1、“.....可以配合中小企业或创业者实际需求量身定做，与般中小型写字楼相比，功能较齐全，花费比较低，优良性价比使物业能以旺销，受到投资买家青睐。典型代表为兆富国际大厦鹏程时代。第四代商务楼城市综合体在年，中心城区大量综合型物业出现，并有成为武汉高端写字楼未来供应市场主流趋势。城市综合体是集顶级住宅星级酒店商务物业多功能公寓和大型商业广场于体建筑集群。第四代商务楼主要在产品综合品质上在第三代基础上有较大拔高，并在目标客户上主要针对中高端企业和客户需求。典型代表新世界中心时代豪苑中建工行广场等。二年市场回顾城市综合体引领市场新导向第三代商务楼市场交易活跃，第二代商务楼由持有经营转向租售并举。在年，大量中小户型住商物业推向市场，由于其低使用成本赢得众多中小企业及创业型客户青睐，市场交易较为活跃。而传统第二代商务楼由于使用成本较高，人性化设计缺乏，导致空置率较高，开发商不得不将写字楼由持有经营转向租售并举，如武汉广场世贸大厦瑞通广场汉元中心等第二代商务楼都开始对外销售，价格差距较大......”。

2、“.....商业区商务区写字楼价格悬殊。年在写字楼市场出现另外个特点就是，商业区和商务区写字楼逐步分流，形成写字楼分布两大特点，且商务区写字楼表现出更为强劲市场竞争力，这特点在商业更为发达江北片区表现得更为明显。建设大道成为商务写字楼集中区域，解放大道则依托商业发展成为商业写字楼集中区。在出租率以及销售价格上，建设大道上写字楼表现更为抢眼。建设大道沿线商务区写字楼销售价格基本集中在元之间，租赁价格集中在元•月左右，总体来看呈上升趋势。而商业区写字楼武广片区销售价格在元左右，租赁价格集中在元•月左右，其中楼盘更是从年入市时元米下降到了元米，租赁价格也从当初•月下降到现在•月，总体来说呈下降趋势，商务区写字楼价值更大。城市综合体催生第四代写字楼，产品实现全面跨越式升级。在年写字楼市场，城市综合体跃成为写字楼市场新主角。城市综合体在沿海发达城市已经成为了写字楼聚集主要建筑形态，是写字楼市场发展重要方向。年，武汉出现城市综合体主要有万豪•联邦中心新世界中心时代豪苑光谷世界城以及锦绣长江等等......”。

3、“.....规划建设中永清商务区武汉新天地王家墩中央商务区以及在光谷广场武汉经济技术开发区，均有规模宏大城市综合体会逐步浮出水面。无论是产品形式建筑规模还是物业档次同时也实现着跨越式升级。三年市场展望中部崛起推动写字楼市场发展进入快车道中部崛起对武汉经济发展推动作用开始显现，多项统计数据表明年是湖北经济近十年以来发展最好个年份。年，正是湖北十五乃至今后更长发展周期个精彩开局，湖北经济发展渐入佳境。房地产业作为国民经济龙头产业，其发展直接与宏观国民经济相关。年武汉市总量保持稳定快速增长，增幅超过，达到年内最高。固定资产投资额仍保持高速增长态势。社会消费品零售总额快速增长，需求旺盛，成为经济稳步增长重要支撑。继年人均可支配收入突破万元以后，年仍保持了较大增长，与总体经济增长致......”。

4、“.....国内外大量财团资金不断涌入，将极大增强商务写字楼需求。结合武汉市商务写字楼年发展轨迹，我们对年写字楼市场特征及价格趋势进行如下分析写字楼分布出现环多点线面结合新格局，特色化和规模化并举。环由于内环线交通便利，聚集了多个大型商圈众多高级住宅区和政府部门等，武汉市商务楼供应市场开始围绕内环线集中，解放大道和中南路是早已形成商务区，沿线分布着武汉广场中商广场新时代商务中心等多个高级写字楼，而徐东大街中北路及永清街等地商务写字楼有崛起之势，如将于年推出徐东联邦中心期，还有中北路春树里项目和黄武重改造项目及永清街武汉天地，都将会产生大量高端商务楼。多点指武汉商务写字楼除了中心城区沿线集中外，还形成了多个集中扁平化特色型规模化商务空间。典型代表是光谷，光谷写字楼供应量超过百万方，但其又不同于传统商务写字楼，如光谷国际企业中心创业街等项目，多为规模化低密度低容积率型企业社区，部分写字楼还设创业基金，主要针对制造业高科技产业和创业型企业销售。在年，盘龙城第企业社区项目开始启动......”。

5、“.....而汉阳沌口开发区在未来也将规划大片特色型商务空间。线面结合线主要是指除了内环线外，武汉写字楼相对集中还有建设大道中山大道武珞路珞瑜路沿线，建设大道沿线是武汉最成熟商务区，将与建设中商务区相连，形成线面有机结合。而江南片区中南路中北路沿线商务楼越来越集中，并开始向积玉桥水果湖等地延伸，开始了由线向面发展，打造中南总部经济区。第四代商务楼城市综合体成未来供应市场主流。从年开始，中心城区城市综合体不断推向市场，其组成高端住宅商务写字楼酒店等获得市场青睐，如江南中建•工行广场中南国际公寓光谷中心花园，即将推出还有万豪•联邦中心期，春树里光谷步行街等项目，都是占据城区要道大型城市综合体，均规划有高端商务写字楼而江北片区已经推出有新世界中心时代豪苑等，更是创造了写字楼市场价格新高，而即将推出还有武汉天地项目，汉阳片区钟家村商圈除了闽东•国际城锦绣长江等大型综合物业外，还有万方国际博览中心已经开始动工，其出现必将带动汉阳片区高端写字楼市场飞速发展。初步估计，在未来几年内......”。

6、“.....将成为供应市场新主流。新华路民生银行大厦更是以米高度成为武汉新地标，民生银行大厦共层，其中层以下为证券大厅西餐厅会议室等，层为纯商务写字楼，层为高级宾馆总统套房等，同时创造了米层高写字楼空间，民生银行配合西北湖周边金融商业等配套，可视为综合体，民生银行投入使用将极大提升西北湖片区商务区写字楼价值。高端写字楼价值杠杆恢复，写字楼价格将持续稳定上涨。城市综合体发展从年福星商会大厦开始，福星商会大厦定位，临近建设大道金融条街，以元均价推盘个月即实现销售佳绩，而正在热销新世界中心商务写字楼更是以销售均价元租赁价格元•月高价而创造了新生代商务写字楼价格新空间。江南片区中建•工行广场也以其差异化产品特征创造了元销售均价。而随着徐东万豪•联邦中心永清街武汉天地锦绣长江等规模化城市综合体商务写字楼出现，必将会促进武汉商务写字楼高端市场发展，同时也会带动其整体销售价格稳定持续上涨。纯商务区如建设大道沿线高端写字楼会随着城市新地标民生银行投入使其价值得到极大提升......”。

7、“.....投资类置业成主流。商务写字楼消费主要是通过销售和租赁两条渠道来实现。从销售市场来看，由于价格杠杆失衡，大量外来资金不断涌入，成为商务写字楼投资主流，而随着城市圈不断完善，武汉周边三线城市投资者也开始不断涌入武汉，武汉消费需求市场得以全面激活。如世贸大厦，元销售均价吸引了大批北京上海温州等发达城市投资者前来投资，还有孝感荆州宜昌等地投资者，几乎全部为外来资金购买。从租赁市场来看，方面很多开发商将商务写字楼由销售或租售并举转向持有经营，作为长线投资，预示了市场良性发展另方面，大量外来财团及外国领事机构不断涌入武汉，也为高端商务写字楼市场发展带来了很强消费力，如新世界国贸大厦就有很多世界强企业外国驻武销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果投资额增加，那么从全部资金现金流量表情况来看，财务净现值万元，大于零，项目仍然可行。项目销售收入在开发经营各个过程中，销售工作是直接面对市场......”。

8、“.....由于销售收入预测建立在对本项目未来前景及预测基础之上，虽然项目前景乐观，但毕竟是变数，销售环节上细小失误，市场需求细微变化等因素都有可能影响到项目销售价位，从而对项目销售收入产生不利影响。目前进行价格定位时定价相对保守，故销售收入最大下降幅度不会太大。项目全部资金现金流量表当销售收入减少时序号项目建设经营期年年年年现金流入销售收入小计现金流出建造成本含土地转让费销售费用按销售收入计应缴税费按销售收入计小计净现金流量累计净现金流量折现系数年净现金流量累计年净现金流量从上表可以看出，如果下降幅度为，那么从全部现金流量表情况来看，财务净现值下降至万元，不过，其值仍然大于零，项目仍然可行。三项目风险及对策分析房地产开发经营主要风险般包括宏观经济与政治风险，政策风险市场风险资金运作风险企业风险等，根据本报告关于项目开发环境分析项目定位项目技术经济分析，可以看出，项目具有较强抗风险能力。但仍有些不确定性因素带来风险。市场风险项目为较大规模建筑综合体，高品质定位......”。

9、“.....如何精雕细刻，使得未来开发产品能符合潜在目标客户群要求另方面，如何在广大市场与顾客面前展现本物业与众不同魅力和优势。任何产品供给与需求都应该保持相对平衡，否则会受到市场惩罚。房地产市场也是如此。从产品定位方面考虑，与本项目同区域同档次同品位物业供给量比较少，竞争对手不多，这是好方面。但另方面，从总体来看，区域各物业供应总量都比较大。因此，本项目与周边物业竞争中，须在同档差异变化中谋求市场。并密切关注目标客群变化，跟踪调查，作出应变。项目资本风险项目筹集计划中，绝大部分是通过销售收入来实现，如果这计划不能实现，整个项目将比较困难反之，如果超额完成计划，将促使整个项目顺利完成。鉴于上述原因，建议首期项目预售中，可适当加大营销费用比重，以发动销售宣传强力攻势。企业风险企业风险包括经营不善销售不力管理水平低下等方面。因此，公司对本项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策能否有足够理解并达成共识......”。