1、“.....使得新城市功能和传统城市功能在发展空间上不断叠置，城市内部结构及土地利用现状逐渐成为了发展约束。这种结构性门槛对于城市整体发展负作用是显而易见是拆迁补偿费用占总投资比重越来越大二是城市财富大量破坏和浪费三是高涨地价使市中心区各种产业经营成本增加。县城区通过最近十几年经济高速发展，增长能量集聚过多，结构门槛日益凸显，如城区人口密度过大，公共绿地匾乏传统街区破坏交通拥堵旅游资源萎缩整体居住环境质量上升压力大街道与建筑景观渐失特色而流于庸俗化等。在区域体化趋势中，县城区为了完善和发展其城市功能。必须置身于城镇群中寻求发展空间。针对目前于都县城区人口较集中居住房屋密集道路狭窄园林绿化稀少居住条件较差市政基础设施落后等现状，将建设福田大厦项目，该项目将极大地增强区域居住交通等综合功能，缓解交通压力，完善城市功能优化道路布局结构，创建良好生态环境打造生态居住小区，完备各项配套设施及市政基础设施。促进经济社会协调发展有效途径实施福田大厦建设，既可以带动社会投资，促进居民消费，扩大社会就业......”。

2、“.....加强社会管理，推进平安社区建设，是扩内需惠民生保稳定重要结合点。既可以满足当地居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。综上所述，福田大厦建设项目推进实施，对于加快于都县房地产健康稳步发展，构建和谐社会主义社会提升地方政府形象，拉动城市经济推进基础设施建设保护生态环境完善城市功能等方面都具有重要推动作用和典范意义。另外，根据对本项目所在地房地产市场宏观调查分析及其所处背景环境论证研究，本项目开发建设具有较大必要性。第三章市场分析于都县房地产市场分析房地产调控政策实施以来，二线城市房地产市场受到国家调控政策影响其发展有所放缓。与之相对是三线城市及县级城市房地产市场异常火爆，呈现出强劲发展态势。于都，这座有着六县之母之称县级城市，在其经济快速发展基础之上，房地产市场也被日渐看好。于都县近年房地产业发展状况分析年季度，于都县房地产市场形势再度显现良好发展势头，主要呈现三大特点是房地产开发投资增长迅猛，新增七个开发项目......”。

3、“.....全县完成房地产开发投资亿元，同比增长房地产开发总量达万，同比增长其中商品房新开工面积万，同比增长二是房屋销售状况好于往年。季度，全县商品房销售总面积万，其中住宅销售面积万，非住宅销售面积万，与去年同期相比分别增长和房屋销售额达亿元，同比增长房地产税收达万元三是二手房交易成交量明显好于去年同期。季度，全县二手房交易宗，成交面积万，与去年同期相比分别增长和。年月，于都县共完成房地产开发投资亿元，同比下降房地产开发总量达万其中商品房新开工面积万商品房销售面积万其中住宅销售面积万，非住宅销售面积万房屋销售额达亿元房地产税收达万元。全县高层商品房销售均价为元，小高层商品房销售均价为元，多层商品房销售均价为元左右办理房屋权属登记宗，确权面积万，他项权利登记宗，二手房交易宗归集物业维修资金万元，累计万元。从上述介绍可知于都县房地产市场发展前景广阔。近年来，随着江西省以及赣州市对基础设施建设投入力度加大，于都县城市性质确定为以发展商贸旅游加工业和新技术产业为主。据此对于都县进行规划布局......”。

4、“.....工业强县，农业稳县战略方针，对外招商引资力度进步加强，县城经济发展壮大，第三产业朝气蓬勃。随着于都经济发展，县城人口将不断增长，由此带动商品房写字办公用房商业用房潜在市场。本项目地处于都县县城，是未来发展重点区域。因此，项目具有较大市场潜力。于都县房地产市场分析房地产产业直接或间接联系着建筑冶金建材装饰家电家具金融等数十家产业，目前，中国房地产及建筑业增加值占比重近，已成为我国国民经济支柱产业之，经过宏观及区域市场研究报告分析，可以看出整体于都县地产及区域市场有如下表现宏观经济形势较好，于都近年来经济发展速度十分猛烈，居民生活水平不断攀升。于都县经济以传统商贸向商业中心逐步发展。于都县地产长期处于起步发展阶段，宏观调控虽然对市场有短暂影响，但目前市场稳步上升态势已成定局，于都房地产泡沫甚微，整体市场建设基本遵循国六条。于都县人口分布以县城区最为稠密，且购买力较强县城区外次之，购买力亦相对不如限于于都县交通状况及经济发展水平，购房选择区域性特征较明显......”。

5、“.....两房供应量少，整体市场在国六条控制下两房比例会有所增加，但项目区域新出项目多大体量高端产品，因此在未来定时期内，区域市场高端大户型产品将占市场供应绝对主流。④拥有大品牌大社区优美景观环境项目多为高端产品，户型超过平方销售看好各项品质均衡主流项目中紧凑实用户型销售良好。同等品质产品中，具有特色产品项目更易销售。于都县商业用房市场分析于都县商业用房布局分析根据于都县总体规划，结合于都县商业用房布局现状，于都县未来发展趋势是，以长征大道金竹路和国道线三道路区域将成为于都县商业中心。商业用房需求分析随着于都县经济发展，于都对外交流越来越频繁，于都县在大中国经济棋局下战略地位逐渐被突显。于都作为中央苏区全红县核心县，中央和省市始终高看眼厚爱分，是重点扶持发展县，必然会加大对其商业用房投资，这将给于都县带来了前所未有发展机遇，并要求于都县有相当规模商业区以适应经济高速发展，从而拉动了商业用房市场巨大内需。市场竞争环境分析比较地域和规模，福田大厦是于都县城区规模较大商业用房......”。

6、“.....城市建设要求随着于都县经济发展水平不断提高，于都县城区作为于都县域政治经济文化中心，在老城区开发中建设档次较高功能完善配套齐全标志性建筑，不仅有利于城市形象提升，也有利于城市土地集约使用。本项目建设地点位于于都县城老城区西部，为县城商业黄金地段长征大道金竹路和过境路国道，三条道路围合形成三角地。因其独特区位和交通条件，具有巨大商业价值同时，也使其成为城市重要门户节点。为了更好地展示城市门户形象，完善城市功能，带动片区发展更新，提高居民生活水平和生活质量，体现社会主义共同富裕优越性，项目建设不仅能带动社会投资，促进居民消费，增加社会就业，更能推动于都县经济建设，提升于都县城市整体形象。第四章项目建设条件项目区概况建设地址本项目建设地址为于都县城老城区西部。本项目用地位于于都县城市总体规划核心位置，为居住用地，是老城区与贡江南岸片区联系重要交通节点是长征西路与长征大道商业服务设施带中心节点位置是进入老城区门户节点位置，也位于老城区商业轴线上。通过以上分析......”。

7、“.....自然环境资源概况地理位置于都县位于江西省南部，东经北纬〞〞。东邻瑞金市，南连会昌县和安远县，西接赣县，北毗兴国县和宁都县县城距赣州千米，南昌千米。全县南北长千米，东西宽千米，总面积平方千米，其中城区面积平方千米。气象与气候项目所在区域为典型亚热带季风湿润气候，气候温和雨量充沛四季分明，年平均气温。月和七月平均气温分别是和，极端气温为和，年均降水量毫米，月降雨量约占全年，年日照时数小时，年均无霜期天。地址建设条件地质条件于都境内地貌复杂，有盆地丘陵地丘陵和绵延山地，罗田岩为典型丹霞地貌区，也有宽广山间河谷堆积平原及岗地，整个地势由系列平行山岭与许多大小不等成因多样盆地组成。总体上是南岭山系武夷山余脉，属丘陵低山区，四周群山环抱，东南北三面地势较高些，逐渐向中西部倾目动工工期虽然比较长，但是介于以上分析，风险系数还是比较少。需要注意是由于今年物价上升，通货膨胀率达到了历年最高，钢材更是水涨船高......”。

8、“.....今后几年钢材价格可能会对本项目物价成本构成比较大风险。解决措施要随时注意跟进各个项目进度，以及周边楼盘变化，同时要加强注意市场变化，做得好有时不如作巧，时机把握在不断更新分析各方面数据基础之上，失时调整自己战略规划。规划风险由于本项目地块属于大盘式地块，所以在规划上，定要考虑与周边和于都县总体规划布局，不然很有可能造成不合群局面，参照周边楼盘规划，在此基础上进行了综合改善，像容积率限制，车位数限制等等条件，也都在定程度上影响了本项目规划方案。解决措施本项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，区区办公酒店区在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了，次性规划风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。项目市场风险关于市场风险最主要还是影响到本项目房价各个因素，比如宏观国家政策，政府限制条件，市场健康程度泡沫化程度等，在这其中宏观国家政策有最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，使央行加了六次息......”。

9、“.....从这点可以看出中国对于打击这种过热投资决心，九月初央行又发出了，以家庭为单位购买第二套房产按揭最少要四成以上，这些政策重点打击对象无疑是居高不下楼价，今后几年政策也很难判定，但是有点是肯定房价几乎没有可能再出现这样疯狂飙升。这样事实也使本项目在产品定价方面存在了定风险。解决措施由于本项目初步定为中上端产品所以在自我产品完善度上，将本着精益求精态度去做本项目产品，时尚，典雅，温馨，舒适这些都是本项目主题，相信在比照了类似楼盘基础上本项目楼盘将会占据优势地位。项目社会风险更具本项目地块所处地理位置，周边环境，交通条件，区位特点，人们生活水平等实际情况来看，本项目投资建设对项目周边不会有很大影响，但由于是项工期较为长久项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有些类似于学校，医院，其他住在小区之类功能性设施出现，因为如果出现本项目施工所产生噪音可能会对他们产生影响。解决措施当然会尽量了解这些设施出现，以及周边环境改变等情况，同时也要安排好自己周期，使之尽量合理施工......”。