1、“.....同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。年房产交易市场持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛需求，特别是东西快速路旧城改造等项目启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场发展。至年，更多楼盘纷纷推出市场，市场销售价格也有着大幅提高，年房价比年房价整体提升在元左右，有高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区房价相比市区提升幅度较小，但也在至元之间。住宅市场结构趋向合理市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房投资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。住宅投资主力优势显现......”。

2、“.....加大了住宅产业投入。非国有投资拉动作用强劲从投资主体看，各类非国有企业投资成为推动今年房地产开发投资增长主要动力。全市非国有经济开发单位完成投资亿元，比上年增长，高于全市开发投资增速个百分点占总投资，比上年提高个百分比国有单位投资亿元，比上年下降，占比下降个百分点。新开项目规模快速扩张目前市房地产开发正处于新轮启动期，新开工面积呈现出持续快增态势，带动全部房屋施工面积稳健扩大。各类房屋新开工面积万，比上年增长，其中住宅新开工万，增长，占全部新开面积，所占比重比上年提高个百分点。存量市场占据半壁江山年上半年存量房成交套，成交面积万，成交金额亿元其中住宅成交套，成交面积万，成交金额亿元。已购公房上市套，成交面积万，成交金额亿元。中档价位成市场主力统计数据显示，在商品房价格结构上小于元房屋成为市场主力，成交户数户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数元成交户数为户，占总成交户数超过元成交户数为户，占成交总户数。市场存在问题信贷资金增长过快年以来......”。

3、“.....但从资金来源结构看，国内贷款筹资增幅高位攀升。前月，市房地产开发企业本年资金来源累计亿元，比上年增长，从结构看，国内贷款亿元，占，比上年增长，高于本年到位资金增幅个百分点自筹资金亿元，占，增长，其中企业自有资金亿元，在全部资金来源中仅占，增幅，远低于全部到位资金和国内贷款增幅,说明市房地产企业在项目开发环节中对信贷资金依赖大，而自有资金积累不足。可供销售房源缺口大年以来，市直处于新开工项目启动期，竣工房屋供应量短缺，导致商品房供给出现瓶颈效应，但从实际销售情况看，商品房销售却呈现出持续走热态势，所以整个房地产市场供求关系愈加显得紧张。前个月，市累计竣工各类房屋万，比上年下降，其中住宅竣工万，虽比上年增长，但低于新开工面积增幅个百分点。从销售看，商品住宅销售面积万，比上年增长，比竣工面积多出万，住宅销售额实现亿元，比上年增长另方面，全市房地产开发预售商品房所收定金及预收款亿元，比上年增长。房价持续高位面对房价与居民家庭年收入悬殊比值，房价高已成为不争事实，据测算......”。

4、“.....比上年上浮元，其中市内四区和崂山区商品住宅平均售价元，比上年上浮元。分析其原因，是地价高走促使房价水涨船高。二是投机炒作行为变相提拉了房价。三是以外购房族带动了房价上扬。市区北部地产板块有待激活在目前市区房价高位地价走高而有效房源不足情况下，导致许多中低收入者望房兴叹，今年以来，市已开工建设多万经济适用房，未来两年随着这些房屋竣工开盘，无疑会对供求紧张状况有所缓解，但是由于这部分房屋多位于市区北部，因周边环境交通基础建设等配套设施明显落后于老市区，致使许多因城建拆迁而亟待购房和虽有购房意愿但收入不高本市居民踟蹰难择，从而抑制了北部房地产板块活跃。因此，加速市区北部配套设施改善与开发力度，尽快形成居住规模化是当务之急。需求趋势房地产需求趋势近来呈现以下特点经济适用房是解决住房困难中低收人家庭主要手段，需求量巨大。小面积户型需求呼声高，小户型公寓是青年人及中等收入家庭理想居所。近郊房因其低廉价格和良好发展前景而倍受关注与欢迎。稀缺海景资源使得沿海物业成为投资胜地......”。

5、“.....高档物业因优美环境和发展态势吸引众多置业者，因供应量不足积聚大量消费力。第四节项目周边区域房地产状况区域概况沿海物业因其良好自然景观和优美环境而独具特色，沿海房地产项目也成为比较独特类产品，而位于崂山区内旅游度假区带也形成沿海物业中个比较典型片区。该地块所处区域为崂山旅游度假片区，自然资源优越，海洋旅游资源丰富，属重点旅游区域，北侧有浮山金家岭山午山三山环抱，南侧为宽阔平缓沙滩和狭长岸线，自然环境十分优美。尤其地处海滨风景区与峙山风景名胜区之间，地理位置非常优越。度假区自成立以来，不断招商引资，使本区丰富旅游资源得以充分开发和利用，先后建起了弄海园海上乐园国际啤酒城国际美食娱乐城国际高尔夫球场环字国际城体育中心及高级别墅区。该区域随着城市进程城市重心转移及旅游事业发展，配套逐步完善，已成为崂山区政治经济旅游中心，人文环境优越。交通条件良好，已经形成较为成熟道路网络，香港路崂山路东海路等成为贯穿整个区域主干线。多路工交线路穿行该区域......”。

6、“.....区域与周边关系旅游度假片区西起麦岛，北至香港路浮山脚下，东到沙子口镇。是以旅游度假区为基础向外做部分延展个片区，该片区房地产项目都以海景旅游度假区为主要卖点，都依靠美丽景色和良好大环境来提升自身品质，这也是将其归为个片区重要依据。浮山在该片区中占有举足轻重地位，正是它与浮山湾形成了山水之间条绝佳带状开发区域，使该区域住宅有山有水，有气势有灵性，成为真正高档物业。金家岭山和午山也起到了很大支持作用。片区开发态势该区域远期以市和高科技工业园总体规划为依据，强调了统性连续性，科学合理进行功能与空间布局与开放。片区规划中应多运用现代城市设计手法，充分结合自然环境，满足开发建设要求，合理布局，提高土地利用价值，为土地开发利用更具有合理性，可操作性创造条件。加强居住内景观，绿化建设充分利用金家岭山和午山等周围远山优美自然景观，丰富住区内空间环境和自然生态环境也是方向之。早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们视野。瑞纳花园是该区域中较早开发商品住宅小区之......”。

7、“.....去年热点楼盘之汇海山庄则越过了地段。目前该片区范它表明项目贷款安全程度。从债权人立场看，最关心是贷给项目款项安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大风险从经营者立场看，最关心项目生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限自有资金进行大规模生产，而且企业经营风险将与债权人共同负担。通常认为项目负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。但过小负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临财务风险已经很低。房地产企业最高资产负债率为。本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。为便于计算......”。

8、“.....计算过程如下销售面积盈亏平衡点计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万。二销售价格盈亏平衡点计算税率销售税金及附加平均销售单价总成本销售价格盈亏平衡点,元本项目销售均价保本点为,元，占计划销售均价,元。般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格,销售税金及附加销售量总成本建设投资,由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目敏感性较大，因此，在对项目价格策略制定工作。价格是项目最敏感因素......”。

9、“.....年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。工期是消费者信心保证。项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常有较强贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。本项目应加强销售控制与工程进度建设周期监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料加强项目内园林景观环艺等方面投入，以提升项目综合素质品位和差异化。鉴于市中高档住宅房地产市场特性，项目目标客户群体有约来自于省内其他区域省外区域甚至国外，项目推广区域很广，难度较大......”。