1、“.....崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入亿元，增长，占总量，比上年占比提升个百分点税收占地方财政收入，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不含青岛卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好区位优势。项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市主要高档住宅群。在其周边由青岛二中高职校等。项目建设地点见附图。项目地块分析优势人气项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场青岛二中青岛海洋大学，位置优越......”。

2、“.....周围没有任何大型工厂企业，居住环境良好。土地项目承担单位已获得该地块旧村改造开发权。交通项目紧临青岛市滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。劣势商业服务周围缺少大型商业和居民生活服务设施，机会交通随着崂山区基础设施不断完善，道路交通将更加便利。威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定威胁。总平面图项目市场定位市场细分不同消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同要求，从不同角度出发可以将青岛商品住宅消费者进行如下划分ⅰ消费能力经济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量社会财富，购买了几倍于其人数住宅，是高档楼盘消费主体。他们消费房产目，更多地是为保值增值或以投资为目。不管是自住，还是其他用途......”。

3、“.....尤其强调楼盘品质和稀缺性，以大房型为多选择楼盘多具有地段不可替代性。新兴中产阶层，主体是有定经济基础白领小私营企业主国家干部等。他们具有较强经济实力，是中高档楼盘消费主力该类消费群体市场需求注重楼盘整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳却强调整体环境服务配套出行方便在房型选择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型单身公寓到中大房型都有需求。外地投资客户。需求量大，已占青岛高端房产投资客源四分之。ⅱ工作需要生活方式等。奔波于居住与工作地之间消费者，选择靠近交通枢纽楼盘，比较重视交通条件自由职业者工作时间地点较为随意族，选择房型设计有利于其工作或个性住宅有更换工作意向消费者，这类消费者则在购买住宅是就做好了两手准备管理规章制度，严格劳动管理。做到部门职责范围明确，个人职权利挂钩，奖惩兑现，赏罚分明......”。

4、“.....第十二部分招标投标项目概况本项目建设规模为城市居民小区处，总建筑面积，住宅楼栋，地下车库。根据项目拟定建设规模，项目建设内容包括土建及装饰工程设备及安装工程公用配套工程及周边绿化道路工程。二项目招标内容招标范围本项目勘察设计施工监理单位确定，重要设备材料供应。招标形式项目招标均采用国内公开招标和邀请招标。招标组织形式由项目开发单位自行组织或委托有相应资质招标代理机构组织本项目招投标工作。第十三部分建设进度计划本项目计划建设工期为年，从年月起至年月底竣工。合计工期个月，具体安排如下序号工程内容年年年年年项目前期工作工程设计场地三通平工程主体施工工程安装施工工程土建竣工验收工程室外配套小区环境工程施工小区整体验收清理第十四部分投资估算及资金筹措投资估算本项目总投资万元......”。

5、“.....投资估算依据如下土地成本费土地成本按楼面地价每平方米元估算其中包含拆迁安置成本万元，详见表。前期费用根据青岛市现行相关规定计取。其它费用根据青岛市现行相关规定计取。工程直接费用参照青岛市现有同类工程和现行青岛市工程价目表估算，建筑精装饰工程由各业主入住后自行投资装修，不属于本报告研究范围。预备费按照二三四项费用总和计取。表总投资估算表单位万元项目金额备注土地成本,暂估楼面地价元前期费用,其他费用,工程直接费用,预备费,按计取直接投资合计,管理费用,人年万元人年财务费用,亿年销售费用,总计,二资金筹措本项目建设总投资万元人民币，对外融资亿元,其余部分由建设单位自筹。表午山社区改造拆迁安置成本估算汇总表序号成本项目面积单位造价元金额万元备注拆迁成本,原计算拆迁成本......”。

6、“.....户万元户增加上学补助人元人月增加产权登记契税,元平方米平方米增加产权登记测绘费元平方米增加登记费及印花税元户户二安置面积工程投资估算,高层住宅,多层住宅,公建,地下车库,个车位平方米个三资金成本,亿年四税金,计税收入暂按元五管理费用,六物业补助根据世普瑞评估报告合计,表项目工程投资估算表单位万元序号项目名称建筑面积工程直接费用前期费用其他费用预备费投资额占比例单位成本元安置高层住宅投资估算安置多层住宅投资估算,安置公共建筑投资估算安置车库投资估算,小计可销售高层住宅投资估算可销售花园洋房投资估算非安置公共建筑投资估算可销售车库投资估算小计合计第十五部分项目财务评价财务评价依据和范围财务评价依据国家计委和建设部颁布建设项目经济评价方法与参数第二版财政部制订财务会计制度本可行性研究报告技术方案和投资估算......”。

7、“.....以工程做为评价主体进行财务评价。收入及税金二销售收入及税金测算本项目销售收入主要为住宅商业用房及地下车库销售收入。经测算本项目销售收入共计万元。按税法规定本项目应缴纳营业税城建税教育费附加地方教育费附加土地增值税，税率按国家税法相关规定计取，营业税税率为，城建税税率为营业税，教育费附加税率为营业税，地方教育费附加税率为营业税，河道基金为销售收入，预征土地增值税为销售收入，该项目共计缴纳销售税金及附加万元。项目销售收入及税金测算见表。表项目销售收入及税金测算表序号房屋名称面积销售单价元销售合计万元备注可销售面积不含车库可销售住宅,花园洋房,高层公寓,可销售公建,社区商业,商务办公,酒店式公寓,可销售车库个,海关住宅,二销售收入总额,三销售税金及附加,考虑预征土地增值税四销售净收入......”。

8、“.....经测算项目利润总额万元，项目销售费用按万元考虑。项目所得税税率为，按季预交，年度汇算清缴，经测算项目应缴纳所得税万元。项目税后利润万元，项目税前投资利润率，税后投资利润率。测算见表表利润测算表单位万元销售收入总额,销售税金及附加,销售净收入总额,土地成本,前期费用,其他费用,工程直接费用,预备费,管理费用,财务费用,销售费用,利润总额,所得税,净利润,四敏感性分析就项目投资销售价格收入为变动因素对税后净利润投资净利润率等指标影响进行敏感性分析见表。分析结果表明该项目商品房售价降低元平方米，税后净利润为万元，税后利润率为，仍有较可观经济效益。由于降低元平方米房屋价格已低于本项目区域内最低售价，因此价格波动基本不会导致项目出现亏损。投资增加......”。

9、“.....说明项目抗风险能力较强。但项目开发单位还是应该切实作好项目管理工作，积极拓展销售渠道，以获得最大经济效益。表敏感性分析表变化因素变化率额税后利润万元税后利润率销售价格增加减少投资增加减少第十六部分可行性研究结论青岛市崂山区午山社区旧村改造项目建设条件基本具备，旧村改造方案合理可行。本项目建设符合国家产业政策，有利于促进青岛市崂山区经济发展和改善人民居住条件提高人民生活水平。项目开发单位具有较强实力，能够为项目顺利实施提供有力保证。项目建设完成后，能够产生良好经济效益，具有较强抗风险能力。因此，从技术和经济上本项目都是可行......”。