1、“.....建设期年个月，从年月开工，年月底竣工。具体安排如下表表西南城期二阶段项目建设进度表项目建设工期总工期年个月基础工程主体工程内外装饰安装工程总平道路竣工验收投资估算和资金筹措估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用工程建设费管理费财务费其他费用销售费用及流动资金等。经测算，项目总投资约万元。该项目自有资本金为万元，达到总投资额销售转投入万元，占投资总额银行贷款万元，占总投资额。项目评估结论及建议开发条件及市场分析结论西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区公里，仅靠宝成铁路和即将建成成绵乐高铁线。地理位置十分优越，交通便利。西南城项目将打造为以糖酒食品为主题国际化商贸航母，并建立白酒展销平台原酒交易中心和原酒期货交易平台。形成产业地产不单是以好地段所在地形成自然辐射，而是在产业集聚优势区位发展优势基础之上，借助城市发展综合资源优势......”。

2、“.....促进城市繁荣和升级。而作为西南城商业配套，其规划思想建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套在投资上具有双重保障是西南城基地本身业主消费和未来发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉德阳青白江潜在消费人群支撑，因此本项目具有较好市场前景。经济分析结论西南城第二期建设项目总投资为万元，项目净利润为万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为，销售净利率，内含报酬率为，财务净现值为万元,动态投资回收期年个月，静态投资回收期年个月。从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强......”。

3、“.....三售价估算商业综合体售价元,。风情街售价元,美食街售价元,四利润测算销售收入万元,利润总额万元,所得税万元,净利润万元,五评价指标项目全投资税前利润率项目全投资税后利润率项目建议本项目建设期为年个月，建筑面积平方米，规模较大，能否按规划工期设计竣工标准完工，存在定不确定性，在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度监管力度，确保该项目按计划正常施工，同时，注意建设资金保障，有效确保施工进度顺利进行。最大限度地规避因施工进度，造成对项目竣工交付影响。二从项目销售来看，项目销售量较大，本地同期开发商业地产较大，竞争压力较大......”。

4、“.....加强市场调研，针对市场细分目标客户，有针对性做好宣传推介，尽快开展楼盘形象展示，聚集人气，创造竞争优势，保障销售方案顺利实施，加快销售款回笼。项目可行性分析报告主要编制依据本报告根据中华人民共和国土地管理法中华人民共和国建筑法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市规划法城市房地产开发经营管理条例和国家地方有关法规政策。国家计委建设部发建设项目经济评价方法与参数第三版。企业投资项目备案通知书备案号川投资备号川投资备号。广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建临时号。西南城期规划设计。本公司市场调查资料。第二章项目建设背景中国商业地产开发已进入黄金期年以来，在经济刺激政策等多种因素影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升成交量大幅增加资金来源充裕等新情况新变化。全国及主要城市商品房销售面积销售价格销售额均创历史新高在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过年。为遏制部分城市房价上涨过快，年年底......”。

5、“.....从国四条开始，国家对住宅类房地产开发和售卖由宽松转为调控。年出台国十条新国十条限购令等政策出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋投资投机行为。伴随着国家对于住宅类产品持续调控，人们逐渐把投资重点投向了商业类地产。商业地产不限购不限外不限贷优势，越发凸现出来。同时越来越多开发企业开始意识到商业地产对企业风险影响与平衡。随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。使得能够专注住宅市场开发商已经所剩无几。快速城市化进程，除了对于住宅最初需求之外，大量涌入城市人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态需求，有可能成为未来拉动城市经济主体，而这个主体就离不开为数众多商业类地产产品支撑。从这个意义上来看，与普通住宅相比，商业类投资产品拥有更广阔投资空间和稳定政策环境。商业地产由于价格也比较合理，且随着我国经济不断发展国民收入不断提升消费需求不断升级，未来商业地产发展前景被普遍看好。从数据统计来看，年月......”。

6、“.....其中，住宅销售面积下降，办公楼销售面积增长，商业营业用房销售面积增长。商品房销售额亿元，下降，降幅缩小个百分点其中，住宅销售额下降，办公楼销售额下降，商业营业用房销售额增长。可见商业营业用房是目前房地产开发最好业态形式。国内实力开发商如万科富力合生绿地绿城和上海世茂等开始纷纷加大介入商业地产开发领域力度。商业地产呈现了良好可循环发展势头，而城市也将借由商业地产这份创新力量，展现出更加活跃脉搏。或者可以说，未来十年是商业地产黄金十年。成都商业地产销售旺盛年月成都主城区开始执行限购令，商业地产蓬勃发展。年底成都共开发城市综合体余个，商业总体量近千万平方米，全年累计成交万，同比增长，其中商业用房成交万平方米，同比上涨，办公用房成交万平方米，同比大幅上涨。图年成都主城区商业类地产月度成交量从成交价格来看，年成都市主城区商品房成交均价元平方米，同比上涨了，各个形态商品房成交均价也均大幅上涨，住宅用房成交均价元平方米，同比上涨，商业用房成交均价元，同比上涨，办公用房成交均价元平方米......”。

7、“.....图近两年成都商品房成交均价对比图社会消费品总额连年增长，居民消费需求旺盛我国社会消费品总额连年增长，人民消费意愿和消费能力不断增强。年全年社会消费品总额实现亿元，比年增长。其中，餐饮收入亿元，比上年增长商品零售亿元，比上年增长。图中国历年社会消费品零售总额对比图数据显示，年成都城市居民可支配收入为元，同比增长，居民收入增长成为支撑社会消费增长重要因素。图成都市近年人均可支配收入趋势年，成都社会商品零售规模再上新台阶，全市实现社会消费品零售总额亿元，名义增长。仅年，成都市餐饮业零售总额突破亿元，同比增长达，增幅位列全国个主要城市之首。成都市民人均可支配收入连年增长使社会消费水平不断提高，在年中国主要城市社会消费品零售额排行榜中，成都位居全国主要城市第七位，特别是成都餐饮消费总额更是位列前茅。第三章市场分析及预测本项目拟建立集糖酒商业贸易旅游会展博览于体西南城配套商业设施餐饮美食街商业综合体和风情商业街。在国家对住宅类地产严格控制政策下，商业地产迎来发展良好时机......”。

8、“.....项目区位优势项目地址位于德阳因素向好坏两个方向分别变动，得到敏感性分析变动因素财务指标销售收入内部收益率,财务净现值万元成本费用内部收益率,财务净现值万元销售收入因素变动情况分析分析以上数据，当销售收入降低时，项目财务净现值为,万元，比降低前减少了万元，内部收益率为，比降低前减少个百分点当销售收入降低时，项目财务净现值为,万元，比降低前减少了万元，投资内部收益率变为，比降低前减少了个百分点当销售收入增长时，项目财务净现值变为,万元，比增长前增加了万元，内部收益率变为，比增长前增加了个百分点，当销售收入增长时，项目财务净现值变为,万元，比增长前增加了万元，内部收益率变为，比增长前增加了个百分点由此看出该项目销售收入变动时，财务净现值及投资收益率变化较小，该项目销售收入敏感性般。成本费用因素变动情况分析分析以上数据，当开发成本降低时，项目财务净现值为,万元，比降低前增加了万元，内部收益率为，比降低前增加了个百分点当开发成本降低时，项目财务净现值为,万元，比降低前增加了万元......”。

9、“.....比降低前增加了个百分点当开发成本增加时，项目财务净现值为,万元，比增加前减少了元，内部收益率为，比增加前减少了个百分点当开发成本增加时，项目财务净现值为,万元，比增加前减少了万元，内部收益率为，比增加前减少了个百分点由此可以看出该项目建筑开发成本变动时，财务净现值和内部收益率变化较小，该项目建筑开发成本敏感性般。综上分析，该项目对销售收入因素及建筑开发成本因素敏感性般，主要因为项目土地成本偏低原因。第十四章风险分析市场方面如前市场预测与分析所述，该区域紧靠成绵乐高铁站点和成绵高速青白江出口处，处于成德绵经济走廊上，项目优势明显，区域内类似产品较少，因其项目处于前期启动期，项目周边环境及配套还在不断完善中，但就长期而言市场潜力较大，预期项目销售情况比较乐观，应密切关注市场，根据变化调整营销策略。对策是加强产品市场调研，分析区域房地产市场供求状况，充分挖掘潜在客户资源二是充分运用企业品牌优势，加大项目前期宣传，提高市场人气，增强市场对产品关注度......”。