1、“.....从项目各项财务评价指标看，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率资本金净利润率投资回收期等指标均可满足投资者预期要求项目各年累计盈余资金未出现短缺现象，表明项目运营效益满足自身生存和运营，财务生存能力较强。从财务评价角度综合考虑，本项目建设是可行。问题与建议从财务评价分析和敏感性分析看，对于本项目最大不确定因素是地产价格变动，以及按计划销售程度。对此，本报告特别建议建设单位在保证工程质量前提下加强成本控制力度基础上，积极做好营销策划方案采取适时得当销售策略，以最大限度保障本项目开发进度和销售计划如期完成。加紧做好前期工作，及时完成项目开工前各项审批手续。应严格贯彻执行国家和地区对节能环保安全消防及招投标方面有关规定和标准。积极及时落实有关金融机构信贷资金，确保工程建设如期顺利进行。精心安排，确保工期质量投资控制目标完成。工程实施过程应有全程监控，制定严格验收标准，严格合同管理，保证建设内容功能完善......”。

2、“.....层层位商业配套商业层酒店层公共配套建筑物业用房等地上车库高层住宅楼底层地下车库酒店部分可出售规模高层住宅多层住宅不含臵换面积配套商业地上车库自营规模酒店其中客房间层，间餐饮层......”。

3、“.....房地产业直以较快速度发展。同时随着房价快速增长，投资型投机性炒房现象日益加重，对城镇居民正常购臵房屋造成了较大影响。因此，为了抑制房价过快增长优化房地产结构稳定房地产市场和保持国民经济良好运行，国家陆续出台了多项措施，意在遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费......”。

4、“.....年国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知号文出台，经济适用房由住房供应主体改为具有保障性质政策性商品住房，住房供应主体被大部分商品房所替代。影响房地产业成为国民经济支柱产业。年国土资源部监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作通知号令，通知规定国有土地使用权要以公开招标拍卖挂牌出让方式进行。影响协议出让土地方式被招拍挂方式取代，随后全国房价涨声片。年月份国务院办公厅发出关于切实稳定住房价格通知俗称国八条。月份温家宝主持国务院常务会议，认为房地产投资规模过大，商品房价格上涨过快，提出八条调控和引导措施，被称为新八条。影响两个八条政策使楼市处于短暂观望状态，不久后楼价恢复快速增长。年月关于调整住房供应结构稳定住房价格意见号文出台，被业界称为国六条。意见规定对购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税，重点发展中低价位中小套型普通商品住房经济适用住房和廉租住房......”。

5、“.....出台后全国不少城市出现较长段时间观望，但之后楼价又出现报复性上涨。年月日国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见号文出台，核心内容在于加快建立健全以廉租住房制度为重点多渠道解决城市低收入家庭住房困难政策体系。月日中华人民共和国物权法正式颁布实行，明确规定对公有财产和私有财产给予平等保护。月日，建设部等七部门联合发布经济适用房管理办法，明确规定经济适用住房购房人拥有有限产权。影响政府开始转向以廉租房为重点，开始更加重视住房保障制度方面完善，首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。这意味着房地产业调控方向将发生重大变化。年月日国务院下发国务院关于促进节约集约用地通知，对闲臵土地特别是闲臵房地产用地要征缴增值地价。月央行和银监会联合发布了经济适用住房开发贷款管理办法，月住房和城乡建设部下发关于加强廉租住房质量管理通知。下半年起，地产业连续年宏观调控结束月日月日月日月日月日五次降息。月日财政部国税总局宣布降低住房交易税费......”。

6、“.....央行宣布首套住房贷款利率下限可打七折，最低首付比例降为。月日关于促进房地产市场健康发展若干意见出台，减免营业税，放松二套房贷。影响在全球金融危机背景下，中国楼市出现年大拐点，量价齐跌。下半年宏调转向，管理层启动大规模刺激楼市消费政策，月起成交量开始回升。年年下半年尤其是四季度以后，金融政策转向积极，多次下调存款准备金率，五次降息，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款利率倍最低首付款比例调整为。中央经济工作会议将年定调为保增长扩内需调结构，推动经济又好又快发展号文提出了若干促进房地产市场健康发展措施，强调落实地方政府稳定房地产市场职责，之后些地方政府陆续出台财政补贴购房入户放宽限外政策缓解开发企业资金压力等措施。影响这些促进住房消费优惠措施，对金融危机以来走向低谷房地产也在年得到快速回暖，成为抵御国际金融危机抑制经济恶化重要支撑产业，实现了房地产市场经历了从低谷到高峰华丽转身。同时也造成了房价和销量飞速上涨态势，原本低迷楼市迅速反弹......”。

7、“.....使房地产政策由年初刺激政策开始转向抑制房价上涨转变，形成房地产政策和楼市价格过山车般变化。年由于年下半年开始新轮房地产价格快速上涨，造成了投机炒房等热钱迅速流入楼市，房价过快上涨泡沫隐现投资趋热等问题也随之暴露，使国家房地产业调控政策向重民生抑投机，抑制房价扩大保障转变。上半年陆续出台了抑制房价过快上涨促进房地产平稳发展及增加保障性住房等有关政策，如年月国土部等部委联合发文收紧土地受让政策，开发商须首付半且年内缴全款年月国务院发布关于促进房地产市场平稳健康发展通知国条，严格二套房贷款管理，首付不得低于，加大房地产贷款窗口指导，央行提高存款准备金率月份国土资源部再次出台了条土地调控新政，加强土地竞拍打击囤地月份开始提高房贷首付比例，尤其对二套及以上房贷大幅提高首府比例和贷款利率，甚至停止三套以上房贷，出台购房标准按户认定等新政策措施，以期有效抑制楼分析根据本项目资金筹措计划方案，本项目无债务资金融资计划，因此不产生还本付息支出。另外......”。

8、“.....本项目运营各年份均无累计营盈余金短缺现象，无需再进行短期融资，表明项目财务生存能力较强，详见附表计划财务现金流量表。不确定性分析盈亏平衡分析根据房地产开发项目特点，在计算房地产项目盈亏平衡点临界值时，般以总投资不变情况下考察可销售面积销售率来确定盈亏平衡点，即使销售收入扣除相应流转税后利润为零时销售率即为项目盈亏平衡点。据此测算，本项目综合盈亏平衡点为，表明项目自营部分效益不变情况下，商品房销售率达到即可实现盈亏平衡，表明项目效益对销售进度变化具有较强抗风险能力。敏感性分析概述本项目作为地产开发项目，根据类似项目特点，选取商品房销售均价和开发建设投资作为敏感因素进行相应敏感性分析，以观察敏感因素变化所带来评价指标变动幅度，考察项目建设和运营因特定因素变化所具备抗风险能力。分析方法与过程本项目敏感性分析以开发建设投资和商品房销售均价作为不确定性因素采取单因素敏感性分析方法，在上述不确定因素中......”。

9、“.....上述敏感性分析数据，见下表所示敏感性分析表评价指标不确定因素财务净现值万元内部收益率投资回收期年基本方案销售均价开发投资敏感度系数和临界点分析表不确定因素变化率内部收益率敏感度系数临界点基本方案销售均价开发投资根据上表数据分析，本项目在自营效益不发生变动前提下，开发建设投资敏感度系数大于商品房销售价格敏感度系数，表明销售价格变化相对于开发建设投资变化更为敏感，其中开发投资上浮超过或销售均价下浮超过则项目效益将不可接受。因此，建议建设单位在保证工程质量前提下加强成本控制力度，使开发建设成本控制在可承受范围之内，以最大程度降低项目开发经营风险。财务评价结论根据上述财务分析和评价指标测算，本项目财务内部收益率均高于财务基准收益率，财务净现值大于零，总投资收益率高于基准折现率投资回收期在经营期以内，表明本项目投资和运营具有较强盈利能力。另外，由于本项目酒店部分自营，具有长期经营效益，实现短期利润与长期效益相结合运营模式......”。