1、“.....拥有稀缺资源高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲增值潜力。案例深蓝广场深蓝广场由于其独特核心地位以及较为丰富景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场肯定，其均价从开盘时每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。表深蓝广场年月至今成交均价记录时间均价元平方米高楼层元平方米元平方米元平方米案例二金色海岸被称为国际江景豪宅金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场追捧，日均成交近万元。今年月三期开盘后，再次在周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售大亮点。而均价也从去年元平方米飚升至元平方米。表金色海岸年月至今成交均价记录时间均价元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市场，我们选取了白马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度上涨见下图......”。

2、“.....月份挂牌均价为元平方米。图部分高档二手房挂牌均价走势单位元平方米白马公寓绿园世贸丽晶城白马公寓绿园世贸丽晶城年季度年季度年季度年季度年季度年季度年季度为什么在国家严厉宏观调控政策下，高档精品楼盘价格会逆势上扬究其主要原因有杭州缺少满足高收入阶层精品住宅，尽管近年来杭州开发了不少住宅区，但是真正能满足高收入者舒适性生活需求房产品屈指可数，因此供给方容易形成价格垄断改革开放二十多年培育了批高收入阶层，他们财富积累和财富积累速度大大超过普通人想象，我们对这些购买者购房行为研究结果表明这些高收入群体对价格不敏感。房价稳中有升是杭州住宅市场总体特征我们认为政府连续性地对房地产市场宏观调控只能放慢房价上升速度，但并不会改变其上升趋势从香港台湾等地房地产市场发展轨迹看，在城市化率稳定之前在政府大规模基础设施完成之前在宏观经济处于快速增长过程中，房价上升是种常态。我国政府将实行最严厉土地政策，加上杭州土地后备资源本身严重不足，可以断定住宅市场供大于求是暂时，供不应求可能是长期......”。

3、“.....房价增长率基本上与经济增长率同步，所以我们认为杭州房价年增长率总体保持在之间是极为正常。杭州写字楼市场分析根据招标文件规定，本项目地块用途为办公兼容宾馆，因此，本部分着重对杭州写字楼市场作分析，并给出了本项目不选择写字楼开发理由市场潜在供应量大从近两年土地投放情况来看，杭城将会有超过万平方米以上新写字楼入市包括出让土地上新建写字楼科技园区企业集团总部以及些企业用房用途改变，且供应楼盘以高档写字楼为主，再加上未被消化部分存量，导致杭州写字楼市场供应量相当庞大。年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，个别地块含住宅用途块，总面积为平方米，占年杭州市土地出让总面积。从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。年杭州共出让写字楼用途地块大多数写字楼开发地块含商业用途，极个别地块含住宅用途块，总面积为平方米。从可建面积来看，年出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米，其中钱江新城约为万平方米，下城区约为万平方米，滨江约为万平方米......”。

4、“.....杭州共出让写字楼用途地块块，总面积为平方米。从可建面积来看，截至年月底，出让写字楼用途地块可建建筑面积约为万平方米。市场吸纳能力有限与此同时，杭城由于经济条件以及企业数量有限，其市场吸纳能力有限。也就是说，尽管影响力毋庸置疑，中国经济高速发展让世界羡慕，这也必将吸引不少外地资本和外资国资本进入，但是这并不意味着杭州写字楼市场定会风起云涌。从产业规模结构商业环境角度看，上海无疑分流很大部分大型企业进驻，而杭州尽管经济发展快速，却仍与国际化大都市定位相距甚远，因此杭州国际企业数量不多，而且这种状况在短期内不会有大变化虽有定数量省内企业进入杭州写字楼市场，其对市场吸纳能力有限。表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变......”。

5、“.....本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈丽阳国际商务，销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣除约税金，收益率仅为。如果按照年收益年限将年租金折现折现率取，可得该物业收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场投资非常不利......”。

6、“.....但布局分散，是杭州近两年写字楼开发最集中区域之环球中心深蓝广场起丽阳国际商务中心红石中央大厦越都商务大厦元通大厦租金内含庆春商圈金融机构集中，办公配套比较成熟。瑞丰国际商务大厦广利大厦起金融大厦银座大厦文教商圈信息产业密集，市场活跃，出租率高求是大厦昌地火炬大厦颐高创业大厦百脑汇科技大厦续上表城站吴山商圈交通便利，商务环境和办公配套较其他区域相对较差西湖国贸大厦利群大厦万新大厦西湖定安名都成交地价低对年至年政府已经出让写字楼用地土地价格统计，楼面地块在元以上只有块，仅占成交地块总数，元块，占成交地块总数，元块，占成交地块总数，元以下块，占。明显低于高地段住宅用地价格。本地块区位商业氛围差，欠缺写字楼群体效应本地块虽有紧邻武林商圈，地处市中心等诸多区位优点，但是由于周边城区陈旧，居民多以小市井生活方式为主，居民消费档次不高......”。

7、“.....使得其直未能形成其应有商业气氛，杭州二百大失败就是很好经验考证。加之原有周边些中低档次沿街商铺，杂而乱，因此高档写字楼在此区位难免会显得无所适从。而本项目出路口位于北面，非主要交通要道，周边又缺少完善配套条件和自然景观条件，特别是周边不会规划兴建写字楼，难免会有孤掌难鸣之势，加大了建造高档写字楼风险。周边地块写字楼价格览具参照意义写字楼主要集中在武林商圈，湖墅南路带，目前该区域在售写字楼主要有环球中心丽阳国际商务中心越都大厦红石中央花园二期，价格如下表。结合本地块区位分析，若本项目地块定位为写字楼，则目前价格在元左右，低于酒店式公寓价格......”。

8、“.....年住宅底商销售价格为元平方米，年酒店式公寓价格为元，上述物业价格按速度递增，汽车位价格为万元，并保持不变。现金流入各年收入预测见表，总销售收入为万元。表各年销售收入估算稳妥方案住宅期销售面积销售价格元销售收入万元住宅二期销售面积销售价格元销售收入万元住宅三期销售面积销售价格元销售收入万元住宅下商铺销售面积销售价格元销售收入万元公寓下商铺销售面积销售价格元销售收入万元酒店式公寓销售面积销售价格元销售收入万元地下车位销售个数个销售价格万元个销售收入万元小计万元合计万元根据表，将项目净现金流量按折现率折算到时点，为万元，由此得到保守估计下开发商能承担最高地价为万元......”。

9、“.....乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为......”。