前几年，顺德房地产交易量直稳居佛山市约四分之水平。上半年，顺德楼市交易量占佛山楼市总交易量以上。近年来顺德区由于碧桂花城半岛碧桂园佛山奥园等新起大盘崛起，其高额投资与超前规划使得这些楼盘规划设计水平与自然环境配套水平迅速提升，对消费者吸引力增强，尤其是别墅，几乎被通吃。几个月前，佛山奥园推出套奥斯陆湖畔二期别墅不但吸引大量顺德人买楼，还吸引了很多禅城南海三水和高明人士前往置业。使得顺德房地产交易量在佛山楼市中所占份量遽然加大。商业地产落后顺德商业地产发展直落后。顺德中心城区大良只有新世界购物中心华盖路步行街稍显繁华商业气息，容桂只有宏骏广场热闹些，这些还都是有几年历史商业中心了。顺德目前真正谈得上大规模上档次商业项目还没有。目前顺德主要商业项目有嘉信城市广场顺德名店坊龙江盈信城市广场容桂天佑城。四项目介绍项目名称名称佛山市顺德区深国投商用置业有限公司地址佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷经营方式年限方式中外合资年限年中外合资双方名称地址法定代表及企业简介甲方法定代表职务董事长企业简介该公司是新加坡嘉德置地集团公司，是亚洲最大上市地产公司之，自年进入中国以来，致力于全国高品质住宅和商用房产投资开发与管理。凯德置地拥有批能将国际理念和本地经验相结合专业团队，通过整合其在房地产各领域综合优势，积极参与中国房地产建设。嘉德集团是东南亚至大房地产公司，总部设在新加坡。它核心业务包括房地产服务公寓以及房地产金融，分布在亚太欧洲和海湾合作委员会海合会国家主要城市。嘉德房地产和服务公寓网络遍布多个国家及多个城市。乙方深圳市商置投资有限公司法定代表丁办业职务董事长企业简介深国投商用置业有限公司是家大型商业地产开发公司，注册资本亿元人民币，于年月日在中国登记成立。公司实力雄厚，主要从事在全国范围内开发商用地产，建设大型购物深国投商业中心。引进包括沃尔玛时代华纳影院等世界强进驻。目前正在佛山开发位于佛山市佛山市顺德区大良北区居委会环市北中渡巷路佛山市顺德区深国投商业中心，总建筑万平方米。建成后亦将引进包括沃尔玛在内世界强企业进驻经营，商业中心经营前景良好。项目预计于年月开业，届时将对顺德商业发展国际化到相当促进作用。项目市场定位为消费者提供个具有招领性，集购物休闲舒适观景娱乐餐饮为体具有现代都市生活品质品牌商业中心。满足片区及全市居家生活及休闲消费需求。项目位置和环境描述项目地位于新桂中路与东乐路交汇处西南角。项目属于东城区，东南边为在建和待建大型高端物业，目前尚缺乏大型密集住宅社区，以小高层多层建筑别墅住宅为主。未来项目周边将是高端物业聚集地地块旁较大社会机构有李兆基中学约学生，种附小约人，西山小学约人项目周边公里半径范围有户规模居住小区约个，经测算，项目周边公里范围内总人口约万人三公里半径范围内居住着约万人，是顺德市中高收入人群居住密集区域公里辐射范围内逾万人。基本指标占地合计约平方米容积率建筑面积约平方米营业面积约为平方米商业中心租售优势位列世界强之首沃尔玛首次进入顺德，在本项目设旗舰店，经营面积达多平方米，沃尔玛强大品牌效应，对租售意向客户来讲是个强力卖点与信心保障。合营公司乙方股东作为沃尔玛股东，对与沃尔玛长期战略合作伙伴关系起到了稳定保障作用。项目在选址前已获得沃尔玛进驻确认，这与目前市场上普通存在由开发商在项目建成后对外招商经营模式来讲，有着个质区别。中外合资公司运作模式决定了本项目最大优势，中外合资公司甲乙方股东有强大金融背景支持，合营公司运作不会受到资金不足制肘，无需通过将所开发项目产权分拆出售后回笼资金。亦不会受到由于产权分拆出售后造成商业中心运营受产权人经营意识及项目所限而无法统经营推广。对日后商业中心长远发展有利。中外合资公司乙方在商业中心招商优势，通过与沃尔玛合作引荐，将同时引入其他世界知名企业加入项目进驻经营。以合资公司甲方在招商方面专业优势，引进相关长期战略合作伙伴，对商业中心整体招商成果十分有利。项目估算合资公司注册资本为亿元，甲方以等值万人民币等值外币现汇出资，乙方以万元人民币出资，甲方出资占合资公司注册资本，乙方占合资公司注册资本。五项目财务分析项目总投资测算顺德项目总成本合计为,万元。详见附表。销售收入测算价格推算汇总表楼层营业面积租金月租金收入平方米元月元月负层,层,二层,二层夹层三层,合计平均值,按十年期租金计算销售价格，顺德项目收入总计为,万元。财务指标分析预计该项目经营期限为年包括建设期,融资比例为,贷款期限十年。根据上文项目总成本和租金收入等分析,主要财务指标计算结果如下元静态投资回收期年动态投资回收期年贷款期限内累计净利润元经营期内累计净利润,元六可行性分析投资回收期投资回收年限投资回收年限为年。投资源回报率投资回报率为。项目风险评估及规避途径行业竞争风险及对策房地产业具有投入大市场风险高特点，是资金和技术密集型行业。尽管公司与沃尔玛可达成原则协议，优先保证物业出租，但周边同类物业价格竞争会影响最终出租价格。对策是紧密结合沃尔玛实际需要，建设具有自身特色物业，与周边同类物业开展差别化竞争，并以沃尔玛品牌与服务作为卖点。二是贯彻全程策划思想，使市场意识深入项目开发每个阶段，并且建立项目开发对市场变化作出快速反应机制。公司还将在项目开发中注重研究柔性产品，使产品能够适用不同用途，具有更强抵御市场风险能力。项目市场风险及对策经济增长率变动风险近几年来，在积极财政政策和稳健货币政策推动下，政府充当了投资主体，我国经济保持了稳定增长，但由于我国经济发展过程中不确定因素较多，未来经济增长率和质量可能受到影响。宏观调控政策影响为了遏止房地产市场可能出现过热现象，国家对部分地区房地产市场己进行调控，年月，央行规范向房地产企业贷款年月，建设部会同国家计委国家经贸委财政部国土能源部国家工商总局监察部联合整顿和规范房地产市场秩序年月央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现，并重申严禁发放零首付个人住房贷款。这些举措对于项目开展将产生严重影响。对策公司采取审慎财务政策和更为严格项目评估制度，使佛山项目都建立在科学论证基础上，降低不必要风险。同时积极拓展其他融资渠道，必要时候可牺牲短期收益，加快新项目建设进度。在项目运作过程中，还应注意以下问题重视前期规划设计。由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目规划设计不能仅仅是建筑设计师事。商业地产项开发项目产权分拆出售后回笼资金。亦不会受到由于产权分拆出售后造成商业中心运营受产权人经营意识及项目所限而无法统经营推广。对日后商业中心长远发展有利。中外合资公司乙方在商业中心招商优势，通过与沃尔玛合作引荐，将同时引入其他世界知名企业加入项目进驻经营。以合资公司甲方在招商方面专业优势，引进相关长期战略合作伙伴，对商业中心整体招商成果十分有利。项目估算合资公司注册资本为亿元，甲方以等值万人民币等值外币现汇出资，乙方以万元人民币出资，甲方出资占合资公司注册资本，乙方占合资公司注册资本。五项目财务分析项目总投资测算顺德项目总成本合计为,万元。详见附表。销售收入测算价格推算汇总表楼层营业面积租金月租金收入平方米元月元月负层,层,二层,二层夹层三层,合计平均值,按十年期租金计算销售价格，顺德项目收入总计为,万元。财务指标分析预计该项目经营期限为年包括建设期,融资比例为,贷款期限十年。根据上文项目总成本和租金收入等分析,主要财务指标计算结果如下元静态投资回收期年动态投资回收期年贷款期限内累计净利润元经营期内累计净利润,元六可行性分析投资回收期投资回收年限投资回收年限为年。投资源回报率投资回报率为。项目风险评估及规避途径行业竞争风险及对策房地产业具有投入大市场风险高特点，是资金和技术密集型行业。尽管公司与沃尔玛可达成原则协议，优先保证物业出租，但周边同类物业价格竞争会影响最终出租价格。对策是紧密结合沃尔玛实际需要，建设具有自身特色物业，与周边同类物业开展差别化竞争，并以沃尔玛品牌与服务作为卖点。二是贯彻全程策划思想，使市场意识深入项目开发每个阶段，并且建立项目开发对市场变化作出快速反应机制。公司还将在项目开发中注重研究柔性产品，使产品能够适用不同用途，具有更强抵御市场风险能力。项目市场风险及对策经济增长率变动风险近几年来，在积极财政政策和稳健货币政策推动下，政府充当了投资主体，我国经济保持了稳定增长，但由于我国经济发展过程中不确定因素较多，未来经济增长率和质量可能受到影响。宏观调控政策影响为了遏止房地产市场可能出现过热现象，国家对部分地区房地产市场己进行调控，年月，央行规范向房地产企业贷款年月，建设部会同国家计委国家经贸委财政部国土能源部国家工商总局监察部联合整顿和规范房地产市场秩序年月央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫出现，并重申严禁发放零首付个人住房贷款。这些举措对于项目开展将产生严重影响。对策公司采取审慎财务政策和更为严格项目评估制度，使佛山项目都建立在科学论证基础上，降低不必要风险。同时积极拓展其他融资渠道，必要时候可牺牲短期收益，加快新项目建设进度。在项目运作过程中，还应注意以下问题重视前期规划设计。由于商业地产项目比住宅项目要复杂得多，因而商业地产项目规划设计不能仅仅是建筑设计师事。商业地产项目规划设计必须依据市场调查得出定位结论，集中策划师灵感智慧，运用建筑设计师技术手段，发挥营销专家推广策略共同完成。商业地产项目开发规模档次区域，要根据市场需求而定。多大规模社区，需要配置多大规模商业面积和哪些商业业态，有合理规律性要求。商业地产不同于单纯住宅，具有跨行业特点。它不仅要为投资者定位，还要为经营者定位，甚至要为管理者定位。如果只懂开发，而不懂后期经营和管理，不善于对相关行业资源进行整合，对项目涉及整个链条没有完整科学设计和合理安排，即使销售工作顺利，后期经营管理问题还会使项目归于失败。商业地产功能与城市文化艺术相结合，才经得起时间考验，形成具有城市特色商业氛围。个住宅项目年就可以见分晓，判断其成功与否而商业地产项目需要几年几十年时间检验才能做出最后评判。做商业地产不能目光短浅，过于急功近利，而应该有长远眼光，立志做百年老店。七结论深国投购物广场项目开发具有良好宏观经济条件和市场环境，为项目开发成功提供了必要条件。项目地块地处顺德大良商圈，周边皆为高档住宅小区，道路四通八达，人气极旺。项目选址既充分发挥了商业特点，周边公里没有较强竞争对手，避免了与等大型零售商业正面竞争。项目地块已经配备约多个车位，充分满足了以及其它商户使用要求。项目社会效益满足商圈内消费者日常生活提供个舒适休闲购物环境推出个标志性建筑物，提高该区域知名度解决再就业问题。项目经济效益给地方产品提供广阔销售渠道增加地方税收增加财政收入带动周边楼盘开发销售，提升其销售价格。根据上述分析可以得出结论，深国投购物广场项目开发具有良好开发条