1、“.....不在遵循普通发展规律，但是从各种项目实际来看则呈现了两种状态，是，完全照搬外国发展模式，硬件水平迅速达到发达国家水平，但经营效果不佳。二是，概念炒作，借助国外新颖商业名词，形成具有吸引力商品卖点，同时，切实考虑地块真实情况和市场环境合理布置却可以得到较为满意投资效果。商业业态发展轨迹发展阶段原始形态传统商业现代商业广义商业表现形态庙会地摊集贸市场百货商场商业街批发市场购物中心便利店仓储式商店人均美元低于以上城市化率低于以上消费特征关注物质本身及价格关注品质价格便利性愉悦性舒适性流行性产品形态原始小体量品种繁多散乱品牌产品档次高业态丰富，产品附加值高图表商业业态发展轨迹发展大型购物中心，淮南市商业正处于由传统商业向现代购物中心转型发展阶段，城市消费能力不足以支持万平方米大型购物中心，般情况下二线城市城区人口万以下城市，个购物中心应该控制在万平方米以下规模百货商场目前来说百货商场属于淘汰商业业态，但是在二线城市形成格局是百货店与商超并立局面。同时实力强大后进入者......”。

2、“.....形成总规模动态平衡。保持着家效益较好，其他专业商场配合局面。如果没有足够实力打破这种平衡，再将投资方向定位为传统百货是不明智。超市是商业业态发展趋势，但是从项目地块本身环境考虑，此地块在发展商超机会也是不大，地块周边已经存在了多家大型超市，趋于饱和状态。专业店专业市场从地块条件来讲，可以寻找突破口就是细分专业店，目前地块周边存在有日常用品专业市场，装修电器专业店等业态。可以突破方向有结合高尚住宅区，发展专业体育健身专营店时尚家居生活馆以及餐饮娱乐文化产业。三从竞争环境角度分析竞争策略从规避竞争角度出发来考虑这地块商业用途，可以发现，这商业地块缺少正是大型高品位休闲娱乐场所，因此发展休闲娱乐业是这地块错位竞争个最好选择。四从发展商务休闲产业优势角度分析从发展休闲娱乐业优势劣势角度出发，我们发现地块处于交通要道，但偏离核心商圈，交通环境相对优越。广场设计，为发展休闲娱乐业提供了良好自然环境。周边拥有多处商业物业，积聚了大量客流。周边没有高档次整体休闲娱乐设施......”。

3、“.....根据上面分析我们认为本项目商业地块，适宜建设休闲广场，针对国人喜欢在相对宽松休闲环境里进行商业洽谈活动习惯，以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。给商务人士提供个品位较高有特色，而且距离工作单位不远时尚商务休闲区域。五商务休闲概念定位概念直译为游憩商业区，也可译为旅游商业区休闲商务区等，是城市中以游憩与商业服务为主各种设施购物饮食娱乐文化交往健身等集聚特定区域，是城市游憩系统重要组成部分。可以这样理解意义以都市上班族为对象，提供休闲商务活动提供工作之余放松生活休闲商务区。是当今国际中心城市推出与其商务中心功能相呼应新兴产业区，它将休闲娱乐科普博览主题旅游精品购物等各类项目加以整合，形成与商务相结合休闲产业，从而创造现代都市新亮点，商务地产概念其实也出自对于认知。中心商务区包括有百货商店办公机构娱乐场所公共建筑等设施城市核心部分。与关系具有最高中心性可达性和拥挤程度人际和信息交流良土地价格，最集中最高档零售业，以及最高服务集中性......”。

4、“.....在区位选择上，通常有商业性土地价格可进入性和经济地租相互作用决定，般位于城市中心地段，外国流行区位则常取决于景点。如海滩大瀑布国家公园入口处，或个历史区域里。城市中心则是利用城市广场天然水景进行人工造景。在形态上，相对于是城市零售设施高度集中区域，大部分都是成长条形，以步行街形式设计。在功能上是从城市功能中分化出来，两者之间存在十分密切联系。形成互补基本形态，以零售商业商务办公为主体，则以休闲娱乐为主体。城市功能根据业内专家观点，功能按其提供服务类型可以分为休闲娱乐功能商务功能以及旅游商业功能。休闲娱乐功能是首要功能。与传统中央商务区有着密切关系，不少学者认为是有机组成部分和题中之义。在演变过程中，功能逐渐出来，区域休闲娱乐功能由此也得到提升。商务功能是对传统中央商务区主要功能沿袭以及扩展。是城市繁荣标志，上世纪中期以来，开始演变为办公与商业功能复合区，主要是供集团总部企业金融信息经营管理等用办公楼，也有部分设施提供相应会议展览居住包括商务公寓等餐饮等服务，这不是主流功能......”。

5、“.....形成，将大大有助于整个中央商务区配套完善，引起更多投资者驻足。当于存在时，旅游商业功能也是主要功能之。旅游商业主要是以景带商，也就是充分发挥旅游景点扩散效应，挖掘商业发展整体优势，形成块历史文化和商业文化内涵丰富与众不同休闲和观光旅游商业区，集购物观赏娱乐文化度假等诸功能为体，吸引区域内国内及国际广大游客，以游促商以商促游，实现经济效益社会效益统。城市同时给本地及周边居民足够重视。提供了休闲度假地方。类型大型购物中心型如广州天河城旧城历史文化改造区型南京夫子庙上海豫园商城北京王府井。新城文化旅游区型深圳华侨城珠海九州城。五项目地块住宅公寓竞争策略淮南市住宅需求特点年月安徽理工大学通过对户淮南市住房状况调查,对房地产市场住房需求意向相关因素进行分析,得出了住房需求者在购房面积意向价格意向户型意向付款方式意向及月收入水平等基本结论购房计划及用途通过对购买住房目调查我们发现,目前购房者购房最主要目是原有住房面积太小,需增加居住面积......”。

6、“.....用于投资和害怕房价上涨而购房购房者占少数。由此可以看出,目前淮南市购房者购房目绝大部分还是满足最基本住房需求。淮南市购房用途结构图改善居住环境,新婚和拆迁安置,投资保值,改善居住环境新婚和拆迁安置投资保值图表淮南市购房用途结构家庭月收入通过调查发现,淮南市目前家庭月收入元以下超过,其中,元有,元以下超过,与目前商品房售价有定差距。期望住房建筑总面积及户型从面积需求特征看,接近购房者青睐面积在住房,尤其是其中户型最受欢迎,占总样本量近其次需求量较大户型面积为,选择购买面积在此区间住宅购房者占总量相比之下,面积在以上住宅需求量不是很大,只占总量左右。淮南住宅面积需求结构以上,以上图表淮南市住宅面积需求结构现有住房建筑面积比例分布及房屋性质从房屋现状看,以下占,占,占。淮南居民现有住房面积结构图以下,以上,系列以下以上图表淮南居民现有住房面积结构从房屋来源看通过购买方式占,自建占,拆迁安置占。淮南现有住宅来源结构图购买商品房,拆迁安置房,自建住房......”。

7、“.....其次为需要新房结婚和拆迁原因,以投资为目购房需求不大。套型面积最受欢迎,需求量最大,家庭收入在元以上购房者偏向以上住房,但需求量不大。家庭月收入大部分都在元以内,其中元以下占有较大比重,虽然他们置业需求大,但购买能力相对较弱。元以下售价普遍能够承受,而能承受元以上潜在购房者较少。当前住房面积处于更新换代阶段,面积由以下两室厅室厅向三室两厅两室两厅升级三室两厅两室两厅需求旺盛,四室两厅有定需求,未来转向大户型趋势不明构图购买商品房,拆迁安置房,自建住房,购买商品房拆迁安置房自建住房图表淮南现有住房来源结构主要结论和建议市民购房最主要用途在于增加居住面积和改善居住环境,其次为需要新房结婚和拆迁原因,以投资为目购房需求不大。套型面积最受欢迎,需求量最大,家庭收入在元以上购房者偏向以上住房,但需求量不大。家庭月收入大部分都在元以内,其中元以下占有较大比重,虽然他们置业需求大,但购买能力相对较弱......”。

8、“.....而能承受元以上潜在购房者较少。当前住房面积处于更新换代阶段,面积由以下两室厅室厅向三室两厅两室两厅升级三室两厅两室两厅需求旺盛,四室两厅有定需求,未来转向大户型趋势不明显。田家庵区和谢家集是市民购房首选区域,其次是大通区和八公山区,意向最少是潘集区和毛集区。根据以上对淮南市住房需求统计分析,同时随着购房者理性消费意识地增强和城市家庭常住人口构成以及人口老龄化现象等客观现实,建议重点建设面积住房,户型以两室两厅和三室两厅为主。二淮南市住宅市场供给特点淮南市现有楼盘主要集中在田家庵区中心，分核心次级核心和外围圈层等进行研究重点调研了个项目斯瑞明珠城钟山园小区金色家园国庆花园奥林盛世家园阳光新时代龙湖汇景豪庭馨雅苑东苑小区惠利花园金大陆财富中心。核心圈层小地块综合性高层住宅没有抗性但其取向均为以集中商业实现商业最大化，并通过空中花园保障上层住宅品质。基本状况占地亩建筑面积万容积率，主楼层占地亩地上建面万容积率，北楼层塔楼栋塔楼，梯户，房房栋塔楼，梯户，房，房销售情况半年销售，约套......”。

9、“.....反映出中心区域高层没有抗性，但销售速度尾盘价格提升不起来反映价格节点效应客户煤电职工周边政府学校邮局职员周边小生意人图表核心商圈主要地产案例次核心圈层走纯高层住宅依托配套和环境路线，高层住宅有定抗性但可引导典型楼盘龙湖汇景豪庭奥林圣世名城阳光花园规模建筑面积万，两期共约套建筑面积约万占地公顷建筑面积万分期分两期开发，期万分两期，期多层，二期高层类型栋高层，期住宅万栋层高栋层，栋多层两栋层和两栋层高层价格起价元，均价元均价元多层元，高层元户型两房三房两房为主，三房两房，三房客户矿业电力技术和管理人员很多矿业电厂生意人以及公务员为多生意人居多，干部和机关单位人为孩子买房也较多配套龙湖公园临街商业周边配套城市配套，临近体育馆城市配套图表次核心商圈主要地产案例外围圈层外围圈层以大规模学区地段和品牌等取胜，基本为多层，年消化量般万年淮南住宅市场基本特点基本状况楼盘主要集中在田家庵区，市场现房基本售完，目前市场主要以期房推入市场。产品现市场推出楼盘物业类型为多层和高层，以高层为主......”。