1、“.....经纬宜居现场考察时间为年月日周三左右。五金机电城建筑物业类型三层联体铺位投资万元占地亩开业时间年月日主力铺位面积共层租金万元年路况双向四车道，路况般公交路线无市场特点五金机电城内商铺多为批发，区域内道路较为宽敞，便于车辆进出。商贸基地规划共分三期，江南家居城五金机电城为期工程，五金机电城共栋三层小楼除五金机电外，规划中还有物流基地酒店等项目项目二期动工时间为年月。余杭新大地广场小商品市场余杭新大地广场小商品市场位于九曲营商业步行街内街两侧建筑体内，共两层，楼上为住宅。市场内商品定位较低，消费者多为普通工薪阶层及外来打工族。整体营业状况不佳，很多店铺正在转让，并且不收取转让费。位臵九曲营街入口物业类型内铺住宅面积年销售总额万元摊位数个租金元月定位小商品市场家电卖场伟鹏家电位于北大街东侧街边商铺，交通较便利，店内家电种类较为齐全，在临平地区具有较高知名度。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。营业面积，共层永乐家电永乐家电位于北大街与九曲营步行街交汇处......”。

2、“.....地理位臵优越。余杭及杭州市区免费送货上门并免费安装。由于是电器零售品牌企业，并且价格有定优势，营业状况较伟鹏要好。位臵北大街入口面积共层，位于二楼年销售总额万元商品种类手机手机配件家庭影院油烟机电饭煲微波炉复读机办公用品电脑电脑耗材数码碟机冰箱洗衣机燃气灶彩电音响电风扇浴霸分析临平电器零售状况不佳，据调查，临平居民购买大件家电多到杭州城区购买，质量有保证并且价格相对较低，而且距离很近，交通又方便。永乐进驻使这情况有所改观，年永乐家电临平店销售额为万元。临平餐饮市场分析餐饮市场概况从整个余杭餐饮业市场来看，年营业额增长率为，为万元，而年这数据为万元。根据年余杭统计年鉴统计，截至年，余杭城镇私营餐饮企业共家，而个体餐饮共户，同期开业为户，发展速度极快。餐饮市场特征休闲餐饮洋快餐等连锁餐饮集中于市区由于临平为杭州副城，多数休闲餐饮属于杭州餐饮连锁店，如两岸咖啡西餐厅迪欧咖啡等，由于具有兼具休闲功能，发展较快，如雨后春笋般出现在市区重要干道上......”。

3、“.....餐饮出现集中于人民广场带现象由于市中心属于传统商业区，餐饮业主要以小型餐饮店连锁店等为主，而较为集中餐饮店则集中于人民广场带，如人民路上金马大酒店新格格大酒店金忆诚酒店明典咖啡巴西烤肉日本料理等，这与此区域商圈规划保持了致性。大型餐饮规模较小数量少停车不足分散分布从市场调查来看，城北通往经济开发区道路边分布有新悦来美食广场兆丰餐饮等大型餐饮店，同时人民广场周边有几家较大餐饮店，而大型餐饮设施单个总体规模小，数量少，分散分布。多数餐饮依附于临街商铺从临平餐饮店来看，多数酒店酒楼连锁店等餐饮店依附于临街商铺，规模较小。中高档餐饮主要以高档宾馆餐饮为主作为商务餐饮企业接待等高档餐饮，目前临平较少，主要集中些高档宾馆内，如余杭大厦为临平最为高档酒店，其餐饮为临平多数企业接待宾客常去地点，而临平大厦具有可容纳人就餐。许多余杭高档及特色餐饮消费流向杭州。中高档餐饮依附于经济开发区企业及临近许村等客户消费临平中低档餐饮主要消费群为市区内常住居民......”。

4、“.....餐饮业在项目发展前景从目前市场来看，项目可引入家大型品牌餐饮，以吸收和聚集目前临平零散中高档餐饮消费从项目来看，由于有沃尔玛超市人流依托，除大型餐饮外，可在精致低档餐饮消费上做定市场开拓项目位于临平两大商圈四侧中间地带，处于四岔路口，交通便捷，交通可达性较强餐饮人流集中点分析根据临平餐饮市场初步判断，项目餐饮未来人流主要分为两部分，部分为沃尔玛超市购物部分客群，主要以中低档美食小吃等为主另部分主要以临平市区企业经济开发区企业周边许村崇贤等乡镇客户需求为主。建议针对后部分餐饮，考虑杭州知名大众或特色餐饮品牌，走高性价比餐饮，以规模餐饮规模取胜，例如美食街方式大餐饮等方式。休闲娱乐业专项调查分析休闲娱乐业态概况休闲娱乐业态属于临平近两年内城市快速发展新型业态，具有强劲辐射能力，在具有相应人群支撑情况下，对于位臵地段要求并不是十分讲究。临平休闲娱乐业态主要由咖啡茶楼浴场足浴及零星酒吧夜总会组成，行业整体较为落后......”。

5、“.....将本地中高档消费几乎全部吸收三是本身提供此类专项商业设施较少。因此，从整个万固定城区人口规模城区来看，此类消费市场前景仍然具有极大市场。休闲娱乐业态特征市中心休闲娱乐设施较少从年杭州市余杭区商业网点规划中对于现有北大街和九曲营路商业网点规划来看，仅北大街有夜总会俱乐部共家棋牌台球室共家，而北大街和九曲营路酒吧咖啡馆电影院休闲浴场基本空白。由此可见，市中心目前休闲娱乐设施匮乏，作为个副城中心商圈，休闲娱乐设施随着商业发展必将增加。量贩成为市场空白点从临平市场走访和资料查找，目前临平仅出现在宾馆和夜总会内小型，而适合于大众娱乐量贩尚未出现家，量贩成为市场空白点。城市休闲娱乐业态较多集中在人民广场周边对于城市生活中经常光顾茶楼咖啡酒吧夜总会足浴等休闲娱乐在临平多数集中于人民广场人民路余杭大厦带，如明典咖啡卡帝亚夜总会巴黎国际俱乐部百百咖啡卡帝亚酒吧珊娜娜足浴等，此类消费以中档消费为主......”。

6、“.....需要定补充。而本项目与核心商圈步行约分钟距离，能很好补充市中心此类业态不足利用城市业态缺乏空白点，早日招商，引进具有市场潜力大型量贩具有很好吸引人气作用本项目北面良好远眺景观资源具有区别于人民广场周边休闲娱乐场所环境巨大优势，具有发展现代休闲娱乐行业先天环境优势在临平工作居住公务员企业办公人员及项目周边乡镇企业办公人员将构成大众休闲娱乐大量人流。临平写字楼专项研究写字楼市场特点及趋势写字楼开发量较少与大多数市级县城样，早期临平写字楼主要以集体开发办公大楼为主，如些沿着市中心主干道如华都大厦等办公大楼。临平写字楼为近两年出现新建筑形式，市场开发两较小，目前仅有中都大厦与美亚大厦为纯写字楼项目。写字楼需求量较小从临平市场来看，写字楼市场需求极小。是临平本地企业基本上均为工业企业，具有企业办公大楼，无需租赁其它办公场所二是距离杭州太近，若需要将办公业务或者总部等转移至纯办公楼宇中，基本上以选择杭州市区办公楼为主三是本地些小型公司办事处等多数选择市中心商住楼作为办公物业......”。

7、“.....本地写字楼需求主要以服务型公司为主从中都华都等写字楼来看，租赁此类写字楼公司基本上以房产开发公司财务公司中介公司招标公司贸易公司广告咨询公司等服务型公司为主。写字楼空臵率较高从中都写字楼实际调查来看，目前除了中都公司自身使用两层外，约为空臵，入住企业约在家左右，总体空臵率较高。市场反应冷淡，前景不容乐观对于写字楼从临平房产中介和走访中发现，临平写字楼市场极为平淡，市场供应量及客户需求冷淡，大多数对于写字楼开发表示不容乐观，写字楼市场缺乏定产业支撑。市场不具有发展写字楼先天产业基础根据临平经济发展状况，主要纺织服装机械电子食品饮料生物制药汽车配件建筑材料包装等为主要产业，大多数属于工业性企业。同时从临平规划来看，未来临平将以现代加工制造业为主，具有区域物流中心功能综合性工业城，具有山水特色生态型居住新城，成为杭州三大副城之。市场不具有写字楼开发先天产业基础。临平写字楼览美亚大厦概况由新加坡美亚集团投资......”。

8、“.....阶段目通过主力客户意向招商确定，可确保项目基本主题定位，并有助于般散户与配套店客户积累。阶段必备条件项目招商系列完成商业经营管理公司建立。阶段推广目主要通过项目形象炒作告知，在正式实施招商阶段把项目地块价值项目定位做到临平市场耳熟能详目正式招商阶段时间年月日月日阶段目标项目市场定位及营销要求项目招商品牌导入提升项目投资价值吸引其他商家介入主题性商家完成项目经营定位形成稳定经营商流吸引投资者完成销售为后期经营获利提供保障建立完善项目经营运作体系完成项目招商面积，基本可达到开业要求。阶段目通过招商，完成项目经营需求通过招商，与项目销售紧密互动，相互促进。阶段必备条件项目主体结构封顶招商营销中心正式启用准主力店客户可以签约项目推广深入人心。阶段推广目主要是通过项目全方位广告攻势，完成项目基本招商与销售目标。后期招商及开业筹备阶段时间年月日月阶段目标完成项目剩余商铺招商与销售，并准备开业筹备广活动......”。

9、“.....阶段必备条件商业公司全方位介入经营主力商家开始进场装修商业公司对开业后期系列活动表制定。阶段推广目通过项目各类活动举办，达到剩余商铺去化，并为开业做好准备。销售进度节奏控制前期销售年月月销售预定阶段正式销售年月月后期销售年月月及以后具体销售实施及推广策略在此不再深入分析，将在后期项目营销策略报告中作详细阐述。项目开发计划流程图项目开发计划流程图年度年年月月月月月月月月月月月月月月月阶段进度期限项目施工主要节点桩基施工至项目结顶外立面完成内装修完成整体开业工程周期招商前期招商正式招商后期招商销售前期销售正式销售尾盘销售招商销售整体周期开发周期个月年月年月注商铺租赁已包含于招商这步骤。五项目成本预算相关面积表总建筑面积地上建筑面积营业面积层车库地下及半地下建筑面积幕墙安装面积注幕墙只在临藕花洲大街迎宾路两侧墙体安装，根据边长层高估算幕墙安装面积约......”。