共页目前，无论以何种方式运营产权式酒店，其般运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专业酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。这运营模式下实现销售关键环节在购买者对酒店未来经营管理信心上，从目前酒店销售操作上看，酒店经营管理方选择以及监督其日常经营行为体制机制即保证购买者利益实现体制机制尤为重要。正常情况下，般星级酒店运营成本占到整个酒店日常营业额左右，以此计算酒店正常营业利润是非常可观，如果附以非常有营业保证区位优势和非常有价值卖点，投资产权酒店风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟。目前，对于产权式酒店经营管理，国内已经积累了非常成熟管理经验，上海广州拥有众多专业酒店经营管理公司，加之历来就于国际接轨管理模式，实际上酒店成型后经营管理并无太大难度存在，无论是聘请专业管理公司还是成立专业项目公司承担销售后经营管理职能，开发商均不必为寻找销售以后经营管理公司担心，日后收益兑现关键在于选用经营模式与所处地角匹配性上。环节三销售因为投资收益可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店销售上看，滞销可能性均不太大，无论是北京上海广州深圳等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店经营市场和消费者对酒店经营投资信心。国内产权式酒店般开发运营模式依据其主要功能不同，产权式酒店般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式不同，主要可以归纳为三类，均福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下方式纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店第代产品，亦是真正意义上产权酒店，终身产权归购买者所有，购买者通过酒店经营盈利分红，在不改变使用性质情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁，自主权利极大，依据开发商要求不同，分红方式和分红时间以及监督运营制度略有不同，但这形式下产权酒店基本运营模式为聘请专业酒店经营管理公司负责经营开发商履行日常经营监管义务在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管对营业收入全部营业成本和营业费用后纯利进行分红分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过年每季财务报告受监督者认可授权会计师事务所严格审核开发商依据客房价格或面积计算每个房间收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房收益比数享受收益收益计算方式为分红总额╳该房间收益比数收益比数计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款购买者只享受收益不对亏损负责，营业亏损由开发商负责或由酒店经营管理公司转嫁酒店精装修开发商配全套家具家电并负责酒店第期经营启动所须全部投入酒店经营管理公司经营不佳，业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页为要求明确写进对酒店经营管理公司聘用合同。此类产权式酒店开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达城市或优势并不明显地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作能力经验上又较为弱势开发商。方式二返租式产权酒店其基本开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标，购买者投资收益大小与酒店经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店投资收益与酒店经营没有任何关系，其以每年固定投资回报般为为年为主要收益体现形式，再就是坐享每年地产升值，在这形式下，购买者收益计算办法般为房产总价╳事先约定年回报比例般为在这形式下，酒店定价方法也是与纯产权式酒店是不样，因为收益与经营效益挂钩原因，纯产权式酒店般采用无区分定价方法，既每个销售单位，不论朝向面积大小和位置优劣，往往以同价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不样，其每年投资回报是由其起初投资总额直接决定，所以，以此种模式运作产权式酒店，其不同房间依据其朝向位置面积大小，定价是不同，这点直接决定了购房者收益大小，而且相对固定。以此种模式开发酒店，其开发主体般为专业酒店经营公司，以利用其专业酒店经营管理经验，赚取酒店正常经营管理利润，其销售目不过是回收其开发投资。方式三度假式产权酒店分时度假式产权酒店福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页度假式产权酒店与上述两种产权式酒店运营方式有着根本不同，上述两种产权式酒店运营方式均是以保证购买者收益前提，而度假式产权酒店根本利益体现在交换和休闲度假上。般以此类方式为开发目酒店，均会选择个国际性度假酒店交换组织作为依托，以所开发酒店加入该交换组织，购买其酒店客房业主可以以此物业作为资源与该组织内其他地方酒店业主进行时间上交换，以换取其他地方酒店免费入住权，用于休闲度假。此种类型酒店多建设与世界或全国知名旅游度假胜地，开发主体多为旅游度假类开发公司，以自然或人为塑造旅休闲项目为依托，购买者购买目多为休闲为目，不指望其产生金钱上收益。所以，其与上述两个产权式酒店运营方式上不同就在于其是以消费为目，而非以收益为目。目前，此种模式产权酒店正在以国际化酒店交换组织为依托进行大规模扩张，但其对加盟酒店要求和审查往往相当严格，般均要求在三星级四星级以上，而且对酒店内部配套和城市环境要求也有非常高标准。产权式酒店投资第五次投资浪潮产权式酒店投资据专家介绍，中国改革开放多年来共发生过四次较大规模投资热潮。第次八十年代，以银行存款和国债为代表储蓄型投资成为大众投资首选第二次九十年代初股票和期货等利润风险型投资进入中国第三次九十年代后期，以住宅和商铺为代表稳定传统型房地产商品以其保值和可自用性成为投资者关注新焦点福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页第四次进入世纪，商住楼公寓等具有强烈投资色彩和灵活经营方式非传统复合型房地产产品登台亮相今天，产权式酒店以其全新投资回报方式被誉为中国第五次投资浪潮。澳大利亚龙都酒店集团驻中国代表童晓骏为广大投资者就目前市场上银行储蓄国债企业债券股市及房地产投资收益进行了具体数字分析，得出前四种投资品种平均年收益率为，而产权式酒店以其保值增值能力强形象好优势，收益率般维持在，且非常稳定。重庆产权式酒店现状年，在别墅群已颇具规模重庆市白市驿地区，海兰云天开发商率先在渝打出了产权式酒店旗号。操作模式是将酒店每间客房作为产权发售给投资人，同时投资人将所购物业委托给酒店管理公司经营管理。投资人享有定时间段酒店免费入住权供度假休闲时自用，同时酒店管理公司将经营利润付给投资人作为收益回报。继海兰云天之后，年全国最大间产权式酒店也落户重庆新宏泰富产权式酒店。酒店房间超过了间，并在重庆市场率先引入了投资担保公司即便是酒店管理公司无法顺利盈利，也有担保公司为业主定期返利。引进产权式酒店经润总额所得税万元毛利润率净利润率此利润不包括酒店层以及层餐饮娱乐项目出租收益，即认为公司自己经营，在建设期尚未开业营业期内营业收入预测平均房价预测福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页表十年内预计平均房价单位元天间年份预计平均房价注考虑到实际情况，酒店从年月日开始正式营业，因此第年从年月日计算以下同此。根据市场调研情况和项目市场定位，初步确定价格为元间天，考虑到团体优惠活动等因素，预计平均价格为元天间，另外此房价是包含早餐。考虑到酒店品牌不断提升和通货膨胀因素预计为，房价价格应该会逐步上升，我们期望平均价格每年能够有元增幅。由于考虑到配套设备更换等因素，故从第七年开始房价维持在元。开房率预测表十年内预计开房率单位年份预计开房率第年开房率预计比周边酒店平均水平低个百分点，计算后为，第年达到酒店业维持正常水平，随着酒店品牌提升和各项增值服务功能显现，再加之周围酒店不能满足周边市场空缺，开房率在前年呈现快速增长态势，在第年达到，以后期望每年最低能够有增幅，争取在十年内达到理想水平。福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页客房营业收入预计根据平均房价和开房率预测，根据客房营业收入预计平均房价预计开房率房间数每月免费住天，从而得出第年客房营业收入，见下表。表十年内预计客房营业收入单位万元年份预计客房营业收入年份预计客房营业收入综合得出，第年酒店客房营业收入为万元。餐饮娱乐收入控制表十年内预计餐饮娱乐营业收入单位万元年份预计餐饮营业收入预计娱乐营业收入年份预计餐饮营业收入预计娱乐营业收入福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页本酒店层楼分别为自助餐厅和中餐馆。预计座位个，预计第年上座率，每位客人预计平均消费金额元。预计消费万元。到酒店营业后期，由于品牌形成和商业发展，必将吸引更多人来消费，营业收入逐年上升。酒店层为娱乐休闲业，平均天营业收入按照元计算，预计年收入基本为万。按照每年增长标准计算年内餐饮娱乐业营业收入。见表。年营业成本这里对第年营业成本测算主要是依据酒店行业财务会计制度般处理方式核定。表年营业成本单位万元序号项目金额万元备注固定成本装修及设备折旧按年折旧开办费摊消按年摊消包括筹建期办公费万筹建期水电费万筹建期工资万筹建期员工餐万培训费万办证费万环评费用万公关交际费万广告及推广费万，共计万元。员工工资按照个员工计算，其中工人位元位元，中层管理者位元位元，高层位元位元酒店物业租金模式每月返现金元，免费住宿天，不住则返现金元天，则月月。在模式下，酒店管理公司负担每间住房租金费元模式每月供按揭按总房价万，现行个人房贷利率计算为元，免费住宿天，不住则返现金元天，则月月。福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页在模式下，酒店管理公司负担每间住房租金费元这里取均值元管理费用装饰品绿化费办公费招待费交通差旅费修理费印刷品与宣传费其他费用固定成本小计二变动成本客人早餐按人均成本元餐，就餐率，每间房按照人标准燃料费水费电费邮电费电话费洗涤费按对外洗衣价格测算布草清洁用品客用品餐饮娱乐营业成本营业收入变动成本小计三合计福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页营业税金及附加应交纳营业税城市建设维护税教育费附加等综合税率为，则第年营业税金及附加为万元。第年营业期相应经济指标评估餐饮娱乐部分自己经营年营业总收入万元年营业总成本万元年营业税金及附加万元年营业利润毛利润营业利润总额年营业总收入年营业成本年营业税金及附加万元所得税所得税营业利润总额福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页应纳万元净利润净利润利润总额所得税万元利润率分析毛利润率净利润率第年营业期相应经济指标评估餐饮娱乐部分外包，总成本将下降，此处计算取成本年营业总收入万元年营业总成本万元年营业税金及附加万元年营业利润毛利