划许可证。年月日工程开工。年月完成投资，开始预售。年月主体工程开始断水。年月年月单体工程验收。年月年月分项工程验收。年月正式入住。市场营销策略前期在南国早报做些关于楼盘基本情况宣传和在网上发布，中期可以在南宁主要路道做广告销售，后期可以通过搞系列活动来提高消费者对楼盘详细了解，吸引更多买楼人群来关注楼盘。后期服务要酒店化，良好售后服务，将大大促进项目楼盘销售。环境影响分析建设中环境影响缓解措施减少扬尘工程施工中旱季风扬尘和机械扬尘导致沿线尘土飞扬，影响附近居民和商业活动，为了减少工程扬尘和周围环境影响，建议施工中遇到连续晴好天气又起风情况下，对堆土表面洒上些水，防止扬尘，同时施工者应对土地环境实行保洁制度。施工现场废物处理工程建设需要工人多......”。

3、“.....应尽量阻止施工单位在临时工作区域内为工人提供临时膳宿，工程承包单位必须在临时工作区域内为工人提供临时膳宿时，项目开发者及工程承包单位应与当地环卫部门联系，及时清理施工现场生活废弃物工程承包单位应对施工人员加强教育，不随意乱丢废弃物，保证工人工作生活环境卫生质量。倡导文明施工制定废弃物处置和运输计划工程建设单位应会同有关部门，为本工程废弃物制定处置计划。项目开发单位应与运输部门共同做好驾驶员职业道德教育，按规定路线运输，并不定期地检查执行计划情况。施工中遇到有毒有害废弃物应暂时停止施工并及时与地方环保卫生部门联系，经他们采取措施处理后才能继续施工。项目建成后对周边环境没有什么大影响，反而会极大改善周边人居环境。四项目经济评价投资与收入估算土地使用权出让金为万元拆迁补偿安置费。根据拆迁补偿协议，该地拆迁补偿费为万元综合上两项合计万元项目投资估算前期工程费估算表本项目前期工程费主要包括项目前期规划设计可行性研究水文地质勘探以及七通平等阶段费用支出......”。

4、“.....规划用地红线以内各种管线道路工程等。包括供水供电排污道路绿化公共照明环卫设施等工程费用。单位万元序号项目单价计价数量单位合计供电工程元供水工程元道路工程元绿化工程元其他工程占建安工程费合计开发期税费估算表单位万元序号项目金额估算依据固定资产投资方向调节税建安工程费分散建设市政公用设施建设费建安工程费建筑工程质量费建安工程费其他建安工程费合计不可预见费取以上之和则费用为万元开放成本万元投资与总成本费用估算单位万元序号项目金额估算说明住宅建房成本单价元商铺建房成本单价元开发成本以下项合计土地费用前期工程基础设施费建安工程费开发期税费不可预见费开发费用以下合计管理费用销售费用销售收入财务费用合计管理费用取表中项中......”。

5、“.....住宅部分市场价格比较法定价过程在市场上收集到与该住宅所在区域个别因素交易情况及交易日期或接近四个比较案例。其中项目交易日期均为年月日左右。已知年下装年至今，南宁市住宅和商铺价格变动呈上升趋势，月平均变动率为。其他见和考虑了所有因素后，通过系数修正计算出其加权平均数。确定本项目住宅价格元详见表四和表五本项目住宅价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价交易日期修正区域因素修正个别因素修正比较价格元交通配套环境小计装修使用率小计销售状况权重系数修正表单位元项目名称合计比准价格元平方米销售状况权重销售率加权相对价格元平方米本项目住宅销售价格成本定价法过程经测算，本项目住宅部分建房成本为元，见成本利润率取，则该项目住宅部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元商铺部分市场比较法定价过程目前该房地产市场商铺多为租售并举，且出租为多，因此可以实例资料较少，我们只能选取两个相近项目作比较实例。其中，项目交易日期是年月日，项目交易日期是年月日......”。

6、“.....但由于二者销售状况权重难以确定，故最后采用算术平均值确定了本项目确定商铺单价为元，详见本项目商铺价格市场比较法系数修正表序号项目名称成交价元交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格交通繁华程度小计广场大厦成本定价法过程经测算，本项目商铺部分建房成本为元，商铺面积是，开发项目总成本是万元，总建筑面积是，开发建房总成本是元，开发总住宅面积是。成本利润率取，则该项目商铺部分销售单价为销售单价建房成本成本利润率元车位销售价格确定根据该市区域目前情况，车位平均售价是万元个万元个。所以最全在综合考虑了市场和成本两方面对定价影响后，分析人员建议该项目各部分销售单价为住宅元......”。

7、“.....为当年净现金流量。将本项目每年净现金流量按基准收益率这算为项目实施初期现值，此现值代数和就是项目净现值。基准收益率是项目净现金流量贴现时所采用折现率，般取稍大于同期贷款利率为基准折现率......”。

8、“.....则作为基准折现率。净现值评价标准临界值是零。经以上计算，本项目税前，税后全部投资分别为万元，和万元，均大于，资本金税后净现值为万元，也大于，这说明本项目可按事先规定基准收益率获利，在所确定计算期内发生投资净收益，有经济效益，项目可行。内部收益率内部收益率是指项目计算期内各年净现金流量现值累计之和，等于零时折现率。内部收益率是项目折现率临界值。本项目属于方案评价与分析，经以上计算，睡前税后全部投资分别为资本金税后为，均大于同期贷款利率，和基准收益率，说明项目盈利，达到同行业收益水平，项目可行。损益表与静态盈利指标单位万元序号项目名称计算依据计算期合计销售收入总成本费用销售税金及附加土地增值税利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润静态盈利分析本项目以上个指标与房地产行业内项目相比较是较好，故项目可以考虑......”。

9、“.....在开发建设投资不增加前提下，销售收入每增加时，利润比原方案增加，也就是说收入达到万元时，利润上升元当销售收入每下降时，利润比原方案减少，即销售收入万元时，利润下降万元。当开发建设投资每增加时，利润较原方案下降，也就是说当销售收入不变，开发建设投资增加至万元时，利润下降万元，。当开发建设投资每下降时，利润较原方案上升，即开发建设投资为万元时，销售收入不变，利润上升万元。经上面敏感性分析，建设单位在开发建设过程中应强化商品房销售宣传力度，进行深入细致营销策划，充实销售手段，采取灵活多样销售形式，充分利用该区区位优势，确保销售目标实现。同时，项目在规划设计施工图设计建设工程施工过程中力求优化，加强管理，特别是成本管理和核算，在确保工程量前提下，节约工程建设投资，降低商品房生产成本。使项目取得预期效果。风险分析规模风险项目规模大所带来营销运营风险。周期风险南宁市房地产市场在市场周期高峰端运行已达两年时间，按照房地产市场周期规律......”。