1、“.....公司产品包括普通住宅高层公寓花园洋房别墅。项目编制依据委托编制天元吉第建设项目可行性研究报告项目委托书广汉市城乡建设规划局关于市土地收购储备中心中山大道与深圳路交汇处用地定点及坐标批复广汉市建规规地字号广汉市土地收购储备中心号关于中山大道与深圳路交汇处用地规划定点申请国家发改委发布关于建设项目进行可行性研究试行管理办法及相关要求现场考察和调研搜集到资料。宗地现状及周边环境宗地现状宗地位置宗地位于中山大道南三段与深圳路西段交汇处，北有三星堆客运站，南有上美年华。宗地位于经济开发新区划范围内，紧临老城，见图。宗地用地性质商业金融用地。使用年限居住用地年。宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。宗地现状描述具备三通平条件。南京工业大学毕业设计论文图宗地位置宗地周边环境宗地周边地块除三星堆客运站上美年华，附近主要建筑有帕提娅国际大酒店邱家大院农家乐四川蜀中制药有限公司四川盛泰建筑勘察设计有限公司四川盛禾房地产开发有限公司广汉市三星堆客运站等......”。

2、“.....为二类住宅用地。用地使用性质二类住宅用地。用地使用强度容积率建筑密度。建筑规划建筑退让距离沿中山大道，深圳路后退用地红线不小于米，中山大道与深圳路交汇处布置公共开放广场。建筑控制高度满足航空净距要求。建筑层数控制，层。建筑控制高程建第章项目总论筑底层室内地面高出城市道路以上。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市城市规划管理技术规定年试行版相关要求。建筑间距及后退用地红线距离应符合广汉市规划管理技术规定有关要求。绿化环境规划要求绿地指标绿地率。可行性研究报告研究意义与范围可行性研究意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产投资开发经营管理，兼具基础性先导性带动性和风险性等特征。房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现失误，提高开发建设项目经济社会和环境等各方面效益。可行性研究范围房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。要想使开发项目达到预期经济效果，首先必须做好可行性研究工作......”。

3、“.....依据可行性研究结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。本报告主要是对天元吉第建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。南京工业大学毕业设计论文第二章房地产市场研究宏观环境分析宏观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业发展，在国民经济当中占据比较大比例。温家宝总理说房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。十七届五中全会月日闭幕,会议审议通过有关十二五规划建议。十五期间，为应对国际金融危机带来负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长主要途径，从而出现了房地产市场过热，以及房价在前些年过快上涨基础上进步飙升。过高房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患......”。

4、“.....在控制防范和释放风险前提下，进入个平稳健康发展期。年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下进步落实地方政府责任二加大保障性安居工程建设力度三调整完善相关税收政策，加强税收征管四强化差别化住房信贷政策五严格住房用地供应管理六合理引导住房需求七落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制八坚持和强化舆论引导其中在第条进步落实地方政府责任中，有提到各地要继续增加土地有效供应，进步加大普通住房建设力度继续完善严格差别化住房信贷和税收政策，从此可以看出中央政府并不是要完全打压房地产市场，只是控制房地产楼价以保民生。在第五条严格住房用地供应管理中提到各地要增加土地有效供应„„今年商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前年年均实际供应量。进步完善土地出让方式，大力推广限房价竞地价方式供应中低价位普通商品住房用地。第二章房地产市场研究综上所述可以看出，在中央打压楼市过热当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。专家指出，广汉市房地产没有明显过热现象......”。

5、“.....所以广汉市房地产开发商不必过多担心。宏观行业经济分析国务院总理温家宝日在接受中国政府网新华网联合专访时表示，十二五规划中，我们确定经济发展速度是。而专家预测，年中国经济有望继续保持较快发展，增长左右。从三大需求来看，消费有望继续稳定增长，考虑到价格上涨因素，消费品零售总额实际增速可能比年略有回落。年以来，基建投资处于个高峰时期，作为十二五开局之年，固定资产投资仍将保持左右增速。国家统计局公布最新数据显示年月，我国固定资产投资总额万亿元，同比增长，年月，中央投资同比增长，年月末，房地产开发投资增速在持续维持了数月左右增速。区域环境分析社会环境人口年年年年年份人口数量单位万图广汉市人口变化趋图图反映了年年广汉市区人口变化趋势。由图可以看出，广汉市区人口在基本处于均匀增长。人口增长主要是由于广汉市南京工业大学毕业设计论文区出生人口率大于人口死亡率并且每年迁入人口大于迁出人口，根据这增长趋势，估计年广汉市区人口将超过万。人口增加意味着住宅市场需求加大......”。

6、“.....而根据年第五次人口普查，广汉市总人口人。年全市人口低速增长。据公安统计年报，全年出生人口人，死亡人口人，人口自然增长率年末户籍人口为人，比上年净增人，增长。收入根据广汉市住户调查资料显示年月城镇居民实现人居可支配收入元，同比增加元，同比增长。其中，工资性收入实现元，增长，年广汉市国内生产总值突破亿元。消费年年年年年份人均消费单位元图广汉市人均消费性支出趋势图图反映了年年广汉市人均消费性支出趋势。由图可以看出，从年到年，广汉市消费品零售额每年都在增长，并且增长率维持在左右。年，由于大地震原因，作为重灾区，广汉市经济受到巨大冲击，各类经济指标都有所下降。但这是特大灾难缘故，不能反映彭州市经济发展真实情况。根据年消费额发展趋势可见，广汉市市场发展潜力很大，市场需求能够有效地支撑城市发展。经济环境第二章房地产市场研究四川省排名全国第八位，亿元，增速，成都北区新建国际商贸城，区域经济发展迅猛。广汉市国内生产总值亿元，人均已突破万元，超过全省平均水平，属于四川中上等经济水平......”。

7、“.....消费水平显著提高。产业结构以旅游医药机械等为主，相辅相成，产业结构布局合理，广汉市坚决把工业作为全部工作重中之重，民营和股份制机制占到全市经济重量以上，企业完成增加值亿元，销售收入亿元，利润亿元，利税亿元，基础设施完善，利率通货膨胀率仅为。固定资产年年年年份数值亿元全社会固定资产投资房地产投资图固定资产投资与房地产投入资金图图反映了年年广汉市全社会固定资产投资与房地产资金投入。从图中可以看出，广汉市近几年固定资产投资与当地房地产资金投入都处于稳健增长趋势，这对该项目很有利。房地产市场现状及供求趋势分析广汉市房地产市场现状随着经济发展，旅游业也得到了快速扩张，各地旅游名胜吸引了成群结队海内外游客，地处川西旅游环线广汉，已闻名世界三星堆为魅力核心，近几年吸引海内外游客连连增加，极大地刺激了当地旅游消费经济，以至于成都商界人士纷纷看好光还是投资开发前景，广汉市房地产开发商业经营急剧升温，被众多投资置业者看好。专业人士认为......”。

8、“.....将吸引更多外地本地乃至成都投资者资金投入，这也是必将成为二级城市商业地产投资风暴风向标。年广汉市房地产投资额亿元，有力地推动了全社会固定投资和国民经济发展。商品房施工面积哦万平方米，商品房竣工面积万平方米，销售面积万平方米。广汉市房地产市场供给及需求趋势分析广汉市房地产在宏观政策调整中并未受到务净现值这个经济评价指标影响，从中找出对财务净现值影响最大敏感性因素，并确定使得项目由可行变为不可行极限值。表敏感性分析表项目名称单价元销售数量销售收入万元成本费用万元所得税万元税后利润万元总投资万元投资利润率敏感度基本方案价格变动投资变动成本变动数据来源自行计算得出南京工业大学毕业设计论文该表反映了价格变动投资变动及成本变动这三个因素对投资利润率影响。总成本费用每增加，将导致投资利润率下降销售单价每增加,能使投资利润率上涨总投资额每增加,投资利润率随即下降。因此，在项目开发过程中应当注重对开发成本费用有效控制，以保证各项经济指标得以实现......”。

9、“.....所以不应当轻易使用降价策略。盈亏平衡分析盈亏分析，亦称盈亏平衡分析够本分析。它是研究个项目营业收入成本和产销量之间关系，确定够本点，预测产品产量对项目盈亏影响。够本点盈亏平衡点，是营业总收入和总成本正好相等产销量，即利润等于零时营业水平。当产销量大于够本点时，企业盈利当产销量小于够本点时，则企业亏损。该项目中，项目总成本商品房均价销售总面积销售税金及附加由此表明当销售率到达时，项目即实现盈亏平衡。属于风险较小，适合开发。不确定性分析房地产开发投资是个动态过程，它具有周期长资金投入量大等特点，因此很难在开始就对整个开发投资过程中有关费用和建成后收益情况做出精确估计。因此，有必要就上述因素或参数变化对评价结果产生影响进行深入研究，以使开发投资项目经济评价结果更加真实可靠，从而为房地产开发投资决策提供更科学依据。房地产投资项目不确定性分析，是指分析不确定性因素对项目可能造成影响，并进而分析可能出现风险......”。